“兩端”涌入商業地產 購物中心好做嗎

“兩端”涌入商業地產 購物中心好做嗎
      東方財富網    僅僅一個周末，數家大型購物中心同時開業——上海大悅城開業了二期項目、莆田正榮財富中心開業、大連恒隆廣場也幾乎同步開業，就在本周圣誕節時分，上海協信星光廣場也即將開幕。
　　僅僅一個周末，數家大型購物中心同時開業——上海大悅城開業了二期項目、莆田正榮財富中心開業、大連恒隆廣場也幾乎同步開業，就在本周圣誕節時分，上海協信星光廣場也即將開幕。

　　不僅如此，《第一財經日報》記者12月21日多方采訪獲悉，零售商們也紛紛布局，步步高計劃到2020年將購物中心擴張到40家，王府井百貨計劃未來2~3年內將開設5~6家購物中心；百盛投資14億元收購青島購物中心；接下來，金鷹百貨和銀泰系也會在購物中心、體驗式生活廣場業態方面大筆投入。

　　隨著樓市走低、零售業受到電商沖擊嚴重，地產和零售“兩端”都開始向以購物中心為表現形式的商業地產領域涌入。從表面來看，是兩端為差異化競爭，應對電商而作的舉措，但從深層面來看，商業地產是最具有長線投資價值的模式。然而要做好商業地產并不容易，不僅需要巨大資金支持，耗時漫長，還需要業者具備極度專業的管理技能，否則商業地產也會變成一片難以掘金的“紅海”。

　　兩端“熱錢”涌入

　　“我們看到百貨業態越來越進入瓶頸期，對于傳統零售業者而言，必須轉型。一個方向是進軍電商，比如我們成立了專門的電商平臺來經營線上渠道。另一大方向就是進軍商業地產，投資建設大型購物中心。目前步步高的業態涉及百貨、超市、賣場、購物中心等，未來我們會在購物中心領域加碼發展。”步步高董事長王填坦言。

　　根據步步高的計劃，到2020年將購物中心擴張到40家，尤其是在一些具有發展潛力的二三線城市，步步高會重點投建購物中心。以成都為例，在未來的4~8年內，步步高將在成都投百億建購物中心。

　　與此同時，百聯系則計劃以每年新開兩家的速度在長三角地區擴張購物中心；“老字號”王府井百貨則計劃未來2~3年內開設5~6家購物中心。樂購和沃爾瑪則先后通過麾下地產板塊在中國市場開設購物中心。

　　同時，萬達、大悅城、正榮、瑞安系的新天地、協信、恒隆等地產開發商近來對于購物中心項目也是情有獨鐘，頻頻在全國各地“開花”。

　　為何零售和地產的兩端業者都如此看重購物中心項目？

　　首先，消費走低是導致“兩端”開始尋找轉型契機的一大動因。商場最缺的是人氣，如果沒有客流就難以轉化成消費者，沒有提袋率就沒有營業額。傳統的小店和百貨業態很難滿足消費者需求，陳舊的商業體逐步被淘汰，這逼迫零售業者必須轉型向現代模式的購物中心或其他商業綜合體，以滿足人們的“一站式”購物需求。對于開發商而言，樓市走低之下，商業地產成為拉動引擎。

　　其次，電商沖擊讓更多的零售業者思考差異化競爭問題，只有通過購物中心突出體驗式消費才能吸引客人挪步到店內來，否則就只能關店止損了。

　　第三，也是比較根本的原因——物業增值。對于“兩端”而言，自持物業是具有長期保障的模式，尤其是零售商，以往大多采取租賃模式。一旦合約到期，甚至還沒有到期就因業績問題或與業主方糾紛而撤離，可一旦自持物業則掌握主動權，這就是宜家打算全國布局購物中心的主因之一。對于開發商而言，一個購物中心可以成為拉動整個商圈的核心動力，帶動住宅、寫字樓等銷售，只要配套設施高價出售則商業地產項目就起到回籠資金的效果，隨后其又可以循環發展下一個項目。

　　購物中心不易做

　　在業界看來，商業地產的確具有長期投資價值的模式，但商業地產項目需要“養”，有時需要十年才能起來一個好項目，這就對開發者提出巨大的資金要求。國內有部分商業地產項目就是因缺乏后期資金而“爛尾”多年，最終不了了之，或轉賣出手。

　　由于零售業者利潤低，因此要建設購物中心項目必須要解決這個難題。于是，一部分業者開始資本運作，比如沃爾瑪麾下有專門的亞洲不動產板塊，而樂購也一度成立地產業務部開發購物中心。就在近期，北京華聯商業信托(BHGRetailReit)在新加坡主板掛牌交易，籌集3.942億新元資金，該信托上市的起始資產包括五個購物中心，分別位于北京、成都、合肥、大連及西寧，估值約28億元。而大悅城方面則擬將麾下所有已開業和未來的新購物中心項目都注入上市公司內，以便今后的資本運作。

　　除了資金問題，營運是最大難點。

　　營運首先涉及硬件設計。很多“土豪式”業主耗資幾十億元投建購物中心，但卻不愿意使用專業的商業顧問、交通顧問等進行動線設計。結果導致很多硬件設施在后期引入品牌后難以使用，非常尷尬。比如電影院需要留有高度、無立柱和起坡等，一些兒童業態和醫療業態則需要在消防和后臺水處理等方面留有空間并作排污設計，如果缺乏規劃就貿然建設，則日后可能要敲掉結構重建。

　　第二，營運還涉及招商。然而，目前隨著奢侈品消費的走低以及大量客人到海外購物，一線品牌大多在華收縮“戰線”。部分招商負責人都頭疼地表示，如今要請大牌作為“主力店”進入購物中心非常困難。即便補貼數千萬元裝修費，大牌們也未必愿意進駐，而一些二線品牌則是看一線品牌的進駐與否來決定開店計劃的，這就影響到了“主力店”的整體招商。

　　第三則是開發者的定位問題。究竟是走個性化還是走統一化路線也是個問題。比如高島屋在華引入了大量優質的個性化日本品牌，但是這些品牌在華缺乏知名度，導致購買者寥寥，這也使得高島屋不得不重新招商調整。可如果全部統一化運作，則千篇一律。在第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮看來，完全流水線式的購物商場也不會有很大吸引力，市場是需要培養的，業者的確不容易在個性化和標準化之間做到絕對平衡。