昆明商業地產過剩消化成疑

昆明商業地產過剩消化成疑
      中國房地產報 作者：萬小強 11月16日，昆明市住建局對《昆明市城市地下綜合管廊投資建設管理暫行辦法》召開聽證會，新規要求規劃紅線50米以上新（改、擴）建城市主干道或地下管廊規劃確定的城市道路，原則上必須同步配套建設管廊。
如果說，這還只是昆明響應國家建設地下綜合管廊和海綿城市計劃的舉措的話，之前10月23日昆明市規劃局發布的《昆明城市地下空間開發利用專項規劃》中“三核兩帶六心三十字軸”8大區域、11個地下綜合體的龐大的“地下城”規劃，就足以顯示昆明的勃勃野心。

這個龐大的“地下城”規劃實施起來也是“雷厲風行”。幾乎同時，“地下城”規劃中最大的地下綜合體也迫不及待地亮相了。在“東風廣場北片區開發項目環評”公示中，就出現了“結合地鐵東風廣場站將其打造成昆明首座大型地下商業綜合體”的內容。

迷幻“地下城”：

11個地下綜合體

在規劃當中，昆明的地下空間成為了一個包括地下軌道交通、地下機動車道路、地下步行系統、地下綜合體、地下商業街、下沉式廣場、綜合管廊等在內的縱橫交錯的迷幻般的龐大地下王國，形成“三核、兩帶、六心、三‘十’字軸”的布局。

值得注意的是，按照規劃，在昆明市中心城范圍內，將會在11個主要區域建設以大型地下綜合體和地下商業街組成的“地下商業王國”。

具體為北部山水新城地下綜合體、火車北站地下綜合體、梁家河地下綜合體、三市街地下綜合體及商業街、東風廣場地下綜合體、火車南站地下綜合體、金產中心地下綜合體、巫家壩新中心地下綜合體、廣福路地下綜合體、呈貢火車站地下綜合體、呈貢彩云南路地下綜合體。

此外，規劃還在中心城區范圍內選擇9個區域，作為大型下沉式廣場的重點布局區域，其中主城區7個，呈貢區2個。具體為：五里多下沉廣場、梁家河下沉廣場、三市街下沉廣場、東風廣場下沉廣場、火車南站下沉廣場、金產中心下沉廣場、巫家壩新中心下沉廣場、呈貢火車站下沉廣場 、呈貢彩云南路下沉廣場。

土地存量做新文章

“大力開發地下空間，是因為隨著中央對城市發展規模和新增用地開始進行嚴厲控制，昆明被迫在土地存量上做文章。除了向上要空間，還要向地下要空間。”昆明一位房地產開發企業的市場部總經理對中國房地產報記者表示。

昆明對城市地下空間的商業開發其實已有不短的歷史。1996年9月建設的號稱昆明最早的地下商業步行街的“金碧地下商城”，曾一度很受商鋪投資客歡迎，但很快金碧地下商城就陷入經營慘淡的境地。 其余的著名地下商業包括女人街、正義坊負一樓淘寶購物街以及小西門地下商場等。這幾家地下商業經營狀況也不好，充斥各種小商鋪，顯得非�；靵y，且人流量少，到處掛滿“商鋪轉讓”的牌子。

商業地產井噴

引擔憂

另一個問題是，昆明由于十年城中村改造“大躍進”，近年來進入了商業地產供應的井噴期。

去年第4季度，昆明西山萬達廣場、同德昆明廣場、紅星愛琴海購物公園、濱江俊發廣場、七彩云南花之城等幾個超大型購物中心集中開業，新增商業體量超過60萬平方米。今年上半年昆明又有近45萬平方米商業投入運營。

商業地產的洪峰必然導致市場供應過剩，商業項目消費人流不足、運營難以為繼。

這種情況下，很多開發商選擇了延遲開業以躲避行業的寒冬。今年6月，昆明曾有13個綜合體項目宣稱將于年內開業，到目前為止，卻只有海倫國際、大都摩天購物中心、銀海尚御、廊橋陽光購物中心4個項目確定年底開業，其余項目全部延遲。

可見，樓市自我調整帶來的市場快速下行，“去庫存”早已成了市場的主流，在這種情況下，昆明市政府推出“11個地下商業綜合體”的龐大計劃是否符合時宜，也受到了業內人士的質疑。

前述房地產企業市場部總經理就表示：“我們表示憂慮，現在地面上的綜合體就已經賣不出去了，再增加地下商業，對市場來講不是好事。中央都在講‘去庫存’了，再去做增加庫存的事情，是不是和大政方針有沖突啊？”

地下商業不計入容積率

這種情況下，考慮到開發企業參與地下空間的顧慮，昆明市政府在規劃中制定了參與地下空間開發的激勵政策，其中最給力的就是容積率獎勵。

根據《規劃》，各類地下商業、文體、娛樂等公共服務功能，地下停車，下沉式廣場等屬于積極鼓勵的地下功能。規定在地下空間重點地區、地鐵站點周邊區域的公共類建設項目，按照規劃思路和要求積極實現相互連通、與地鐵站點實現連接的，可享有對連接通道的優先使用權，并在國家和地方法律、法規、規范、規劃允許的前提下，酌情享受地面開發項目容積率等獎勵。地下建筑面積不計入地塊容積率計算。

“政府對開發商還是挺知根知底的，獎勵容積率對開發商來說激勵作用應該是明顯的�！鄙鲜龇康禺a開發企業市場部總經理表示。