舊廠房變小商品城 無產權卻備受關注

駕車走在莞深高速公路上，沿路多出了不少“義烏小商品城”的廣告，“3萬元/間”、“5萬元/間”……各種低價租售商鋪的信息非常惹眼。三年間，東莞已有六個鎮街打造義烏小商品城項目，共計近萬套商鋪涌入市場。

　　為何義烏小商品城猶如雨后春筍般陸續出現？而已經運營的小商品城運營情況又是如何？這些商鋪全部無產權，以租賃方式轉手給小業主，投資上有風險嗎？

　　三年布局東莞六鎮街

　　2012年底，高埗華深義烏小商品城舉行啟動儀式；就在一個月前，樟木頭義烏小商品城也舉行了啟動儀式，目前已完成前期招商。除了高埗、樟木頭義烏小商品城外，據南都記者統計了解，自2011年起，大嶺山悅和義烏小商品城率先進入市場，隨后萬江、黃江、清溪鎮陸續打造義烏小商品城系列投入運營，截至目前已有6個，可能還將陸續增加。

　　“華深義烏建成改造后，商業經營面積可達6萬平米，可提供1600多個鋪位，完全就是一個商場�！痹诮邮苣隙加浾卟稍L時，高埗華深義烏小商品城銷售總監趙海冬表示，他們有意將其打造成高埗最大的零售批發市場。于此前啟動招商的樟木頭義烏小商品城項目總經理姜良華稱，因樟木頭鎮此前就有批發傳統優勢，他們也很看好這里的市場。此外，大嶺山、萬江等鎮街義烏小商品城項目均已投入運營，均為經營小商品系列。

　　12月下旬，南都記者分別到大嶺山悅和和萬江千昱發義烏小商品城走訪。因時值上班時間，悅和義烏小商品城顯得較為冷清，只有零落的客戶穿行于其中。南都記者注意到，悅和小商品城共設四層，首層為日化用品，二層主要經營文體用品以及玩具，三層主要經營床品和針織，四層主要經營鞋帽和服裝。

　　來自深圳的劉女士在二樓開了一家手袋店，主要經營各式挎包、錢包及其它小飾品�！捌饺丈习鄷r間來逛的人很少，到了節假日和周末人流才會多一些，生意忽冷忽熱。”劉女士表示，她選擇這里，除了租金低廉外，主要看好兩年后城軌通車后的交通優勢。對于店鋪前景，劉女士稱目前還處于免租階段，她還沒有太多的擔心。相比大嶺山悅和義烏小商品城，后期才掛牌的萬江千昱發小商品城因鄰近車站擁有地理優勢，商品城內人流顯得多一些。

　　舊廠房變商業　無產權卻受追捧

　　這種“義烏小商品批發市場”，是國內最早創辦的專業市場之一，經過多年發展，目前已在全國多個城市布局，主要經營小商品。雖各鎮街均帶有“義烏”品牌，但團隊并非同一個，而是各自獨立運營。

　　所謂“義烏模式”就是，運營團隊先行根據需求進行選址，拿到浙江義烏小商品城集團的授牌后，與意向所在地村組或政府簽訂長期租賃合約，將其改造和擴建后正式投入市場運營。在商業體量本身龐大的東莞，“義烏小商品城”猶如雨后春筍般集體出現，對于這種模式能否成功在商業市場分得一杯羹，趙海冬顯得自信滿滿，他認為，義烏小商品城在商業運作的主要優勢是其擁有最核心的義烏模式，包括豐富的產品、強大的物流渠道和后期管理運營。

　　相比其他商業項目，義烏小商品城商鋪售價比較低，如樟木頭義烏小商品城商鋪最低的3萬元/間。除商鋪售價低廉外，與其他商業項目有所不同的是，義烏小商品城均是租售經營使用權，為40年左右。也就是說，這些商鋪是沒有產權的。

　　南都記者踩盤注意到，這些義烏小商品城選址時，多選擇交通便利的空置廠房和廢棄商業樓，與所在村組簽訂租賃協議后，再根據項目規劃進行擴建和改造。多家義烏小商品城負責人也坦言，商鋪確實沒有產權，所謂“賣商鋪”實際上是租售商鋪經營使用權�！罢J購后，我們會跟鋪主簽訂兩個20年的租賃合同�！绷x烏小商品城銷售人員表示，除了大部分商鋪要租售外，他們也將持有三到四成的商鋪，后期運營管理也是請專人來負責。

　　由于商鋪總價門檻較低，南都記者在高埗華深和樟木頭義烏小商品城踩盤走訪時，均看到銷售中心陸續有市民前去咨詢，甚至還有從外地包車前來團購的投資者。

　　商業起步鎮街是“攻占”目標

　　義烏小商品城在選址時，運營團隊多傾向到一些人流密集、目前商業尚不發達的鎮街�！伴L安、虎門這種地方我們肯定不會選擇，因為那里商業體量已經很大，市場蛋糕已經被瓜分完了�！壁w海冬表示，只有選擇一些商業起步的鎮街，那里才有他們的生存土壤。

　　樟木頭義烏小商品城項目總經理姜良華表示，近兩年，義烏小商品城在東莞鎮街布局批發、零售項目，主要得益于市場需求，首先小商品城所經營的產品都是老百姓日常生活的必需品。其次，隨著鎮街經濟發展和產業升級，雖各種超級市場開發興建，但小商品市場的專業化、集中化、價格低的產品特色他們無法取代。

　　“比如，同樣的產品在超市可能只有幾個型號可選，而到了義烏小商品城，可能有十幾種可選，且價格比超市還低�！苯�良華表示，目前樟木頭義烏小商品城招商已完成六成，等小商品城真正投入運營后，會根據市場需求進行洗牌，合適的留下，不適合的就要自動撤出。

　　探因

　　為什么小商品城

　　遍地開花？

　　對于義烏小商品城遍地開花的現象，一位不愿具名的業內人士表示，義烏小商品城之所以選擇到一些欠發達鎮街布局，主要是這些鎮街本身商業項目較少，且近幾年隨著政府產業升級，一大批高耗能、高污染企業因不符合政府條件而撤離，或此前因金融危機導致很多企業倒閉后，后期招商不給力，有大量廠房長期處于空置狀態。

　　“高埗、大嶺山等鎮街工業區內廠房長時間得不到利用，而義烏小商品城的租賃運營模式正好可以消化，相對其他商業項目來說，義烏模式的操作性較高，運營難度較低，所以政府部門愿意讓他們來操作，這樣不僅能給當地創造稅收，也能夠吸收一部分勞動力�！睎|莞市房地產協會秘書長陳俊良表示，目前義烏小商品城經過多年發展，已具有比較強大的品牌影響力，現在正以同樣的模式布局全國其他城市�！岸鴸|莞鎮街消費力分布相對比較分散，這樣就給義烏小商品城迅速復制提供了較好的生存土壤。”陳俊良分析說。

　　投資指南

　　如何規避風險？

　　注重當地購物習慣而非品牌資源

　　對于準備投資的消費者來說，投資商鋪的風險有哪些？東莞市房地產協會秘書長陳俊良表示，只要涉及物業投資，都會存在風險，不管該物業有沒有產權�！傲x烏小商品城商鋪與常規商鋪來說，因不具產權，商鋪價格比較低，消費者投資成本也會低一些�！标惐硎�，這種利用舊廠房改造的商業模式也是另外一種經營模式，但在投資前，消費者應根據自身情況，做好咨詢工作后再下決定。

　　業內專家表示，義烏小商品城這種零售加批發的經濟模式雖在當地已成為經濟支柱，但在其他地方進行復制后，能不能成功并不能與其品牌號召力和其他項目畫等號。要做成、做好一個商業項目，肯定會有市場形成的過程，不能僅靠品牌來支撐，而是靠市場來檢驗。東莞這六個運營狀況肯定也不一樣。商業能否成功，與消費者的購物習慣和他們對這個商業的認知度和認同是最重要的。

　　人流和交通利好是判斷關鍵

　　與其他有產權商鋪相比，義烏小商品城無產權商鋪對于業主權益有沒有保障？消費者首先要能夠確保擁有規定年限的經營使用權，例如40年經營權一般會簽署兩份租賃協議，保證兩份協議長期有效，得到法律認可是關鍵；在得到法律保障的情況下，物業有無產權風險一樣。在準備投資時，消費者需對商鋪未來潛力進行評估，或者邀請有評斷能力的人幫助分析。如區域的人流量，旁邊是否有商貿和居住群，交通是否便利，將來有無其他交通利好，停車位等配套是否到位，都是需要仔細考察評估的。在看好前兩個因素后，運營團隊是否成熟也是考察因素之一。

　　簽訂合同有第三方見證

　　對于在無產權商鋪投資方面，廣東登潤律師事務所主任律師張元龍表示，從法律上來說，無產權商鋪比產權商鋪的投資風險更大一些，因為有產權商鋪可在后期通過買賣來實現投資回報，而無產權商鋪只能以長期租賃來獲得收益，所以消費者在購買前最好能跟運營商簽訂詳細的購買合同，讓所在地村委或政府部門做第三方見證，并對違約責任等風險問題加以詳細約定，避免以后出現糾紛無法應對。

　　本版采寫/攝影：南都記者 陳晶 陳奕啟

　　作者：陳奕啟