重量輕質，商業地產疾速繁榮隱憂顯現

重量輕質，商業地產疾速繁榮隱憂顯現
“專業批發市場策劃”系列專題   
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    經濟轉型升級和新型城鎮化加速，成為鄭州商業地產發展的內生動力

整體規劃缺失、地產商缺乏經驗、專業人才稀缺、融資瓶頸制約模式轉型

中原腹地鄭州有著天賦的商業基因，多少年來，“商戰”這個鄭州寫在中國商業史上的濃重一筆被頻繁提及。如今，在城鎮化快速發展及中原經濟區建設的發力下，體現著城市核心價值的商業地產滿地開花，使得鄭州商城在蛻變與進化的征程中陽光與荊棘并存。

商城地位 天賦的商業基因

提及鄭州的商業進程，發生在上世紀90年代初的那場商戰自然不能不提，其代表著曾經的繁華與鼎盛。

亞細亞商場、商業大廈、商城大廈、華聯商廈、鄭州市百貨大樓以及紫荊山百貨大樓等商場之間或聯手、或拆臺，竭盡狡詐之能事，但人們看到的似乎不是商業競爭的殘酷，而是鄭州商業的繁榮和不可或缺。

從某種意義上說，自那次商戰始，鄭州的商業才能稱之為現代商業，商戰不僅影響了我國現代商業的發展歷程，更成為我國現代商業發展的里程碑。

中央電視臺六集電視專題片《商戰》如是道：鄭州商戰，戰出了鄭州商業的一片新天地，鄭州商業的一舉一動都引起了全國同行的密切關注，全國100多個城市的商業人士絡繹不絕挺進中原，到鄭州參觀討教。鄭州市場的巨大誘惑力，更引得全國名優商品生產廠家趨之若鶩，各大廠家均以能否在鄭州市場獲得一席之地作為衡量其行業是否成功的標準之一。

而以二七商圈、火車站商圈為代表的鄭州市商業中心區積聚了百年商業文化和人氣。

馬克思在《資本論》中指出：“商業依賴于城市的發展，而城市的發展也要以商業為條件。”

位于中原腹地的鄭州，似乎有著天賦的商業基因。從字面意義上看，“城市”這個詞是由兩個事物組成的，一個是“城”，一個是“市”。“城”起初是軍事設施，用來保衛王權。直到商代，城中才具備成熟的“市”、“肆”一類的商品交易場所，城與市，政治與經濟的屬性兼而有之，可以說真正意義上名副其實的城市到商代才出現，最早的應該就是位于現在鄭州的商都“亳”。打那時起，鄭州這座城市便與中國商業的發展捆綁在了一起，再也難舍難分了。

歷史的潮流總是階段性的呈螺旋式發展。

被“中原商戰”拖得精疲力竭的鄭州五大商場，彼此之間的聯盟、競爭也漸趨淡化。2001年，資產負債率高達713%的亞細亞破產，失去對手的其他幾家商場除了華聯商廈外，要么陸續倒下，要么被收購，二七商圈出現了大蕭條。

2008年，二七商圈銷售額僅為37.1億元，而同為商業標志性區域的重慶解放碑商圈，2008年銷售額達334.3億元。

在城市框架不斷拉大及房地產業迅猛發展的態勢下，鄭州商業競爭的重心開始由二七商圈外移。先后出現了花園路和農業路商圈、鄭東CBD商圈以及桐柏路西區商圈等。

而位于西太康路兩側的鄭州華潤·萬象城、金博大改擴建、丹尼斯大衛城、360廣場太康路店等項目，在方圓一平方公里扎堆出現，共投資數百億進行建設的現象在國內也實屬罕見。

商業的發展自然離不開城市規劃和政策的支持。

去年初，鄭州市政府下發《關于加快商業中心建設的意見》，決定用3~5年時間，將二七商圈打造提升成國家知名商業中心，分別建設鄭東CBD—綜合交通樞紐商業中心、高新商業中心、航空城商業中心3個都市級商業中心，以及包括碧沙崗、關虎屯、金沙湖在內的市級商業中心3~5個。

之后，各大商圈醞釀變革，二七商圈在地鐵的帶動下拓展地下商業，比如德化新街項目就接連熱銷。而高新區、航空港區、金沙湖附近在大型人居項目不斷亮相的同時，大體量的商業配套也不斷“露臉”。

除了市區內的商業地產項目滿地開花，在市場外遷的大勢下，位于城郊的專業市場已呈現規劃的“一區兩翼”的格局，部分已具備承接條件。

蛻變前行 商業地產疾速繁榮

隱憂顯現 全面進化重量輕質

不過真正的現實是一方面商業地產開發的高歌猛進，另一方面則是高庫存致使的去化周期不斷增加。多個研究機構的監測報告顯示，商業地產整體供大于求，存在泡沫是毋庸置疑的現實。

相對于供大于求的現狀，更值得關注的是，由于開發專業度高，導致市場有效供應量不足，同質化競爭嚴重，經營業態相對單一等諸多問題存在。

“看不到具有差異化、創新的商業作品，真正的好產品可謂鳳毛麟角，這與中原經濟區國家級的地位是不相匹配的。”RET睿意德鄭州公司負責人告訴記者，目前鄭州的很多開發商，對于商業地產的開發與理解，還停留在住宅的理念上，強調的是交易收益。而商業地產在于其運營價值，不是說賣出去就萬事大吉了，更在于它的后期經營。

“回歸商業本源。假如每個開發商只可建一個購物中心，而非城市綜合體。那么只有一條出路——通過運營獲得持續增長的租金，然后通過資本化實現終級價值——沒有第二條路可走。”三益中國院長高棟指出商業的成功跟運營成本息息相關。

諸多業內人士認為，隨著城鎮化的快速發展，商業地產的空間未來還很大。不過，鄭州的商業地產比較粗獷，很多開發商從住宅轉型到商業，沒有理解透徹商業地產的產業模式，缺少精準定位的商業項目，更缺少綜合性、多業態的商業項目，缺乏有效供應。

在58同城房產頻道，記者看到在今年7月份發布的一份專業學術調查指出，中國商業地產有三大現狀、四大問題、五大趨勢。其中，四大問題為：地方整體規劃缺失、商業布局失衡；地產商缺乏經驗，商業地產重量輕質；商業地產專業人才發展落后行業發展；融資瓶頸制約企業開發經營模式轉型。

顯然，這份對全國一二線多個城市的調查報告也同樣適用于商業項目滿地開花但同質化嚴重的鄭州。

也因此，在未來經濟轉型升級和新型城鎮化的加速將成為商業地產發展的內生動力，只有運用好錯位經營、體驗式消費以及與互聯網結合的項目才能把握行業契機，成為價值高地。