商業地產遍地開花持續走俏 商鋪投資風險小受青睞

　  自2011年春天開起，一輪又一輪的樓市限制調控政策，砸向了“一片利好”的商品房市場，從限購到限貸、從加息到明碼標價、從上調存準率到提高購房首付比例，住宅商品房市場可謂進入“嚴打”期。處于調控邊緣的商業地產，包括寫字樓、商鋪、酒店是公寓等商業業態，從之前的無人問津成為推動房地產投資市場的中堅力量。如果說限購，只是商業地產今天火爆的助推劑，那么商業地產持續走俏的根本原因，就在于商業地產的大好“錢途”，比住宅市場有著長期、持續的投資回報和巨大的升值保值潛力。

　　據了解，在市場經濟背景下，投資實業開始越來越受到投資者的青睞，而投資商業地產成為首屈一指的投資良品。商業地產商鋪以其具有良好的投資回報率、穩定的客源、進入門檻低、經營手段靈活等優勢，因而備受人們的追捧。然而，買商鋪雖是一次難得的投資機會，卻也是一次高風險的考驗。

　　住宅投資限制多 商鋪投資風險小為上選

　　自2010年4月起，國家樓市調控政策和資金政策收緊以及地方政府出臺省版調控政策，紛紛指向“暗流涌動”的地產市場，不斷擠壓住宅投資中的泡沫。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，靠炒房盈利的時代已經成為過去，但民間投資者并沒有離開房產市場，而是從住宅市場轉到商業地產市場。

　　就住宅和商鋪的投資收益而言，投資商業地產尤其是商鋪，不僅產品本身可以升值保值，更可以在長期的經營中持續獲得收益。

　　從2011年春天“國八條”政策出臺以來，國內住宅市場受到限購打壓，導致投資風險劇增；同時，由于信貸政策對住宅項目的收緊，越來越多的投資資金開始閑置。

　　有業內人士指出，國內投資渠道狹窄一直是公認的事實，當住宅投資被限制后，大量的資金需要出路。資產保值，迫使民間大量資金，必須轉向。在各種因素及“一鋪養三代”的傳統認知下，商業地產越來越受到追捧。

商業地產遍地開花 選鋪應該注意什么

　　在住宅被限購下，高端商業地產、社區商鋪、大型綜合體、酒店式公寓、寫字樓等物業類型已經開始引起廣大投資者的濃厚興趣。然而，江城商業地產項目“百花齊放”，物業類型豐富，這些利好并沒有讓廣大投資者選擇容易，反而更難抉擇。

　　業內人士指出，現在基本上只要是在售的住宅項目都有商鋪推出，在盤龍城、東西湖等區域還有不少專業市場商鋪，三鎮市區還有綜合體項目，選擇余地確實非常大。選擇空間增大對商業研究沒有那么透徹的投資者來說，使得他們開始彷徨在“十字路口”，不知該在哪兒進行投資。

　　面對增多的選擇，投資客是如何決斷的呢？在一項“您選擇商鋪，最關注的是什么”調查中，統計顯示有78%的參與者表示人氣、交通地段是投資商鋪最關注的因素。進行商鋪投資15年，易偉文買了9個商鋪，現在商鋪光收租金每年都可收50萬。經驗如此豐富，可易偉文在投資商鋪時還是非常謹慎，他每周都會花大量時間對市場上在售的商鋪進行研究，除了商鋪自身的價格、規劃定位等要素之外，同地段的其他商鋪售價、租金、經營情況甚至居民消費習慣等都會成為他的考察對象，以做到知己知彼。

　如何考評商鋪投資價值？

　　商鋪與住宅雖同為房地產的品種，但兩者投資所關注的因素卻各不一樣。住宅投資一般關注地段、生活配套、出租率、回報率、物業管理等指標，而商鋪投資的關注要點，卻比住宅的項目要多得多，也復雜得多。

　　商鋪投資一般要考慮地段商業價值和發展前景、周邊商業氛圍等基本因素，街鋪還要考察上下水和排煙防噪等配套、門面與進深寬度比例、適合出租給哪類商戶等等。盡管商鋪投資要考慮的因素較多，但萬變不離其宗，考評商鋪投資價值有兩項指標是總結性的，一是及時租金回報率，一是增值空間。

　　一、及時租金回報率

　　商鋪投資租金回報率是：（月租金×12個月）÷商鋪總價，如一個商鋪的單價是6萬元每平方米，月租金達到300元每平方米，那么它的投資回報率是6％。國際上有個“15年收回全部投資”的公式，即年回報率達6.66％，就值得投資。這一標準略高于深圳目前的街鋪實際回報率。而商業地產流行的年回報率8％的模式，實際上只是一種營銷操盤的方式，其目標就是讓年回報率能達到月供標準，從而刺激投資。

　　值得一提的是，商鋪及時租金回報率實際上是一個動態的概念，租金回報中要扣除稅費、物業管理費等諸多方面的費用，同時還必須考慮到商鋪有一定的空置期。

　　二、商鋪增值空間

　　商鋪具有高成長、高增值的特性，商鋪投資除了看中及時的租金回報外，更關注的其成長增值空間。商鋪的成長增值空間往往會超過租金回報。如南山自1999年濱海大道開通以來，商鋪售價七八年時間幾乎翻了三四倍，當初的投資者年收益率達到30％；前幾年投資龍崗街鋪的投資者，盡管目前空置較多，但由于當時售價低，商鋪空著一樣有成倍的成長升值。

　　商鋪的成長空間與地段的開發息息相關，一般情況下，大開發必有大成長空間，地段的成長直接帶來商鋪的升值。商鋪投資除了要看及時租金回報外，更要看商鋪增值空間，兩者之間的關連性十分緊密，而且此消彼漲，由此看來，租金堅挺售價走高的商鋪未必就是最適合投資的商鋪，而暫時人氣不旺、不能招商經營的商鋪也可能恰恰是最值得投資的商鋪。