蕪湖楊毛埂商業(yè)街調(diào)研

一、蕪湖市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

1.1蕪湖市簡(jiǎn)介

蕪湖位于長(zhǎng)江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；總?cè)丝?20.26萬人，市區(qū)65.88萬人。

一、蕪湖市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

1.1蕪湖市簡(jiǎn)介

蕪湖位于長(zhǎng)江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；總?cè)丝?20.26萬人，市區(qū)65.88萬人。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代，特別是鄧小平同志南巡談話以來，蕪湖的改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。蕪湖市位于長(zhǎng)江開發(fā)開放梯度推進(jìn)的結(jié)合點(diǎn)，具有承接和轉(zhuǎn)移輻射的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。蕪湖立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，2000年10月蕪湖長(zhǎng)江大橋建成通車，成為溝通東西南北的重要結(jié)點(diǎn)。

蕪湖是中國東部的綜合交通樞紐城市。蕪湖港是長(zhǎng)江第五大深水良港，遠(yuǎn)洋航線直通海外。南京祿口國際機(jī)場(chǎng)和合肥駱崗機(jī)場(chǎng)距蕪湖均1小時(shí)左右車程。蕪湖是華東地區(qū)鐵路交通樞紐和公路網(wǎng)絡(luò)中心，蕪湖長(zhǎng)江大橋是我國已建成的規(guī)模最大、科技含量最高的特大型公鐵兩用大橋，開辟了華東鐵路第二通道。蕪湖城市周邊高速公路網(wǎng)絡(luò)密集，可連接上海、寧波、連云港等出海口。

90年代以來,蕪湖市加快了城市道路設(shè)施建設(shè),先后改擴(kuò)建了70多條城市道路和9座橋梁,初步形成了四橫十縱的城市道路網(wǎng)絡(luò),建成區(qū)面積擴(kuò)大到68平方公里。加快了城市防洪設(shè)施建設(shè)，建成了23公里多功能防洪墻，使城市防洪能力達(dá)到百年一遇的標(biāo)準(zhǔn)。新建了利民路、楊家門水廠，實(shí)施了城市地下管網(wǎng)和電網(wǎng)改造，城市供電能力56萬千瓦，日供水綜合生產(chǎn)能力72.5萬噸。新建了煤氣三期工程，日供氣能力達(dá)10.32萬立方米，建成了三座儲(chǔ)氣總量為1.1萬立方米的液化氣儲(chǔ)存基地。西氣東輸工程加快實(shí)施，2003年天然氣將送到蕪湖，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)清潔能源。

近年來，蕪湖市努力創(chuàng)造"辦事廉潔高效，服務(wù)成龍配套，規(guī)費(fèi)相對(duì)較低"的良好投資環(huán)境，力爭(zhēng)使蕪湖成為投資者的樂園。蕪湖市具有規(guī)范透明的法制和政策環(huán)境，廉潔高效的政務(wù)環(huán)境，統(tǒng)一開放、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，文明安定的人文環(huán)境，完善配套的硬環(huán)境。蕪湖是國家首批沿江對(duì)外開放城市，擁有國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家一類口岸。蕪湖市在安徽省率先成立了行政服務(wù)中心，大大推進(jìn)了政務(wù)公開和陽光操作。蕪湖市著力推進(jìn)招商載體建設(shè)，蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大橋綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和縣區(qū)特色工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，配套設(shè)施完善，集聚效應(yīng)明顯，有著吸納國內(nèi)外大型企業(yè)和各類中小企業(yè)來蕪發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。經(jīng)過多年發(fā)展，蕪湖已成為歐美等跨國公司面向中國市場(chǎng)、國內(nèi)上市公司及大企業(yè)面向華東市場(chǎng)的生產(chǎn)基地和研發(fā)中心。

近年來，通過大力實(shí)施外向帶動(dòng)戰(zhàn)略，加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，蕪湖經(jīng)濟(jì)得到了快速健康發(fā)展。2001年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值218.77億元，比上年增長(zhǎng)9.1%；財(cái)政收入29.54億元，增長(zhǎng)12.4%；城鎮(zhèn)居民可支配收入6025元，增長(zhǎng)5.4%；農(nóng)民人均純收入2751元，增長(zhǎng)3.5%。

1.2蕪湖市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

（1）市場(chǎng)潛力

蕪湖市場(chǎng)潛力巨大，業(yè)已形成三大支柱產(chǎn)業(yè)－－新型建材、汽車零部件、電子通信制造業(yè)。商貿(mào)、旅游業(yè)方興未艾。已有30多個(gè)國家和地區(qū)來蕪?fù)顿Y，其中有17個(gè)國家和地區(qū)的外商進(jìn)開發(fā)區(qū)投資興業(yè)。蕪湖是國家技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市、零售商業(yè)利用外資試點(diǎn)城市、國家新型建材科研生產(chǎn)基地，正籌建蕪湖長(zhǎng)江大橋科技園、蕪湖旅游商品集散市場(chǎng)。蕪湖是長(zhǎng)江沿岸位于武漢、南京之間開放度最高的中等城市之一，是長(zhǎng)江安徽省沿線和皖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。已形成十幾個(gè)銷往省內(nèi)外的專業(yè)市場(chǎng)，產(chǎn)品覆蓋中國大部分地區(qū)和世界諸多國家與地區(qū)。

（2）生產(chǎn)成本

蕪湖人才資源豐富，勞工、技工、中級(jí)技術(shù)人員充裕。有高等院校8所，擁有一定數(shù)量的高級(jí)管理人員。藍(lán)領(lǐng)工人平均工資為人民幣520元/月，中層管理人員工資為人民幣800元/月，投資企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力有吸引力。開發(fā)區(qū)土地、廠房?jī)r(jià)格低廉。工業(yè)用水價(jià)為0.82元/立方米，電價(jià)為0.50元/千瓦時(shí)，煤氣價(jià)為1.15/立方米�？拷�南京、上海，在技術(shù)、貿(mào)易、金融服務(wù)上可取得支援。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施

蕪湖是華東地區(qū)重要的水陸交通樞紐。朱家橋外貿(mào)碼頭是長(zhǎng)江上常年可泊萬噸級(jí)船舶的最后一個(gè)深水良港，可達(dá)40多個(gè)國家和地區(qū)，已開通至日本、香港航線。該市裕溪口碼頭是中國最早的內(nèi)河煤港，亦是全國三大煤港之一。聯(lián)航機(jī)場(chǎng)已開通北京、佛山航線。距南京祿口國際機(jī)場(chǎng)僅58公里，距上海328公里，距合肥130公里。

鐵路：是華東第二通道的咽喉，可直達(dá)15個(gè)大中城市。

公路：205國道和318國道穿境而過，建設(shè)中的長(zhǎng)江公鐵兩用大橋是中國21世紀(jì)初的標(biāo)志性建筑之一，將于2000年9月建成通車。

蕪湖是皖南通信中心。供水、供電、供氣均可保證，且水質(zhì)優(yōu)良。道路、綠化、環(huán)保宜于投資興業(yè)。

（4）鼓勵(lì)外商投資方向

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)楦呖萍济芗�型農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、加工工業(yè)項(xiàng)目，如電子、輕工、機(jī)械、紡織、醫(yī)藥、精細(xì)化工、新型建材及非金屬礦物制品、汽車及零部件等。能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，第三產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、商業(yè)零售業(yè)、金融業(yè)、信息咨詢業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)等。亦歡迎批租土地成片開發(fā)。

經(jīng)過多年發(fā)展，蕪湖工業(yè)初步形成了建材、汽車及汽車零部件、電子電器三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。以海螺集團(tuán)、華亞企業(yè)為主力，蕪湖已成為中國最大的水泥生產(chǎn)基地和亞洲最大的PVC管材、型材生產(chǎn)基地。汽車產(chǎn)業(yè)以上汽集團(tuán)奇瑞公司、一汽揚(yáng)子等企業(yè)為核心，大批量生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用型家用轎車和輕型車。包括德國VDO汽車儀表等著名企業(yè)在內(nèi)，蕪湖已有汽車零部件配套企業(yè)30多家。電子電器工業(yè)規(guī)模不斷壯大，美的、科龍、日立、實(shí)達(dá)等國內(nèi)外一流電子電器企業(yè)都已進(jìn)入蕪湖，把蕪湖作為生產(chǎn)制造基地和科技研發(fā)中心。

蕪湖第三產(chǎn)業(yè)依托古老商埠的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，以建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心為方向，相繼發(fā)展了中山路步行街、鳳凰美食一條街等一批精品商業(yè)街市，鳩茲廣場(chǎng)、九華廣場(chǎng)、吉和廣場(chǎng)等城市亮點(diǎn)極大地增強(qiáng)了城市的觀賞性和吸引力。新建、擴(kuò)建了一批區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)，新長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū)、皖江水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、峨橋茶市等市場(chǎng)發(fā)展完備，輻射力、集聚力日益擴(kuò)大，蕪湖已成為輻射華東、影響全國的物流中心。蕪湖是中國優(yōu)秀旅游城市，境內(nèi)旅游資源豐富，小九華等佛教旅游資源名聞中外。配合黃山、九華山、太平湖旅游開發(fā)，蕪湖著力建設(shè)旅游快速通道，構(gòu)建了完善的城市旅游基礎(chǔ)設(shè)施，蕪湖市已成為輻射皖南、皖中等世界級(jí)風(fēng)景區(qū)的旅游目的地城市。

1.3蕪湖市房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行

為適應(yīng)蕪湖市城市建設(shè)發(fā)展的需要，在2000年對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整的主要內(nèi)容：調(diào)整城市的用地范圍，將馬塘區(qū)南界線以北地區(qū)全部納入城市規(guī)劃用地，增加城市規(guī)劃建設(shè)用地18平方公里；城市東部建立規(guī)劃控制區(qū)。在城市空間布局上重新劃分為三大塊：解放路以北為工業(yè)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)江大橋經(jīng)濟(jì)園區(qū)和城北工業(yè)區(qū)；解放路至青弋江為城中區(qū)，是全市的商貿(mào)旅游區(qū)；青弋江以南為城南區(qū)，是主要生活居住區(qū)和文體中心。按照建設(shè)外向型、現(xiàn)代化城市新區(qū)的要求，2000年重新編制了城南片分區(qū)規(guī)劃。城南片總體上由大學(xué)園、體育公園、市政公園、文化公園和居住花園形成框架，充分發(fā)揮生態(tài)自然優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)“以人為本”的規(guī)劃觀念，對(duì)水系保護(hù)、園林綠化、城南片老城區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)園區(qū)、灘頭利用、道路交通等強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)、大手筆的規(guī)劃，并與城市總體規(guī)劃相銜接。

從1997年開始，蕪湖市房地產(chǎn)隨著全國住宅消費(fèi)的升溫，逐漸體現(xiàn)出溫和放量的過程，但是應(yīng)該引起注意的是，2001年當(dāng)年的開工量首次以上年開工130%的量放大，而同期銷售面積卻反而萎縮，體現(xiàn)了市場(chǎng)在未來2-3年內(nèi)可能產(chǎn)生供過于求的可能性。

      而從市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)來看，近5年來價(jià)格基本呈溫和上揚(yáng)的過程，但是通過圖表我們發(fā)現(xiàn)自2000年竣工量和開工量有所放大后，市場(chǎng)平均價(jià)格受到平抑，價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)還有待其他優(yōu)惠利好政策的出臺(tái)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。

附：歷年蕪湖市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

單位：萬平方米億元

序號(hào) 指標(biāo)名稱 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年

1 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 5.80 6.89 7.91 9.69 12.39

 其中：住宅 4.21 4.42 5.77 5.72 7.90

2 房屋施工面積 124.45 144.95 156.50 160.15 227.35

 其中：住宅 92.61 108.95 125.05 121.02 195.38

3 房屋新開工面積 54.55 60.66 73.71 68.45 157.60

 其中：住宅 44.11 49.20 64.48 48.82 136.75

4 實(shí)際銷售房屋面積 44.20 56.00 54.21 69.77 59.74

 其中：住宅 35.84 48.17 46.90 62.82 51.74

 其中：個(gè)人購買住宅 21.94 30.93 36.85 59.14

5 房屋銷售額 4.46 6.15 6.15 7.77

 其中：住宅 3.09 4.58 4.58 6.08

6 房屋竣工面積 70.41 73.42 67.14 81.50 78.08

 其中：住宅 54.93 58.59 54.72 69.34 64.53

7 空置房屋面積 15.67 21.02 24.00 10.06 16.00

 其中：住宅 9.33 12.35 15.03 4.32 5.16

8 購置土地面積 18.83 25.14 48.83 28.31

9 預(yù)售房屋面積 16.67 14.77 16.69 25.43

10 預(yù)售住宅面積 13.79 12.23 14.51 21.38 21.69

二、區(qū)域市場(chǎng)比較

2. 1區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展展望

本案區(qū)域位于蕪湖市市區(qū)南部,隸屬于馬塘區(qū)。馬塘區(qū)東面及東南和蕪湖縣接壤，西鄰長(zhǎng)江，南隔漳河與繁昌縣相望，北隔青弋江和鏡湖、新蕪區(qū)相望。馬塘區(qū)面積46平方公里，人口10萬余（截止2000年底），轄3個(gè)街道辦事處、2個(gè)鎮(zhèn)、25個(gè)居委會(huì)和22個(gè)村委會(huì)。

同時(shí)，根據(jù)蕪湖市政府的規(guī)劃，將在今后兩三年的時(shí)間內(nèi)將城南發(fā)展成市區(qū)會(huì)展、行政和辦公中心。其中市政府辦公樓和奧體中心已經(jīng)開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)將投入運(yùn)行；而最近拍賣的幾塊開發(fā)用地預(yù)計(jì)將在今后兩三年內(nèi)形成將近50萬平方米的開發(fā)量，一旦建成，將成為蕪湖市最具規(guī)模的，集住宅、商業(yè)、辦公、中心綠化為一體的新型高尚居住區(qū)。隨著這些樓盤和包括南瑞新城等再內(nèi)的一些既有樓盤的相繼建成入住，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋�(gè)可以容納20萬人口、蕪湖市最具規(guī)模的現(xiàn)代生活新城。

2. 2競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比

    競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比1

       項(xiàng)目

類別 鐵佛花苑香樟城市花園 中西友好小區(qū)

樓盤位置北京路近中和街 九華山路 中和路新百大廈旁

發(fā)展商 杰成房地產(chǎn)公司偉華房地產(chǎn)開發(fā) 偉華房地產(chǎn)開發(fā)

建筑面積 8000平方米 100000平方米 50000平方米

建筑類型高層住宅 多層住宅 小高層住宅、商鋪

戶型面積范圍 89，113，123 80—160 90—160

價(jià)格 2500 1700 2300（住宅）、 6800—10000（商鋪）

銷售率 80% 未開盤 90%

業(yè)務(wù)能力較好 較好 較好

綜合評(píng)述銷售時(shí)間較長(zhǎng) 規(guī)劃理念先進(jìn)、發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)大 規(guī)劃理念先進(jìn)、發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)大

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比2

       項(xiàng)目

類別 錦天花苑蕪湖世紀(jì)花園 中房青山街小區(qū)

樓盤位置青山街14號(hào) 北京東路赭山中路 團(tuán)結(jié)西路67號(hào)

發(fā)展商 錦天房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā) 中房蕪湖開發(fā)公司

建筑面積 40000平方米（一期） 50000平方米 19000平方米

建筑類型多層住宅、商鋪 小高層住宅 多層住宅、商鋪

戶型面積范圍 97—246 110—140 81—112

價(jià)格 2350（住宅）、4300—6000（商鋪） 2350 2100（住宅）

銷售率 40% 未開盤 90%

業(yè)務(wù)能力一般 較好 一般

綜合評(píng)述規(guī)模較大、環(huán)境一般 規(guī)劃理念先進(jìn) 面積規(guī)劃合理

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比3

       項(xiàng)目

類別 香苑家園天置山莊

樓盤位置天門山西路 工農(nóng)路南段

發(fā)展商 香苑房地產(chǎn)開發(fā)天泰置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

建筑面積 224000平方米 60000平方米

建筑類型多層住宅、商鋪 多層住宅

戶型面積范圍 81—160 80—130

價(jià)格 1600（住宅）、2800—3300（商鋪） 2250（住宅）、3200（商鋪）

銷售率 35% 80%

業(yè)務(wù)能力一般 較好

綜合評(píng)述規(guī)模較大、環(huán)境一般

綜合蕪湖市的房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀來看，總體銷售策劃水平和項(xiàng)目規(guī)劃定位水平不高。只有極少數(shù)幾家如浙江、上海等地的開發(fā)商、代理商和房地產(chǎn)廣告商介入市場(chǎng)，并且由于先進(jìn)的理念和市場(chǎng)化的售樓意識(shí)，在市場(chǎng)上贏得了客戶的追捧，創(chuàng)造了非常好的業(yè)績(jī)�？傮w而言，蕪湖市的房地產(chǎn)發(fā)展剛剛進(jìn)入一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)化操作的時(shí)代，今后隨著供應(yīng)量連年大于需求量的情況出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逾演逾烈。

三、楊毛埂項(xiàng)目SWOT分析

3.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

A． 地處南部開發(fā)新城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；

B． 發(fā)展商三家為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，開發(fā)實(shí)力強(qiáng)大；

C． 項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)營(yíng)，目前是城南最具規(guī)模的綜合商業(yè)街項(xiàng)目；

D． 蕪湖市政府搬遷、奧體中心建設(shè)促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，同時(shí)各項(xiàng)市政配套、道路建設(shè)列入工作議程，前景看好。

3.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析

A． 目前該區(qū)位尚未被市區(qū)購房者完全接受，觀念改變還需整體宣傳配合；

B． 目前市府規(guī)劃的公建配套在資金上還有缺口，實(shí)際交付時(shí)間會(huì)和計(jì)劃時(shí)間有出入；

C． 未來1—2年全市開發(fā)竣工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)消化量，購房者將面臨更多選擇；

D． 作為商業(yè)項(xiàng)目，目前的區(qū)位還只是圖紙，而定位尚不明確，無法對(duì)投資或經(jīng)營(yíng)者形成絕對(duì)吸引力；

E． 周邊配套，如花津路步行橋的建設(shè)開通等直接制約商業(yè)街的人氣營(yíng)造，而這個(gè)重要因素的控制權(quán)不在開發(fā)者手中。

3.3項(xiàng)目潛在威脅

A． 今后幾年區(qū)域內(nèi)住宅將集中上市，主要威脅來自區(qū)域內(nèi)部；

B． 區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品有浙江開發(fā)商投資的1#、2#地塊做代表，低端產(chǎn)品有現(xiàn)在開發(fā)的南瑞新城做代表，并且開發(fā)體量都很大。本案項(xiàng)目只能作為一個(gè)檔次居中的新型小區(qū)面市，價(jià)格走勢(shì)會(huì)受到前兩者的制約；

C． 周邊配套如果一旦因資金或規(guī)劃問題發(fā)生調(diào)整，本案的開發(fā)會(huì)受極大影響。

3.4項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

A． 鄰近地塊引進(jìn)德國歐尚大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，對(duì)人氣的營(yíng)造有非常積極的作用；

B． 花津路步行橋的建設(shè)開通對(duì)本案的積極促進(jìn)作用；

C． 區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的建設(shè)同樣對(duì)本案的板塊概念炒作有積極意義。

四、目標(biāo)客戶問卷調(diào)研

銷售公司特別對(duì)蕪湖的重要商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了上門訪談?wù){(diào)研，初步對(duì)蕪湖市的商鋪經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀有了一些了解。其中，調(diào)研的街區(qū)主要有北京東路安師大段、集合市場(chǎng)、沿河路批發(fā)市場(chǎng)、中山路商業(yè)步行街等，調(diào)研目標(biāo)樣本為60組左右，有效樣本為41組，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下：

l 目前商鋪90%為為租賃。

l 目前的經(jīng)營(yíng)面積的比例

面積（平方米） 20-30 30-40 50-80 其他

百分比（%） 50 25 15 10

l 租金：

   租金（元/月） 600-1000 1000-2000 2000-3000 3000以上

比例（%） 20 50 25 5

l 支付方式：

支付方式按月 按季度 按年度

百分比（%） 75 15 10

l 押金：80%以上的商鋪均需收取押金，基本上為3個(gè)月的租金，一般不超過3個(gè)月的租金。

l 經(jīng)營(yíng)范圍：

   經(jīng)營(yíng)范圍 服裝鞋帽 食品 百貨建材 其他

百分比（%） 45 10 20 10 15

l 經(jīng)營(yíng)的時(shí)間：75%經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年不到，其他約25%

l 經(jīng)營(yíng)情況：基本可以維持，但不高。

l 70%為零售、30%為批發(fā)；

l 目前稅收沒有任何優(yōu)惠

l 60%愿意投資買斷商鋪；

l 80%的經(jīng)營(yíng)者表示可以接受期房，但不能超過半年；

l 如購買90%以上的以選擇目前經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所附近為主；

l 95%以上的購買者愿意選擇單層；

l 希望在購買后的3個(gè)月內(nèi)進(jìn)駐開業(yè)；

l 60%以上均表示購買后自己經(jīng)營(yíng)，投資的占40%；

l 購買的面積

所需面積（平方米） 20-30 30-40 40-50 60以上

百分比（%） 40 30 20 10

l 可接受的價(jià)格2500-3500元/平方米,地勢(shì)特別好的可接受5000-8000元/平方米；

l 一般可接受的總價(jià)在25萬以內(nèi)

l 如購買基本可以接受本案所處的位置；

l 目前經(jīng)營(yíng)者基本為本地人；

l 70%不需要倉庫；30%考慮；

l 目前商鋪基本沒有物業(yè)管理服務(wù)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理也沒有任何概念；

l 商鋪內(nèi)部70%以上表示不需要配置衛(wèi)生間、煤氣等設(shè)施；其他表示有無都無所謂；

另外，由于樣本調(diào)研客戶的行業(yè)局限性，實(shí)際規(guī)劃時(shí)還應(yīng)該考慮其他行業(yè)對(duì)商鋪的要求及租售習(xí)慣特點(diǎn)。

五、銷售建議

建議在銷售前期主要從以下幾個(gè)方面重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行：

A． 營(yíng)造人氣

商鋪銷售的關(guān)鍵是人氣，離開這一點(diǎn)，一切免談。因此，要使這個(gè)項(xiàng)目從一開始就受到市場(chǎng)關(guān)注，形成熱點(diǎn)，必須在前期進(jìn)行大量的工作，營(yíng)造熱點(diǎn)話題和熱點(diǎn)事件，逐漸聚積人氣。

B． 整體、單體規(guī)劃調(diào)整蕪湖楊毛埂商業(yè)街調(diào)研-調(diào)研

由于本案商鋪的總量很大，因此在前期規(guī)劃時(shí)必須通盤考慮，兼顧各種行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和習(xí)慣，并有意識(shí)地劃分街區(qū)的功能，只有這樣才能真正體現(xiàn)發(fā)展商做旺市場(chǎng)的決心。同時(shí)，只有將商鋪規(guī)劃和銷售結(jié)合起來，把商鋪發(fā)展成一定水準(zhǔn)的商業(yè)中心帶，那么對(duì)住宅的銷售也是一個(gè)極佳的賣點(diǎn)；而如果商鋪不考慮任何定位銷售和配套服務(wù)，一則市場(chǎng)很有可能難以做旺，再則對(duì)住宅客戶來說也是一個(gè)顧慮。商鋪的規(guī)劃目標(biāo)應(yīng)該是地區(qū)極的商業(yè)中心帶。

在住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)上，必須在充分調(diào)研細(xì)化的基礎(chǔ)上，把戶型、立面、面積、配比、環(huán)境等各個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)糅合起來，把本案項(xiàng)目打造成城南極具水準(zhǔn)的品牌樓盤，提升利潤(rùn)空間。

C． 政府部門政策支持

城南的板塊炒作應(yīng)該有政府政策配合并宣傳。作為城南板塊最先啟動(dòng)開發(fā)的樓盤之一，本案的風(fēng)險(xiǎn)和先機(jī)可謂各半。因此在其他同質(zhì)樓盤尚未啟動(dòng)，區(qū)域還未形成示范效應(yīng)時(shí)，必須有政府導(dǎo)向的支持，否則單靠一兩家發(fā)展商是難以帶動(dòng)板塊價(jià)格的上揚(yáng)的。

因此，本案如能打好“政策牌”、“規(guī)劃牌”，無疑對(duì)于本案的利潤(rùn)空間起到?jīng)Q定性的作用。

D． 工程進(jìn)度控制

本案項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度應(yīng)該考慮到周邊一些重大設(shè)施建設(shè)的交付期，如歐尚超市、花津橋等等。上述配套如能恰倒好處地按期使用，必能為我所用，推進(jìn)本案商鋪、住宅的動(dòng)銷。