未來商業地產何去何從？

未來商業地產何去何從？
　　2015年12月7-9日，觀點地產新媒體將在廣州舉行第三屆觀點商業年會，圍繞論壇主題“商業過冬 遠見與未來”，觀點地產新媒體遍訪商業地產的行業專家學者、中國內地、香港及海外知名商業地產發展商、品牌商、零售商以及互聯網電商，推出2015觀點商業年會系列報道。
　　2003年是中國商業地產發展的元年，在此之后國內最早一批商業地產企業通過跑馬圈地、規模擴張得以快速發展，由此開啟商業地產蓬勃崛起的十年。如今互聯網金融行業流行的“豬在風口飛”的理論同樣當時的地產企業，時過境遷，作為最早一批商業地產公司，印力已經穩健著陸，并通過深耕細作找到適當自身發展的商業模式和路徑。
　　集團前身叫贏商網深國投商用置業，成立于2003年，目前在國內投資商業地產項目超過60個，總建筑面積近600萬平方米，項目重點分布在長三角、珠三角和環渤海地區。

　　不管是最初配合沃爾瑪進入商業地產領域，還是后來華潤時期的深國投，抑或是現在的印力集團，李楚華和這家公司一起走過12年，目前為印力集團首席財務官兼印力商業管理公司總經理。

　　“商業地產本身是個重資產的行業，背后的資金可能來自股東投入、類股本投入以及銀行支持。”因此，其中身為首席財務官的李楚華，也特別看重項目對股東的回報。

　　在對李楚華進行采訪的過程中，商業項目的長期收益、對股東的回報成為反復提及的關鍵詞。李楚華認為，做商業地產需要潛心思考和長遠視野,印力通常以10年甚至更長時間為周期來考量一個購物中心項目,根據項目所處階段選擇不同的項目運營及資本運作方式。從現階段印力項目的平均投資回報來看，印力能為股東提供足夠高的回報。

　　印力本身就有著很強的金融基因，國際著名資產管理機構黑石是其大股東之一，而工銀國際(中國工商銀行的海外投資平臺)也持有不少股份。從2013年底黑石基金入主印力集團后，集團就呈現快速發展的勢頭。截至2014年底，印力集團管理的購物中心超過30家。

　　根據印力集團2014年度的總結報告數據顯示，截至2014年底，印力集團洽談并購項目數為60個，2014年完成項目并購9個，物業總價值近70億元。

　　以下為觀點地產新媒體對印力集團首席財務官李楚華先生的采訪實錄：

　　現在做REITs不是利潤最大化的時候

　　觀點地產新媒體：公司對于投資和回報的平衡是怎么把握的?

　　李楚華：我們的底線是回報至少能覆蓋成本，而且這跟我們股東的結構相關。商業地產本身是個重資產的行業，背后的資金可能來自股東投入、類股本投入以及銀行支持，我們的回報跟股東要求一致。

　　觀點地產新媒體：項目都是自持嗎?如果有基金投資，是否愿意退出一些商業項目?

　　李楚華：實際上我們有十幾個項目有跟基金合作，2004年-2006年我們開發管理將近60個項目，但目前運營管理的項目是33個。將來很大可能會做REITs產品，做REITs產品是從商業地產退出的其中一個重要手段。

　　我們對于REITs的關注從2003年就開始了，并且一直持續到現在，只是國內金融市場成熟度還沒達到做REITs產品的條件，同時我們也在關注新加坡和香港的REITs產品和市場。

　　不論是銀行融資、發債、保險以及金融租賃公司，還是合作發基金我們都有探討過，只是沒有到達一個合適的時機發REITs。

　　觀點地產新媒體：合適的時機是指什么?

　　李楚華：我們通過發REITs回收一大筆現金去循環投資新項目。現在我們的資產包規模體量還不夠，做REITs要具備足夠的規模效應和資產回報。

　　我們的項目還在高速增長，我們各個資產所處階段不太相近，現在做REITs不是利潤最大化的時候，過幾年發能有更好的價格。做好本身物業運營，構建資本管理平臺，是我們現階段的重點。

　　觀點地產新媒體：基于對中國接下來幾年的商業地產大環境有非常好的預期才可以。

　　李楚華：今年的數據，在GDP的占比里面消費第一次超過50%。中國經濟“三駕馬車”一直在調整結構，一直要調高消費的占比，消費一路在上升。

　　大環境是這樣，剩下的就是消費里面可能又分為電商、百貨之類，購物中心只是其中的一個板塊，在這個板塊里面，我們再跟關聯行業、同行業對手去競爭。總的蛋糕份額在上升，我們所占份額也在上升。

　　從消費者和租戶的利益出發打造歡購之城

　　觀點地產新媒體：如果為印力尋找對標的項目或者企業，您覺得哪些項目以及產品會是您的選擇?

　　李楚華：我們找的都是成熟市場的標桿企業，比如美國的西蒙、澳大利亞的西田。因為國內做純商業的商業地產公司非常少，綜合類為主，包括有很多住宅和旅游地產以及其他的領域。

　　觀點地產新媒體：您覺得印力后期商場運營中最大的優勢以及競爭力是什么?

　　李楚華：商業模式上我們沒有任何的短板，戰略上我們一直在做強產業鏈的各個環節。我們做購物中心，重點關注各利益相關方。印力的使命是建造一個讓消費者覺得舒服的歡購之城，無論是前期以及后期都在關注這一點。比如推出我們的O2O項目“E-Incity”，從消費者利益出發，把它融入到我們的商場里。同時兼顧到我們的股東回報，我們提供的產品也是消費者比較喜歡。

　　另一個角度來看，我們是服務者，服務所有的租戶、消費者和投資者，并且注重每一個細節。當租戶出現了問題時，我們會跟他們一起找原因，租戶的銷售上來了對我們也有好處。

　　觀點地產新媒體：國內的一些商場缺少服務意識，這會影響到消費者的感受，您覺得這一塊要怎么改善和提高呢?

　　李楚華：我們的文化理念是倡導讓印力能成為員工的第二個家，只要員工有歸屬感，才能懷著愉悅更好地服務客戶。

　　至于租戶的員工，我們不是去控制或限制他們，而是通過定期交流或者培訓來間接影響他們。

　　體驗式購物受電商影響有限“+互聯網”更利于用戶粘性

　　觀點地產新媒體：您怎么看今年“雙十一”電商的銷售?

　　李楚華：可能很多人都會覺得我們這個行業會有過剩以及受到電商沖擊的問題，其實商業過剩的區域我們不會去做。

　　電商沖擊的可能就是家庭類電器和低端產品這兩類，但是這兩類我們都避開了，我們的定位就是體驗式消費，這些租戶在我們的體系內占比超過了60%。

　　購物中心、電影院、KTV、兒童早教、兒童休閑娛樂、餐飲等都沒有受到影響，這些體驗類的不會受到沖擊。

　　所有的體驗類加在一起超過60%，剩下的40%主要是零售。我們的零售類是國內一線品牌和國際二線品牌，單價可能都是幾百或者上千的，這種不會受電商大幅度沖擊。如果這個品牌有自己的官網，可能會受到一定的沖擊，那么這些品牌的租金可能就要收得比它的競爭對手更高。

　　觀點地產新媒體：現在很多零售商業都在和電商合作，公司主要是做哪幾方面?

　　李楚華：我們叫做“+互聯網”，這跟電商沒關系，我們不做線上銷售。

　　我們著力O2O，從線上引流到線下，就是去線上吸引消費者到實體店來消費。我們提出了“e-INCITY”智慧印象城的概念，將電子化技術深度融合于購物中心的推廣、運營等環節，把互聯網金融、電子物流、自動化等理念應用于日常管理中，提升消費者的品質購物的體驗。

　　觀點地產網新媒體：不管是喵街還是飛凡都歡迎很多商場進入，但其實他們和天貓、萬達本身就是競爭對手，一個疑問就是為什么要把大數據提供給競爭對手?

　　李楚華：是的，我們會把這些重要數據掌握在自己手里，比如會員的平均消費和數量等，印象城會員的黏度還是比較高的。

　　觀點地產新媒體：為什么愿意用喵街呢?

　　李楚華：我們一直和喵街都有合作，喵街的數據跟我們共享。喵街跟我們略微有一些互補，但是我們主推的還是自己的系統。

　　觀點地產新媒體：所以喵街和飛凡對于開發商、對于購物中心的運營商來說，沒有那么大的吸引力?

　　李楚華：我們對數據分析非常重視，取的是海量數據，通過海量數據我們可以知道消費者每天是什么時間段來的，逛店以后的熱點在哪里，然后我們會辨別為什么這個地方經過的人會特別多，停留的時間特別長，以此去做辨別。

　　人流可以引導，消費者也可以引導，但關鍵是我們提供的服務讓人家喜歡，所以公司使命就是結合回報來讓包括消費者在內的利益相關方得到更大的快樂。

昆明商業地產過剩消化成疑
      中國房地產報 作者：萬小強 11月16日，昆明市住建局對《昆明市城市地下綜合管廊投資建設管理暫行辦法》召開聽證會，新規要求規劃紅線50米以上新（改、擴）建城市主干道或地下管廊規劃確定的城市道路，原則上必須同步配套建設管廊。
如果說，這還只是昆明響應國家建設地下綜合管廊和海綿城市計劃的舉措的話，之前10月23日昆明市規劃局發布的《昆明城市地下空間開發利用專項規劃》中“三核兩帶六心三十字軸”8大區域、11個地下綜合體的龐大的“地下城”規劃，就足以顯示昆明的勃勃野心。

這個龐大的“地下城”規劃實施起來也是“雷厲風行”。幾乎同時，“地下城”規劃中最大的地下綜合體也迫不及待地亮相了。在“東風廣場北片區開發項目環評”公示中，就出現了“結合地鐵東風廣場站將其打造成昆明首座大型地下商業綜合體”的內容。

迷幻“地下城”：

11個地下綜合體

在規劃當中，昆明的地下空間成為了一個包括地下軌道交通、地下機動車道路、地下步行系統、地下綜合體、地下商業街、下沉式廣場、綜合管廊等在內的縱橫交錯的迷幻般的龐大地下王國，形成“三核、兩帶、六心、三‘十’字軸”的布局。

值得注意的是，按照規劃，在昆明市中心城范圍內，將會在11個主要區域建設以大型地下綜合體和地下商業街組成的“地下商業王國”。

具體為北部山水新城地下綜合體、火車北站地下綜合體、梁家河地下綜合體、三市街地下綜合體及商業街、東風廣場地下綜合體、火車南站地下綜合體、金產中心地下綜合體、巫家壩新中心地下綜合體、廣福路地下綜合體、呈貢火車站地下綜合體、呈貢彩云南路地下綜合體。

此外，規劃還在中心城區范圍內選擇9個區域，作為大型下沉式廣場的重點布局區域，其中主城區7個，呈貢區2個。具體為：五里多下沉廣場、梁家河下沉廣場、三市街下沉廣場、東風廣場下沉廣場、火車南站下沉廣場、金產中心下沉廣場、巫家壩新中心下沉廣場、呈貢火車站下沉廣場 、呈貢彩云南路下沉廣場。

土地存量做新文章

“大力開發地下空間，是因為隨著中央對城市發展規模和新增用地開始進行嚴厲控制，昆明被迫在土地存量上做文章。除了向上要空間，還要向地下要空間。”昆明一位房地產開發企業的市場部總經理對中國房地產報記者表示。

昆明對城市地下空間的商業開發其實已有不短的歷史。1996年9月建設的號稱昆明最早的地下商業步行街的“金碧地下商城”，曾一度很受商鋪投資客歡迎，但很快金碧地下商城就陷入經營慘淡的境地。 其余的著名地下商業包括女人街、正義坊負一樓淘寶購物街以及小西門地下商場等。這幾家地下商業經營狀況也不好，充斥各種小商鋪，顯得非常混亂，且人流量少，到處掛滿“商鋪轉讓”的牌子。

商業地產井噴

引擔憂

另一個問題是，昆明由于十年城中村改造“大躍進”，近年來進入了商業地產供應的井噴期。

去年第4季度，昆明西山萬達廣場、同德昆明廣場、紅星愛琴海購物公園、濱江俊發廣場、七彩云南花之城等幾個超大型購物中心集中開業，新增商業體量超過60萬平方米。今年上半年昆明又有近45萬平方米商業投入運營。

商業地產的洪峰必然導致市場供應過剩，商業項目消費人流不足、運營難以為繼。

這種情況下，很多開發商選擇了延遲開業以躲避行業的寒冬。今年6月，昆明曾有13個綜合體項目宣稱將于年內開業，到目前為止，卻只有海倫國際、大都摩天購物中心、銀海尚御、廊橋陽光購物中心4個項目確定年底開業，其余項目全部延遲。

可見，樓市自我調整帶來的市場快速下行，“去庫存”早已成了市場的主流，在這種情況下，昆明市政府推出“11個地下商業綜合體”的龐大計劃是否符合時宜，也受到了業內人士的質疑。

前述房地產企業市場部總經理就表示：“我們表示憂慮，現在地面上的綜合體就已經賣不出去了，再增加地下商業，對市場來講不是好事。中央都在講‘去庫存’了，再去做增加庫存的事情，是不是和大政方針有沖突啊？”

地下商業不計入容積率

這種情況下，考慮到開發企業參與地下空間的顧慮，昆明市政府在規劃中制定了參與地下空間開發的激勵政策，其中最給力的就是容積率獎勵。

根據《規劃》，各類地下商業、文體、娛樂等公共服務功能，地下停車，下沉式廣場等屬于積極鼓勵的地下功能。規定在地下空間重點地區、地鐵站點周邊區域的公共類建設項目，按照規劃思路和要求積極實現相互連通、與地鐵站點實現連接的，可享有對連接通道的優先使用權，并在國家和地方法律、法規、規范、規劃允許的前提下，酌情享受地面開發項目容積率等獎勵。地下建筑面積不計入地塊容積率計算。

“政府對開發商還是挺知根知底的，獎勵容積率對開發商來說激勵作用應該是明顯的。”上述房地產開發企業市場部總經理表示。