商業地產漸成房企避風港

   保利地產副總經理胡在新昨天告訴南都記者，將逐步加大中心城市商業地產投入，實現持有物業達到總資產的10%。無獨有偶，龍湖地產亦對商業地產躍躍欲試，其有關人士亦表示，“商業與地產的無縫鏈接是龍湖商業進入下一個十年加速度發展期的重要保障。”事實上，根據近日公布的年度統計數據，保利地產去年商業銷售額150億。龍湖地產也發布數據表示，去年商業利潤占比約5%，并將用15年左右的時間將其提升至30%。

    但亦有地產商對此表示憂慮。雅居樂商業運營中心總監羅紅葆向南都記者預言，住宅地產的調控往往引發投資資金流入商業，但泡沫風險加劇的情況下，商業很可能未來自身也招致調控。那么，自持型商業能為地產商帶來穩定預期收入的同時，政策風險是否會隨時蔓延而致？

保利商業公司將升級

    “住宅過了黃金期，如果公司還需要保持競爭優勢，商業地產將是一個必然的選擇。”在2012年年中股東大會上，保利地產董事長宋廣菊曾如是告訴南都記者。

     從傳統的住宅開發公司，到如今繪出藍圖商業投資占比要達到三成，保利地產的姿態表明，調控常態化之下，商業地產還將充當避風港。

雖然2012年報尚未公布，但引人矚目的是，保利“隱形商業大佬”的身份初現。去年保利地產千億的銷售額中，商業地產銷售額貢獻150億。

“今年保利地產將商業公司提升為一級子公司，加大了對商業運營的重視。”保利商業公司助理總經理方長斌接受南都記者采訪表示，相對銷售型地產項目的資金快進快出，持有型商業物業投資大、回收期較長、資金壓力較大。對于大型商業，保利地產以自持為主。而資金回籠較快的銷售方面，保利地產以高端寫字樓和公寓為主。備受關注的資金利用上，保利地產商業公司向南都記者介紹，保利地產的商業自持和運營在傳統的寫字樓之外，已延伸至酒店、商場、綜合體及商業地產的頂級模式———會展。粗略統計顯示，截至2012年底，保利地產旗下的會展、購物中心和寫字樓運營收益貢獻超過7億。

在保利地產高層的眼中，盡管保利是傳統的住宅開發商，但商業上不能放棄先機。保利的計劃是，未來十年逐步提高商業地產在公司開發項目中所占的比例，配合整個保利地產集團達到住宅與商業投資“70：30”的投資結構。

“投資風險總是存在的，這就對發展商業地產的開發商的運營管理提出了要求，”在保利地產副總經理胡在新看來，調控常態化在預期中，而保利根據既定計劃擴大中心城市商業地產也是集團的戰略規劃。截至去年底保利地產總資產約2460億元，凈資產502億元，在保利眼中，這也為適度增加持有型物業比例提供了資金底氣。

無獨有偶，龍湖集團也在醞釀著商業大躍進。恰逢商業發展十周年之際，龍湖提出，預計用15年左右的時間將商業利潤占比從不到5%提升至30%，深化龍湖“增持商業”的發展戰略。

“增持商業”已被龍湖視為核心戰略之一。與保利頗為相似的是，龍湖也計劃穩步發展持有型商業物業，并認為這是打造下一代提升集團盈利水平新引擎的重要支撐，從收入來源上進一步平衡市場波動帶來的風險。

經過十年發展，龍湖地產2012年商業運營所交出的成績單顯示，全年龍湖旗下商業運營零售額同比增長13%，優于國內50家重點大型商業零售企業3個百分點。“集團每年將銷售回款10%以內的資金投入商業運營，以保證商業的穩健發展。”龍湖集團商業地產部總經理魏健表示。

住宅調控帶來階段性機會

與去年保利的動作如出一轍，萬科在今年1月9日成立了專門的商用地產管理部，商業地產戰略地位上升，同時堅持商住聯動。

萬科華南負責人透露近期計劃稱，“在萬科華南，將有超過15個萬科廣場[最新消息 價格 戶型 點評]，30個萬悅匯，50個萬科金街。”截至去年底，萬科在全國拿下純商業用地達122萬平方米，占萬科所拿商業綜合用地總量的11%，同比倍增。

從大房企典型案例中不難發現，住宅開發商在依托傳統優勢集聚的現金流基礎上謹慎布局商業地產，同時盡量選擇一二線城市的中心區域，以人氣和地段價值控制投資風險。
這種情況下，商業地產是否存在供應過剩的問題，成為業內關注的焦點。南都記者從仲量聯行獲取的專業報告顯示，中國商業購物中心“體量供應過剩為時尚早”。

“到2015年，在沈陽、武漢、重慶和鄭州等二線大城市，消費者數量的增幅將高于購物中心新增供應量的速度，這說明隨著消費群體的不斷擴大，購物中心新增供應將會被逐漸吸收。”仲量聯行中國研究部上海區董事麥哲文撰寫報告稱，3年后，大多數城市的人均零售面積將低于現在的水平。

同時仲量聯行報告還指出2013年投資者仍然看好亞太地區酒店類商業資產，“得益于亞太地區酒店資產投資意向強勁勢頭的延續，預計2013年該地區的酒店交易量將達到35億美元。”在中國，中端市場在未來五年的發展空間仍值得期待。

在龍斌看來，調控時期現金為王，資金普遍“更值錢”，而商業地產無論是前期的地段選擇、產品建設還是后期的經營管理都需要長期大量的資本沉淀。包括力訊、東基地產等廣東開發商表示看好重要地段的寫字樓和城市綜合體，對進入態度保持“謹慎”。