常州商業地產兩重天

    大眾化與高端化并存

“有人沒鞋穿并不是不需要鞋，恰恰相反，這正是鞋商的巨大市場。”這個久遠的商業邏輯，正適合于今天的常州商業地產市場。

近年來，隨著常州商業地產布局逐步定型，市中心的城市型綜合體項目，新興區域的區域型綜合體項目，市郊的社區型綜合體項目都逐漸浮出水面。常州的商業地產市場就逐漸由過去的“商業睡城”，向綜合性大城區發展。

>時尚化的區域型商圈

一直以來，常州的商業地產都存在商業布局集中在市中心和業態種類稀少的問題，但是隨著想鐘樓新城這樣的新興住區常駐人口直線上升，此類區域對商業地產的承載能力也大大加強。過去因為消費量不足，而擔心商業地產過于超前的發展困境，在如今早已不是問題。

“鐘樓新城的住宅開發體量很大，有人居住就會有商業機會，商業地產企業不可能看不到。但由于住宅市場從開工到基本入住，之間有大段的時間差。”寶龍城市廣場策劃師焦陽說，“當人流量具備了之后，寶龍綜合體產品的體驗模式就會大展拳腳。寶龍模式除了顛覆傳統商業模式，打造集購物、美食、旅游、文化、居住、商務為一體的一站式消費模式，在眾多業態中更重視娛樂業態，過山車、蹦極、水上運動等這些元素都曾出現在寶龍城市廣場中。”

自去年開始，寶龍在業務戰略上進行了微調，產品線也相應作出調整，在二三線城市，不再只延續過往的標準店模式，而加入了大量的旗艦店元素。“說不定將來常州的寶龍城市廣場會在配置上超越上海浦東的曹路綜合體。”焦陽補充道。

在新北區東部，主要為河海、府成、府田社區服務的有金逸院線作為合作伙伴的常發廣場，已經完全沒有了昔日荒涼的景象。相隔不遠的豐臣國際、太陽城商業項目在短時間內的重裝出現，讓這里又上演了如同幾年前住宅市場一樣的競爭局面。而這幾個綜合商業項目也各具特色，常發廣場以院線和餐飲為主，太陽城以皮革和眼鏡專業市場為主，豐臣國際則以社區零售業定位與新北萬達廣場展開差異化競爭。

>鄉鎮綜合體方興未艾

另一方面，由于周邊鄉鎮住宅開發總量和常住人口的不斷增加，鄉鎮的商業地產“短板”，也被越來越多的商業地產企業視為發展良機。

在全國范圍內，珠三角的鄉鎮綜合體建設一直是領先的。在佛山、東莞、江門一帶的鄉鎮，只要是帶專業市場的，都會有一定數量的shoppingmall和五星級賓館。

現在，我市也邁開了鄉鎮綜合體開放建設的步伐。位于常州西郊的鄒區、譚墅、里河、厚余一帶，常駐居民超過50萬，還擁有成千上萬的專業經營戶和全國各地數以萬計的客商，擁有大量的潛在消費力。

但是對以傳統鄉鎮人口和在鄉鎮專業市場工作的新市民為主要消費群體的象征商業地產來說，如何根據自身特點，實現區域商業項目容量與產品配比的合理發展，仍是該區域商業地產發展需要面臨的最大挑戰。

目前一期在建的緊鄰鐘樓開發區，位于鄒區東方大道的“泰富時代廣場”擁有34萬方建筑面積，其中商業部分有12萬平米，住宅區22萬平米。商業設置為若干家如泰富百貨、蘇寧電器、蘇果超市等主力店帶動多個次主力店和大批配套店鋪。

西郊區域的中心是有著15萬常住人口的鄒區，這里擁有四個國家級大型市場，“物流、人流以及生活在此的居民對現代生活的需求并不比中心城區少一分。除了購物之外，他們還需要一個可以提供給他們多樣選擇的娛樂性平臺。”

因此，泰富時代廣場在規劃之初就被設定成了一個內含中心公園的社區。規劃中，公園內將包含休閑廣場、古燈展覽館、兒童樂園、會所等公共設施，是集休閑健身、文化展示為一體的城市開放性休閑公園。

>城市型綜合體顯差異化

和激烈競爭的區域型商業地產和方興未艾的鄉鎮綜合體相比，常州市中心的商業地產則是另一番景象。雖然同是基于高端的市場定位，但老社區內的大部分商業項目，都是面向于本區域的常住人口；而延陵路上的商業項目，除服務于市中心的商業需求之外，還要盡可能地擴大自己的商業輻射范圍，吸引外來投資客和消費者。

九月底開始試營業的清潭院街是參考了成都錦里、蘇州李公堤、無錫崇安寺等國內眾多著名的文化商業模式的基礎上，以常州的雙桂坊為精神原形，設計建設的一座江南風情主題商業街。

可能是因為靠近龐大的清潭老社區的關系，試營業期間，這里的餐飲和日用消費品生意火爆。另外，商業街專為大學生創業準備的文化創意區也很叫好。但也有過往的游客表示，此地要想成為市中心內的一個體驗式消費目的地還尚需時日。

市中心老社區旁的商業項目大多是以小賣場、餐飲和日用消費品為主，而延陵路上的吾悅國際商業項目則在主打辦公與奢侈品牌。據了解，該項目目前的業態包括辦公中心、城市會客廳、奢侈品店等。

“只要我們做的東西別的地方沒有，而且足夠有意思，寫字樓的入駐率就不會有什么問題。私屬的停機坪就是我們的一個大膽嘗試。”作為該項目的開發的參與者，新城控股主任策劃師徐晨峰說。

他還補充道：“品牌知名度、規模決定商業項目輻射半徑的大小。同時，引入的品牌規模必須足夠大，不可能靠一、兩個品牌吸引到足夠多的客源。所以我們引入了包括LV在內的多個奢侈品品牌，希望與品牌相互配合，產生協同效應，成為常州高端客群消費的目的地。”。