南京商業地產冷熱不均？寫字樓市場傳來警報聲

南京商業地產冷熱不均？寫字樓市場傳來警報聲
“專業批發市場策劃”系列專題   
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　　為了能直觀一點，世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨選擇了沈陽來和南京對比。無論是常住人口總量，還是GDP，抑或城市規模，南京和沈陽在很多方面都極為相似，但在純商業開發層面，南京和沈陽的差距非常大。“目前南京優質零售物業的全市總存量(含百貨)仍在200萬平方米以內，而沈陽純商業開發的體量接近600萬平方米，是南京的近三倍。”謝晨告訴記者。

　　戴德梁行一份商業研究報告也顯示，南京純商業開發尤其是零售業的發展較為緩慢，目前南京商業市場仍然處于由現代百貨、購物中心向城市綜合體過渡的階段，從1995年到2014年這20年左右的時間內，南京純商業物業開發的增長速度年均不到15萬平方米。

　　商圈單極化，部分區域缺乏商業中心

　　然而，在現有的南京純商業地產體量中仍存在局部過熱現象，部分區域缺乏商業中心。“六合一百多萬人，沒有一個購物中心，雨花臺區只開了一個購物中心，浦口區也只有弘陽廣場一個購物中心，江寧100多萬人，也只有兩個購物中心，還有兩個新區，沒有一個購物中心，而新街口商圈還在持續走熱。”南京大學不動產研究中心研究員李紹明表示。

　　李紹明的擔憂不無道理，戴德梁行的一份商業報告中也明確提出了仙林、城北、城東商業中心缺乏的事實，“南京的商業很發達，很多購物中心在全國都有積極的影響力，但不可忽視的是，南京商業布局也不夠合理，新街口單極化商圈較為突出。”

　　金石代理機構一位從事商業地產的資深營銷人員的觀點頗具代表性：“南京人傳統保守的消費心態，和城市布局尤其是人口分布不均勻，加上整體商業開發氛圍不足，讓商業地產開發不溫不火。”

　　城北、仙林多個商業綜合體已在補貨

　　值得關注的是，城北、仙林一些區域的純商業物業有所起色。

　　今年南京有10多個商業綜合體項目相繼或即將開業，其中，城東的森林摩爾、仙林商業仙鶴新天地的開業以及未來的富力水街坊等稍稍彌補了城東地區純商業物業的缺失。

　　而一直處于純商業物業“缺貨”狀態的城北板塊，正在建設一座大型商業綜合體，位于城北紅山路的常發廣場預計2015年底開業，是目前城北板塊鐵北地區唯一的商業綜合體項目，該項目將擁有大型購物中心和景觀生態辦公樓，此外，招商地產以11.89億元總價拍下的邁皋橋G16地塊也將被打造成一座商業綜合體。

　　東恒置業商業地產人唐先生表示：“南京的副城商業中心正在崛起，呈現多點發展的局面。新街口一家獨大的局面短期內還難以改變，但值得關注的是，其他區域的純商業物業雖然開業速度緩慢，但一旦開業，將有力地推動區域商業業態創新和提檔升級。”

　　多說一句

　　南京寫字樓市場傳來警報聲

　　在世邦魏理仕的名單中，多個城市的寫字樓市場被預警，南京寫字樓未來幾年的供應量及目前的去化速度，需要10年以上的去化周期。“南京整體的商業地產呈現一路攀升的狀態，這其中辦公寫字樓物業占據了絕大部分比例，商業中心包括零售物業的開發比例很小。”一位業內人士表示。

　　據網尚研究機構統計，今年二季度，南京全市寫字樓辦公物業上市量為24.7萬平方米，同比和環比均成倍增長，創下最近一年來單季供應量的新高，而整個上半年，純商業中心開發的上市量為22萬平方米，僅與寫字樓辦公物業一個季度的上市量持平。