昆商業地產新玩法:綜合體+商業自持成主選

在高亢宏大的城市化進程中，作為現代城市階段性標志的城市綜合體順勢遍布全城，昆明商業地產開發進入前所未有的高峰期。同時隨之而來的是，昆明商業地產開發企業幾乎無一例外地選擇“自持”運營來應對即將到來的慘烈市場競爭。

　　在此情形下，不禁讓人產生了錯覺：“自持”仿佛成為了昆明商業競爭中的“必殺技”，成為了一貼包治百病的“良藥”。然而世人都知道，即是良藥也絕非包治百病，只有對癥下藥方可藥到病除。

　　2013年，隨著大量的城市綜合體項目實現功能化，昆明商業地產將開始第一階段的較量。

　　商業廣場扎堆面世

　　近期，位居昆明商業龍脈的昆明老街正義坊樓上正在進行商家重組。記者現場看到，此次重組中原來的昆明首個真冰場被世茂國際影城代替，原本設置的大量小品牌服裝商家開始重新平衡配比，適當加入了一些美妝、精品商家和餐飲商家。而早在此輪重組之前，正義坊地下負一層早已通過合理調配形成了昆明最繁華的淘寶街。記者了解到，昆明老街正義坊中有6成物業是自持經營。在開發運營商看來，自持經營決定了他們在商業運營中的主動性，在持有優良資產的同時，也對商業經營負全責�！拜^銷售相比，自持商業中對于運營商的實力和能力提出了更高的要求，它要求開發運營商在運營過程中不斷整合、不斷提升、不斷創新。尤其是面對日益嚴峻的市場競爭，自持只是一種競爭的方式選擇，但其中的成敗還得靠運營商創新的技術手段”。

　　正義坊的不斷整合，一方面給昆明千年商業龍脈注入了新活力，另一方面也透露出了市場強烈的“火藥味”。

　　根據昆明風之鈴地產咨詢公司的數據顯示，結合目前已經面市運作的城中村項目和規劃審批通過的城中村項目，昆明城中村項目的平均商業體量占比比例為5%左右。按照這個比例來計算，未來5年內昆明城中村改造將帶來298.5萬平方米新增商業物業，而這一面積僅僅是純商鋪，不包括其他開發途徑的商業物業。

　　“自持”不是唯一

　　商業地產開發和商業運營應是兩個不同層面的行業問題，顯然，在商業地產中“商”無疑是重點。

　　一段時間以來，“自持”成為昆明商業地產興盛的共同選擇。有人士分析，其原因在于，一方面開發商看到了商業物業的遠期收益和價值；二是希望以自持有效避免商業銷售后出現的經營散亂的弊端，讓商業保持系統管理和運作。

　　萬達廣場是商業自持的成功案例。萬達廣場用自身經驗表明了自持商業的優點：不分零出售，全部用于開發商統一規劃招商，這樣既保證了商家品質，又豐富了商業業態，更便于商管公司統一管理。當然，同樣的案例還有正在建設中的昆明恒隆廣場未來呈現的“恒隆模式”。

　　昆明理工大學房地產教研室主任鄧曉盈分析表示，恒隆與萬達的自持模式的成功，有一個共同的特點就是，它們有較強的企業實力和資金保障，同時擁有著豐富且穩定的商業資源，而長期的商業運作讓它們也各自建立起了一套有自身特點的“自持模式”。

　　當然，在商業自持大軍中也不乏有特色之舉。如果要對2012年昆明城市綜合體項目的表現予以評價的話，文化空間的表現無疑出眾。這個在原毛紡廠舊址上拔地而起的昆明首個文化綜合體項目，因其“文化”特色而在2012年獨領風騷。而在項目開發商中天文化副總經理鮑旭昆看來，項目本身也屬于大面積自持，但是與其他項目不同，它們走了一條“產業+地產”的新路，從產業配置上做文章，與其他項目商業形成鮮明差異性�！安町愋詫⒃谖磥砩虡I地產競爭中形成巨大優勢�！滨U旭昆如是說。

　　2013年，昆明商業地產怎么“玩”的命題注定不簡單。

　　南市區或成熱點

　　在現代城市中，商業的繁榮與否決定著城市的現代化程度，而商業本身離不開具體的房地產項目，一個好商業地產項目往往成為帶動城市某個區域繁榮的關鍵，甚至成為城市的名片，區域經濟和商業地產之間已經密不可分。

　　商業地產項目的存在可以帶動該區域的消費，拉動經濟增長，增加就業，匯集人流、物流，進而促進樓盤或商鋪的銷售。其次，商業地產對周邊商業環境做出貢獻的同時，也方便了周邊居民的生活。一個大型的商業地產項目對于一個區域乃至一座城市的經濟發展和人們生活方式的改變是十分明顯的。同時，區域經濟發展必然促進人均消費能力的增長，這就促使商業地產更快的升級換代，以滿足人們更多的消費需求。

　　在昆明的主城區，已經形成了以昆百大為龍頭的“重型商業區”三市街商圈，以一些大型商場物業為主的青年路商圈，以小西門、武成路、大觀街構成的小西門商圈三大主流商圈，其不僅成為寸土寸金之地，更是昆明城市形象的代表。

　　而近年來，昆明的城市改造升級催生了眾多的城市綜合體項目以及大型新興專業市場，這些項目的規模和發展，不僅成就了所在區域的經濟發展，更促成了昆明多核心的發展方向。如螺螄灣國際商貿城、南亞風情第壹城等大型項目，雖然一個是小商品批發市場，一個是CBD商圈，各屬于商業地產里面不同的分支，但他們對片區經濟活力的提升，對城市繁榮和擴展的促進是有目共睹的，這就是商業地產對經濟發展最直接的貢獻�？梢哉f，經濟發展帶來商業地產的發展，商業地產的進步促進經濟生活的進步。

　　我們可以想象：當一個臟亂差的地段，被一幢幢漂亮的寫字樓代替，當一個城市的邊緣地帶被燈火輝煌的大型商場代替，電影院、咖啡館、書店、超市人來人往，這不就是商業地產帶動區域經濟發展的最直觀體現嗎？

　　進入2013年，昆明的商業地產發展不會止步而是尋找新的熱點，有地產業內人士表示，今年商業地產項目的熱點應該在昆明的南面。

　　“放眼昆明的地形地貌，適合大規模商業地產建設的土地已經不多了，北部的發展受到地勢的阻擋，發展空間已經不大。隨著昆明環湖經濟圈的建設，昆明南部的地理優勢逐漸凸顯出來。我們知道，經濟的發展是離不開自然地理環境的，昆明南部地區，滇池南岸區域，已經走到了昆明經濟發展的前沿�！痹撊耸勘硎荆�如目前備受關注的晉城商貿物流片區，隨著官渡商圈的整體搬遷，晉城片區以建材家居為核心打造的商業地產或將成為昆明商業地產一個新的熱點。(劉婷婷)