手握9個商鋪6年資產翻10倍

　還在糾結主城區的哪個商鋪增值能力更強嗎？重慶有個“專業哥”，當大家都一頭扎進住宅、商鋪和寫字樓里炒得個“頭破血流”一身傷痕的時候，他悄無聲息選擇了樓市里一個“非主流”的產品投資專業市場鋪面，而且沒有一個在核心商圈。與其他樓市產品動輒20多萬的首付比，“專業哥”走的是一條首付無壓力、增值高的路線，經過一系列“資本運作”，6年間，35萬本金一下子變成了350萬。如果你覺得投資商圈門面資金門檻高了，咱小老百姓玩不起，不妨看看總價較低的專業市場，這里面可是大有名堂。不過要記得，想走“專業哥”一樣的掘金路，可能你會經常跑區縣去考察。

　　“專業哥”的投資傳奇

　　買專業市場商鋪

　　6年資產翻10倍

　　“專業哥”姓趙，今年47歲，在當“專業哥”前，曾是一名摩托車配件批發商。2006年的時候，他將自己的積蓄，大約35萬元，在渝州五金機電城買了一個商鋪，“在專業市場里買商鋪，有利潤，好轉手。”于是他說服了妻子和家人，很快轉讓了自己的批發門店，獲得一大筆現金，開始專職投資門面。

　　而現在，他無疑非常成功，六年時間資產翻了近10倍，他說這有一半功勞歸妻子：若不是她當初支持，自己可能還在賣摩配，而且生意或許更糟糕。

　　“專業哥”六年期間買進門面20個，他看鋪的特點是：沒有一個在繁華商圈，而且買鋪時也不看地段，不管是否臨街，因為他買的全是專業市場，很多都在遠郊或者區縣，比如鋼材市場、化工市場、五金機電市場等都有他的投資身影。

　　陳馳，重慶赫乾實業(集團)有限公司運營總監，從事專業市場運營已有近10年經驗。他認為，“專業哥”2006年買入的渝州五金機電城當時單價不到1萬元，如今該市場最高的單價超過12萬元，最便宜的也不低于5萬元，增值速度遠比其他樓市產品快。

　　今年10月份，“專業哥”去了一趟榮昌，這是他第二次去一個名叫五洲國際商貿城的項目考察，并且出手買下了6個商鋪，均價6000元/左右，總共花了210多萬元。“我這200多萬如果在主城商圈買商鋪，可能買不到70。”他說，加上剛買的6個，目前他在手的專業市場商鋪有9個，其余3個均為2010年購入，目前價格已經翻了近3倍。

　　“專業哥”的競爭對手

　　投資專業市場，商戶和“專業哥”比的是速度

　　投資專業市場，“專業哥”們的競爭對手，主要是商戶。幾乎每一個專業市場的商鋪，都是四成“專業哥”們和六成商戶之間的PK戰。對于商戶，“專業哥”們是又愛又恨。

　　愛的是商戶多了，鋪面才升值快。“買的時候和周邊的人聊一聊，如果10個買鋪的，有6個都是準備自己在里面自營，那么你就趕緊買。而在傳統的商圈里，買鋪的，10個里面未必找得出1個想自營的。”“專業哥”說，對于一個專業市場，商家購買情況甚至可稱得上是投資的一個重要參考因素。很多投資者看中某個項目，就是沖著商家大量購買的這個現象來的，“無論是鋼材、化工，還是家具建材，專業市場的商家一般都是抱團發展，他們就像蜜蜂一樣，走到哪里，哪里就熱鬧，市場熱鬧了，升值潛力就大了。”

　　恨的是商戶往往動作神速，往往風卷殘云地“吃”下所有商鋪，一點“殘羹”都不留給專業投資者。“這種搶得快的商鋪，今后的增值速度可以用"恐怖"來形容了。”

　　最近的一個案例中，“專業哥”們就失手了。在西彭的邦鑫鋼材市場一期首批推出的200多個商鋪，全部被商家搶購。雖說引來了不少投資者，但是商家下手更快。

　　老頂坡汽配的商家田先生就“阻擊”了一把“專業哥”們。他前不久在白市驛九州汽摩城買了兩個商鋪。田說，一個商鋪自營，另一個出租，月租金大概50元/，每月雖然只有2000多元，但他對商鋪的升值潛力非常有信心，“倘若不買下來，到時候又從那些投資客手里租，那生意就太被動了。”
業內觀察

　　外遷帶來商機

　　今年有20個專業市場面市

　　在住宅投資受限，商業綜合體投資資金門檻較高的情況下，投資者其實可以像“專業哥”一樣，去選擇投資專業市場商鋪。記者了解到，今年重慶推出大大小小專業市場有20個左右，專業人士分析，專業市場投資火熱，一是與目前城市綜合體投資資金門檻較高有關，其次是大多數經過升級換代后的專業市場前景廣闊，讓不少投資者看到了預期回報。

　　據記者了解，重慶市《十二五發展規劃》中制定了建成長江上游地區商貿物流中心的目標，隨著諸如朝天門市場、盤溪市場等分布在主城的一大批專業交易市場外遷，二環外將建設重慶主城最大的專業市場聚集地，涵蓋筆記本電腦、汽車摩托車、能源、機電化工、金屬材料、農產品等專業交易市場。現在，無論是開發商還是投資者，都在關注這種專業市場，其正處于投資熱潮期。

　　去年8月，市政府選定了南岸茶園新區迎龍鎮作為朝天門批發市場新址，新市場總建筑面積超過300萬平方米，商鋪總量將達到3萬個，已經成為眾多批發商家和投資者爭奪的焦點。

　　毋振華，這個兩年前來到重慶的浙江人，主要使命就是在渝西地區打造一個100萬方的綜合交易市場，他說，一期推出的一千多套商鋪，已經銷售殆盡，商家簽約入駐也近80%，預計明年上半年便會開業。

　　上月底，總投資30億元、規劃用地面積866畝的重慶和潤國際汽摩城近日正式落戶江津雙福新區。該項目建成后，將成為集汽摩配件交易、倉儲物流為一體的綜合交易市場，可容納商戶3000余家。

　　新朝天門市場、五洲國際商貿城、和潤國際汽摩城……這只是近段時間重慶專業市場投資熱潮的一個縮影。今年初以來，白市驛、西彭、江津、榮昌、南川、渝北、墊江等主城及周邊，在建、在售的專業市場超過20個，“雖然沒有準確的統計數據，估計也有七八百萬方。”中原地產重慶公司一位人士說，金科等實力較強的開發商也在涉足這個領域。

　　業內提醒

　　投資專業市場

　　這些因素不得不考慮

　　投資專業市場雖然資金門檻相對較低，但投資者則需要做大量的功課，傳統的“臨街旺鋪”對于專業市場來說，價值就不是那么明顯，記者采訪多位開發商、投資者、市場商家之后，大致歸納以下幾點，僅供投資者參考。

　　1 看政府產業規劃。項目區域是否是政府規劃的商貿物流板塊，以邦鑫鋼材市場為例，項目所在是西彭黃磏港區，是政府規劃的以有色金屬、廢舊、黑色金屬類散貨物流為重點的區域。

　　2 看基礎設施投入。光有規劃沒有基礎設施投入，市場就難以成活，以新朝天門市場為例，迎龍鎮如今生活配套、交通配套都已發展起來。

　　3 看物流條件。主城專業市場外遷主要因素之一就是受困于物流條件，投資專業市場一定要判斷項目離鐵路、公路港口的距離，這決定該市場能否發展壯大。以白市驛多個專業市場為例，均臨近鐵路物流基地，以團結村、西永渝新歐鐵路港為主。

　　4 看產業發展情況。投資專業市場商鋪，不再看周邊居民消費能力，人均收入水平等，而是要看相關產業的發展情況。

　　5 看項目是否有專業的倉儲規劃。對于以批發為主的專業市場來說，倉庫的重要性甚至不亞于門面本身，以五洲國際商貿城為例，其二期工程是倉儲項目。

　　6 看商家購買情況。這一點前文中已經提到，購買之前一定要找商家朋友打聽，他們是專業市場的直接經營者，聽聽他們對項目的看法，會很有價值。

　　7 看價格水平。不但要比較其周邊物業的價格，還要對比同等區位類似項目的價格。

　　投資專業市場商鋪與投資一般商鋪收益對比

　　專業市場商鋪單價

　　5000~12000元/

　　一般商鋪單價

　　2萬~10萬元/

　　專業市場商鋪面積區間

　　30~60

　　一般商鋪面積區間

　　10~300

　　專業市場商鋪投資總價

　　50萬左右

　　一般商鋪投資總價

　　150萬左右

　　專業市場商鋪租金區間

　　8~150元 /

　　一般商鋪租金區間

　　300元/

　　專業市場商鋪租金增長率

　　5%~10%

　　一般商鋪租金增長率

　　8%~12%

　　專業市場商鋪年化收益率

　　8%

　　一般商鋪年化收益率

　　8%

　　專業市場商鋪接手者

　　商戶

　　一般商鋪接手者

　　投資者 商戶（少）