昆明等西部11城商業地產未來市場風險前瞻及建議

昆明等西部11城商業地產未來市場風險前瞻及建議
“專業批發市場策劃”系列專題   
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　　西部城市的商業物業發展日益陷入尷尬的境地，由于整體需求疲軟，供應過剩的矛盾在全國來看顯得更加突出。然而，多方面存在的行業空白對房企而言依然極具誘惑力。那么，如何在風險彌漫的西部城市找到商業地產的發展機會？
　　隨著行業白銀時代的到來，當前房地產的供應結構性過剩的風險正在進一步顯現。對此，近年來中央出臺了一系列促成交、調供應的政策，并且從今年的商品住宅市場表現來看，也確實取得了一系列卓有成效的建樹。但是值得注意的是，在這一系列政策調整中，對于供應過剩更為嚴重的商辦市場卻沒有提及，似乎有失偏頗。畢竟商辦存量高度積壓已經是業內共識，并且在成都、西安等西部重點城市，這一問題的嚴重性更是到了迫在眉睫的地步。

　　一現狀風險：商業成熟度較低，去化風險顯著高于東部
　　二原因分析：四大視角剖析風險何以積重難返

　　作為一個上下游涉及多個行業的復合型市場，西部商業市場風險呈現出高風險的原因來自于供求關系、產業結構、居民消費習慣、投資強度等各個方面。對此，為了更明晰的探究西部重點城市出現風險的原因，我們從市場參與者角度出發，從政府、房企、商家、消費者四方面均進行了探究。

　　1、政府：“迫不得已”的供應過量

　　在政府決策角度，地方政府并不是沒有看到供應過量將帶來的風險，而是也有自身的苦衷。早在2011年，中商聯秘書長即在成都做出了“當前商業地產市場、投資性物業市場供求失衡“的判斷，并且這一點也廣為業內所認同。政府的“迫不得已”主要來自于以下三個方面：其一是全國共有的財政模式桎梏，其二是更為迫切的經濟發展需求，而最顯而易見的，則是來自于提升城市形象和配套需要。這一點從影劇院密度上即可見一斑。目前西部城市人均擁有影劇院數量明顯低于東部發達城市，其中人口最少的銀川每百萬人也僅有5.8座影劇院，也低于人口高度集聚，城市規模龐大的上海。　

　　2、企業：追求業績擴張導致規模過大難掉頭

　　但經過數年來的野蠻生長，西部重點城市 商業用房施工規模已經達到了尾大難掉的地步。至2014年底，這些城市商業用房施工規模較2010年增長1.68倍，復合增長率高達28%，而在同一時期，東中部重點城市為16.7%。不過值得注意的是，近年來外來資本已經率先認識到西部商業風險集聚的風險，譬如港資房企三年未在成都拿地即是最好明證。國內房企也漸漸認識到了存量快速攀升的風險，如華潤計劃2年內新開的18座萬象城中，位于西部的僅有一座成都萬象城。但鑒于目前西部重點城市普遍超過10年的商業用房施工銷售比，短中期內供應過量已成無可回頭的現實，房企的全面警醒也已經為時已晚。

　　3、商家：整體來看需求相對匱乏

　　這主要體現在兩個方面：一是產業結構仍需進一步調整。在目前西部重點城市中，私有制經濟發展進度仍然較為落后，大部分人口依然在公辦的企事業單位工作，私營和個體勞動者所占比例仍然不高，以致各市對于商鋪體量的需求相對有限。
　　二是市場規模不足制約發展。西部重點城市商業業態的市場規模相對較小，對于商業服務業的需求也不如東部城市，處于低位的市場“密度”大大制約了西部重點城市商服地產的銷售，因此從商家角度來說，對于在西部城市的投資機會，也必須予以更為審慎的考量。

　　4、消費者：居民消費力不足制約商業綜合體發展

　　目前東西部消費傾向性指標（消費性支出/可支配收入）差距不大，大多數城市均在60%-70%之間，但是由于收入水平不同，東西部城市城鎮人口消費支出還是存在著比較大的差距：西部重點城市人均消費性支出多低于2萬元，而東部發達城市則普遍高于2.5萬，其中最高的廣州甚至達到了3.3萬元。如果再扣除相差不大的基本生存支出，東西部重點城市的人均文體娛樂性消費支出差距還會更大，而這也是同樣的規模的綜合體，在西部城市普遍需要考慮覆蓋更大面積人群的重要原因。
　　三趨勢預判:近年內難走出困境，但個體項目仍有機會
　　由以上四方面分析可見，西部重點城市商服用房的現狀風險并不僅僅因為政府的不作為，而是由經濟發展、財政壓力、企業業績擴張、產業結構、居民支付能力等多方面因素構成的“風險推升系統”共同導致的。故而近年來政府和房企雖然越來越多的關注到贏商網商業地產（專題閱讀）的風險，但在大多風險成因難以轉變的客觀事實面前，我們認為在近年內，這些城市商辦市場還是難以走出風險高企的困境。不過若是具體到項目角度，考慮到龐大的市場成交總量，我們認為還是能夠出現一些成功個案：　

　　1、方向一，配套空白區域

　　對比成交規模，西部重點城市的商業地產確實已經處于供應過量的階段，但是如果對比到城市規劃，目前西部重點城市還存在著大量的商業產品空白區域，譬如今年開盤的成都青羊萬達、昆明樂派即是彌補了當前的商業綜合體空白，而西安西郊、昆明東郊等區域也依然存在著大量的綜合體空白。對于這些住宅已經漸成規模，但是商業配套還是沒有跟上的區域，還是有希望看到眾多成功商業項目的興起機會。

　　2、方向二，高端業態空白

　　目前西部重點城市的高端商業相對匱乏，進駐的高端百貨商業不多，高端品牌的門店分布密度遠遠低于東部，譬如LV在西部重點城市僅有4家門店，而百達翡翠更是無一門店。因此隨著西部城市經濟的發展，對于有實力的商業房企來說，在高端業態方面，西部重點城市仍然有著許多機會。

　　3、方向三，專業市場

　　在專業市場方面，西部重點城市的發展機會仍然值得關注：這首先是“一帶一路”的國家戰略契機，為這些作為“陸上港口”西部重點城市帶來了更大的貿易量增長預期；其次是目前西部重點城市仍然缺乏”集群式”商業模式，對于專業市場來說，仍然有率先打響品牌，并形成商業集聚效應的機會，最后由于近年來人力成本上升，東部沿海許多工人回流西部二線城市，也為家居建材等專業市場帶來了新增的就業人群和消費需求。

　　四總結建議: 市場風險期也是行業整合期，仍可關注優質投資機會

　　西部重點城市商業市場供應過剩的問題雖然在短期內難以解決，但對于企業而言，鑒于西部重點城市每年過千億的商業產品銷售量，我們認為還是有很多值得付出的努力：　

　　1、抓住空白領域的機會

　　對于上文所述的個體項目機會，譬如超大型商業綜合體、人口快速增長的新區，以及“一帶一路”帶來的專業貿易市場機會均值得關注。不過相比較而言，其中回報最快的還是超大型商業綜合體。針對目前西部重點城市缺乏超大型商業綜合體、并且高端商業門店稀缺的現況，資金實力較強的開發商可以考慮抓住這一機會，在合適的選址基礎上，打造城市標志性商業物業，制造商業集聚效應實現逆市求生。譬如近期西安首家宜家開業即很好的詮釋了這一點，該商場選擇在工作日開業，但依然引來了大量到訪人流，僅僅是當天上午到場人數即已突破萬人。　

　　2、修煉內功，提升自身盈利能力

　　首先可以效仿萬達、綠地、華潤等龍頭房企的成功經驗，可以考慮通過輕資產模式提升資本運作效率，近年來興起的Reits、代建代運營等模式值得關注；其次也可以利用綜合體內辦公、住宅產品的高周轉，沖淡長周期持有的商業地產資金壓力，并可擇機整體轉讓；最后則是做到差異化運營，在商場主體、與本地文化結合、特色服務上下功夫，在同質化惡性競爭中脫穎而出。　

　　但對于西部重點城市的特殊情況，我們以下兩點更應值得注意：其一，警惕互聯網商業的沖擊。與東部城市相比，在西部重點城市，目前贏商網電子商務對于百貨等實體商業的沖擊還沒有那么明顯。但隨著“一帶一路”戰略帶來的物流業迅速增長和產業結構調整，西部重點城市的電子商務必將迎來一段快速發展期，百貨類商業綜合體還是應該早作風險預案為宜，在項目設計時即留好足夠的煙道、停車位空間，以便轉為餐飲娛樂或出售型辦公。其二，爭奪更為稀缺的消費群體。上文提到，目前東西部城市居民消費傾向差距不大，但是限于收入不足以致人均消費支出有限，再加之人口密度不高以致“消費密度”較低。因此對于房企，尤其是做持有型商業的企業而言，在“消費密度”更低的西部城市，也更應重視商場的人流導入能力，做好品牌口碑和差異化優勢。

　　綜上所述，鑒于種種客觀因素，目前西部重點城市商業市場的高風險雖然在短期內無法消退，但在企業角度，市場的陣痛并不會落到每一個努力的人身上，只要能做到勤練內功抓住機遇，在個體項目方面仍然有著大量的進入機會。畢竟對于期望提升市場占有率的企業來說，相比人人賺錢的市場旺季，逆市才是行業資源整合，大魚吃小魚的最好時機。