專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為何備受海外資本青睞？

　盡管五洲國(guó)際 IPO前鬧出不小風(fēng)波，但海外投資者對(duì)于這類經(jīng)營(yíng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的上市公司的熱情似乎并未減退。除了五洲國(guó)際，同樣進(jìn)入 IPO籌備階段的毅德地產(chǎn)也是開發(fā)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的好手，加上此前上市的華南城（ 1668 .HK）和卓爾發(fā)展（ 2098.HK），一時(shí)間香港資本市場(chǎng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)類的上市內(nèi)房股蔚然成風(fēng)，這是一個(gè)值得房地產(chǎn)界矚目的有趣現(xiàn)象。
　　為什么經(jīng)營(yíng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的房企受到了海外投資者的青睞？在探討個(gè)中原因前，首先需要厘清一點(diǎn)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)較為模糊的地帶，由于商業(yè)用地中明確存在商貿(mào)批發(fā)用地，但同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地也較為普遍地用于這類市場(chǎng)的開發(fā)。從某種角度來(lái)看，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)并不包含在主要以商場(chǎng)和寫字樓為范疇的商業(yè)地產(chǎn)中，而更多屬于“2. 5產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)服務(wù)范疇內(nèi)，將其定位于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)�業(yè)地產(chǎn)的觀點(diǎn)在國(guó)內(nèi)更占上風(fēng)。

　　或許在不了解國(guó)情的海外投資者眼中，這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)該更多是細(xì)水長(zhǎng)流地規(guī)劃、建設(shè)、持有、經(jīng)營(yíng)，然而呈現(xiàn)在面前的“三高”———高周轉(zhuǎn)率、高毛利率和高復(fù)制率無(wú)疑具有致命的誘惑力。這當(dāng)然是最直接的表面因素，而在筆者看來(lái)，或許還有如下的眾多原因，讓海外投資者樂(lè)此不疲。

　　經(jīng)營(yíng)模式的亮點(diǎn)。在目前內(nèi)地限購(gòu)限貸的宏觀調(diào)控環(huán)境下，一些難以進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的國(guó)內(nèi)資本急于尋找新的投資標(biāo)的，而低成本、小面積的產(chǎn)權(quán)商鋪無(wú)疑是目前最好的投資手段之一；同時(shí)，這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)幾乎普遍運(yùn)用了“售后包租”的促銷手法，因此能夠獲得購(gòu)買者快速而大量的買單，加上快速的開工銷售大大提高了周轉(zhuǎn)速度———比如襄陽(yáng)五洲國(guó)際工業(yè)博覽城能夠在拿到土地權(quán)證一個(gè)月后就開始銷售，讓這些企業(yè)呈現(xiàn)出的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)十分良好。但其背后的風(fēng)險(xiǎn)在于，企業(yè)上市之后快速擴(kuò)張會(huì)背負(fù)太多的回報(bào)義務(wù)，而其可持續(xù)性也并不確定，一旦對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)前景判斷失誤，股東將受池魚之殃。

　　更具說(shuō)服力的說(shuō)辭。相比“老生常談”的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)瞄準(zhǔn)的是新一輪城鎮(zhèn)化和擴(kuò)大內(nèi)需的龐大市場(chǎng)這些中國(guó)“十二五規(guī)劃”的熱點(diǎn)議題，使得對(duì)中國(guó)政經(jīng)風(fēng)向敏感的海外投資者感到格外新奇興奮，因?yàn)橥�往這意味著投資的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)，或者說(shuō)某些充滿潛力的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的未來(lái)。這種很有說(shuō)服力說(shuō)辭成功地轉(zhuǎn)移了海外投資者的視線。但實(shí)際上，這些市場(chǎng)所面對(duì)的客戶可能要比住宅和商業(yè)地產(chǎn)的客戶更具投機(jī)性和不確定性，一旦回報(bào)難以盡如人意，一些法律訴訟的風(fēng)險(xiǎn)和土地違規(guī)的潛在問(wèn)題都會(huì)暴露出來(lái)。

　　超高的毛利率。與近來(lái)重新火熱起來(lái)的商住拿地狂潮形成對(duì)比的是，這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)由于選址邊緣化的緣故，幾乎總是面臨著沒有競(jìng)爭(zhēng)的拿地，因此土地成本占銷售收入的比重非常小，卓爾漢口北市場(chǎng)部分項(xiàng)目的這一比例甚至不到 2%，而五洲國(guó)際也有相當(dāng)一部分在 10 %以內(nèi)，這就導(dǎo)致其毛利潤(rùn)率非常高，卓爾、五洲國(guó)際都能夠達(dá)到 50%以上，這令很多高端住宅的開發(fā)商都望塵莫及。但需要注意的是，華南城、卓爾都有工業(yè)用地做商貿(mào)物流城這種明顯違規(guī)的做法，風(fēng)險(xiǎn)較高，可持續(xù)性差，但海外投資者可能并未清楚認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

　　新穎的產(chǎn)品模式。相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)上市公司的產(chǎn)品模式更加新穎，更有吸引力，而且大多數(shù)否認(rèn)自己是純粹的地產(chǎn)商，比如毅德地產(chǎn)和五洲國(guó)際的商貿(mào)綜合體，現(xiàn)代的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)配搭購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、文化商街和住宅，給投資者展現(xiàn)的是業(yè)態(tài)豐富、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傆殖錆M浪漫情調(diào)的“伊甸園”；卓爾的漢口北市場(chǎng)更是號(hào)稱開辟了中國(guó)第四代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的先河，這種“先行者”的旗幟意義非常合海外投資者的胃口，因?yàn)樗麄冋J(rèn)定這些公司已經(jīng)從中國(guó)房地產(chǎn)的紅海廝殺中聰明靈巧地跳了出來(lái)，開辟了一片屬于自己的藍(lán)海。

　　高復(fù)制性帶來(lái)的土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)。由于有一個(gè)標(biāo)志性的地標(biāo)性項(xiàng)目，例如卓爾的漢口北市場(chǎng)，五洲國(guó)際的無(wú)錫五洲國(guó)際裝飾城、毅德地產(chǎn)的贛南貿(mào)易廣場(chǎng)、華南城的華南國(guó)際工業(yè)原料城等都是成功的典范，企業(yè)借此去游說(shuō)其他急于希望提升郊區(qū)產(chǎn)業(yè)氛圍的中游城市，可謂一呼百應(yīng)，而新的項(xiàng)目是否真的成功已經(jīng)不重要———實(shí)際上那些標(biāo)志性項(xiàng)目往往會(huì)被專業(yè)人士認(rèn)定是天時(shí)、地利、人和機(jī)緣巧合而不具復(fù)制性，重要的是土地儲(chǔ)備已經(jīng)成倍地提升，這就成為上市公司質(zhì)量的最好背書。

　　自持物業(yè)提高的承諾。戰(zhàn)略性銷售和適當(dāng)提高自持比例是這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)上市公司對(duì)投資者描述中的一個(gè)亮點(diǎn)，例如卓爾和五洲國(guó)際都不失時(shí)機(jī)地提到，會(huì)在未來(lái)逐步提高自持物業(yè)的比例，甚至回購(gòu)已經(jīng)銷售出去的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，相比僅僅是銷售了之的住宅開發(fā)商，這些企業(yè)未來(lái)的現(xiàn)金流和抗風(fēng)險(xiǎn)能力似乎要更加優(yōu)異。