投資專業市場市場前景良好 后續經營要給力

  專業市場從農場興起，是傳統集貿市場向專業化方向發展的結果，因此其“專業”性是相對于集貿市場而言的。與集貿市場相比，專業市場的“專業”性主要表現在：首先是市場商品的專門性，其次是市場交易以批發為主，再次是交易雙方的開放性。將這些特點綜合起來，簡而言之，專業市場的內涵就是“專門性商品批發市場”。

  根據以上特點，可以比較清晰地把專業市場同綜合市場、超級市場、百貨商店、農貿市場、零售商店、專賣店、商品期貨交易所、集市、廟會等各種市場形態區別開來。

  “投資專業市場會不會是一次財富蛋糕的重新分配?”未來溫州地產行業的發展趨勢，讓更多有投資眼光的人們鎖定了漲幅喜人的商鋪和專業市場。的確，投資專業市場有比較好的潛力，但同時也具有一定的技術門檻。

  近兩年來，隨著房地產和世界經濟的變化，投資回報大幅萎縮風險加劇。在商鋪投資熱度有所上升的過程中，專業市場開始逐漸成為眾人關心的焦點。一商業地產資深人士認為，前幾年專業市場的平淡，主要原因是回報率太低，與當時投資住宅、股票得到的高回報相比，專業市場還屬于弱勢投資。隨著近兩年住宅投資回報的萎縮及風險加劇，專業市場反而因回報率穩定而備受青睞。

  發展迅速 投資客不斷涌入

  近年來，伴隨工業化、城市化進程以及產業集群的發展，溫州專業市場從小到大，成為繁榮城市經濟、促進產品流通、方便群眾生活、拓寬就業渠道的重要支撐平臺。

  據了解，目前市區共有各類商品交易市場30多家，其中專業市場有溫州陶瓷品市場、溫州家具市場、溫州數碼科技廣場等。據了解，這些專業市場商鋪，基本上采取運營商統一經營的管理模式，只租不售。部分市場歷經多年發展積淀，影響力日益深遠。其中，溫州家具市場成功吸納來自國內外數百家家具經營戶入駐，年交易額達6億多元；溫州陶瓷品市場目前已發展成溫州市域建筑陶瓷主要集散中心。

  “應該說，溫州專業市場發展迅速，越來越吸引投資客的目光。”業內人士認為，早期投資專業市場的投資客，取得豐厚的回報。現在，一些熱錢涌進專業市場，投資者正是看中專業市場帶來的可觀投資回報和巨大的增值空間。

  據介紹，泰恒建材城、廣納五金裝飾市場等多個專業市場的市場表現引起了溫州投資者的關注“本來商鋪是有錢人的游戲，但是巨大的投資回報吸引了不少中產階級的加入，也想在商鋪投資中分一杯羹，紛紛把目光投向專業市場商鋪。”專業市場成了投資者的“香餑餑”。

  專業市場成功的發展模式，早已得到驗證。義烏小商品市場、城隍廟小商品市場，這些耳熟能詳的名字讓很多購買專業市場商鋪的客戶嘗到了甜頭。近幾年，長三角城市群的多個專業市場也都來溫州做過推廣，引起了市民的投資熱潮。

  物流便利是保障

  專業市場，越來越受到投資者的追捧。那么，投資專業市場，需要注意哪些方面的因素？

  首先要看這個市場的品牌知名度。“專業市場和普通的商業地產不一樣。”溫州天浩置業總經理陳鴻認為，商業地產改變的是大眾的消費習慣，而專業市場屬于一種特殊行業，更加看重的是品牌的知名度。“比如國內做得比較成熟的家居品牌紅星·美凱龍，只要它在哪個城市落地，消費者就知道紅星·美凱龍產品豐富，在里面可以挑到自己滿意的東西。”

  據介紹，從專業市場地產的類型來看，大致可以分為產地型、集散型和二者結合型。產地型的專業市場地產，要有自己的支柱產業和特色產業，形成優勢企業和重點產品，這樣才足以支撐一個大規模專業市場地產的發展。柳市的電器城、瑞安的水產城等專業市場地產，無不是以當地產業為支撐，通過建立完整的上下游產業鏈條取得成功的。當然，產業支撐也并不一定能讓專業市場地產成功。例如，江蘇某地的五金產業全國聞名，卻主要以出口為主，并不需要一個交易平臺來拓展國內市場，當地政府計劃中的五金專業市場也因此沒有成形。可見，投資者還必須對其產業的產銷渠道、輻射區域進行調研。

  專業市場地產中，經營批發類生意的比重較大，貨物進出頻繁，對商品的物流配送能力要求較高。因此，集散型專業市場地產也由于其優越的地理位置、便捷的交通、有保障的物流配送等優勢，匯集了大量的商家，對周邊區域進行輻射。例如，義烏中國小商品城在國內設立30多個分市場，在東南亞等地設立了分支機構，國外還有10多個國家和地區約100多家企業在義烏設立采購點，這就要求市場具有強大的物流配送能力，保證商品的進出便捷。

  當然，和其他商鋪一樣，投資專業市場，也要關注投資回報率和增值空間。“這不僅需要品牌知名度，還需要整體運營來支撐。”業內人士認為，整體運營包括三個方面，提供商業平臺要有特色，具備足夠大的吸引力吸引消費者；區別于其他的專業市場，層次高，商品豐富；依托自身的資源，擁有行業內商家和專業機構支持。

  專業市場地產一般距離市中心較遠，周邊消費人群稀少，很難靠當地零售來拉動消費。眾多的專業市場地產，正逐步形成一種同質化的惡性競爭局面。所以，投資專業市場地產時，必須關注其有沒有特色的商業主題定位，要力圖選擇定位于更高層次的特色商業主題，才能保證以后的專業市場地產具有生存空間。

  專業市場地產由于消費群體有一定的特殊性，故經營管理是否專業將直接決定其市場培育周期和是否能穩定經營。專業市場地產的發展需要專業化的營銷、運作手段，通過商業化的包裝進行專業化推廣，用專業化的管理為商家做好配套服務，保證商家的穩定經營。只有這樣，專業市場地產才能讓投資者規避投資風險，獲得投資收益。

  “專業市場的培育期比較長，大概需要5年左右的時間，這是投資者要考慮的。”陳鴻建議。

  留有余地 實現共贏

  某開發商表示，新一代的專業市場開發并不是規模的簡單擴大、硬件的簡單提高，而是對溫州現有市場進行顛覆性的變革，要對市場專業行業進行充分的了解和開發，為市場未來20年的發展留有余地，促進市場與行業的良性循環，倡導投資者的理性投資。“從積聚市場人氣、商氣的角度出發，開發商要給投資者留出一定的利潤空間。”

  而在以往的商業地產開發中，開發利潤、投資回報、經營利潤多被開發商所透支，及等到銷售終端，商品價格已經居高難下，使經營者艱難維持，使消費者購買能力無形中降低，造成了商業地產膨脹而市面冷清，導致商業地產喪失了繁榮市場的社會責任和價值，這種現象并不少見。“而現代的專業市場開發必須要打破這種怪圈，遵循商業地產價值鏈的規律，讓開發商與投資者、經營者、消費者聯盟實現共贏。”