炒房客青睞商業(yè)地產

    受困于實體經濟增速放緩和樓市調控的深入,炒房資金投資房地產的力度正在弱化。業(yè)內人士認為,未來炒房客對住宅市場的熱情將繼續(xù)冷卻,對商業(yè)地產的投資熱情有望提升。

炒房資金冷對住宅市場

近日,內蒙古鄂爾多斯市的李先生終于將自己名下的兩套房產以債務的形式抵出,抵押額度約為500萬元,這一價格與市場最為火爆的時期相比幾乎縮水了一半。

對李先生而言,低價抵押房產實屬無奈之舉。三年前,他將多年做生意積攢的積蓄拿出,又從親戚朋友處大量借款,專職炒房。在2009年大賺一筆后,在今年被樓市調控“套牢”,于是不得不低價將房產抵出。

這成為本輪樓市調控下,民間資本介入房地產行業(yè)的一個縮影。住建部政策研究中心和高和資本近期對溫州、鄂爾多斯、山西和陜北的調研顯示,由于經濟不景氣,企業(yè)狀況不佳,限購政策執(zhí)行堅決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響,民間資本對房地產業(yè)市場的“輸血”效應減弱,局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)椤俺檠�”�?/P>

與李先生折價抵押房產類似的是,溫州部分實業(yè)經營困難的企業(yè)家為了回籠資金,同樣被迫折價轉讓所投資的房地產項目,折價幅度最多達到六折至五折,且很難找到買主。

作為過去民間資本投資房地產市場的渠道之一,根據信托業(yè)協會公布的數據,2012年上半年房地產信托新增1213億元,相比去年下半年的1627億元,環(huán)比減少25%;相比去年上半年的2078億元,同比減少42%,為2010年以來最低水平。民間資本投資樓市的熱度正在急劇降溫。

不少業(yè)內人士預期,民間資本對住宅市場的熱情將繼續(xù)冷卻。由于住房市場差別化信貸和稅收政策將會延續(xù),在沒有信貸杠桿的支持下,投機炒房的渠道被壓縮,收益率也有所降低,難以滿足民間資本的需求。

有報告認為,溫州民間借貸規(guī)模縮小,主要是受實體經濟不景氣的拖累,山西和鄂爾多斯則受到煤炭行業(yè)整合以及煤炭價格走低的影響。在四地民間資本高速增長期結束之際,調整也隨之開始。過去傳統(tǒng)的民間信用關系在這一過程中受損,短時間難以恢復。這也將影響到民間資本投資樓市的熱情。

商業(yè)地產受青睞

民間資本投資策略的一個變化便是將目光轉向商業(yè)地產。近幾年,山西、內蒙古等地的民間投資者已開始在北京等地投資商鋪等物業(yè),并取得成功。由于商業(yè)地產并未被納入限購范圍,受樓市調控影響較小,這種趨勢被認為將繼續(xù)加速。

業(yè)內人士認為,相較其它投資領域,民間資本依舊高度關注房地產。在住宅市場投資受到抑制的情形下,商業(yè)地產成為投資的重要出口。近幾年來,一線城市和部分二三線城市的商鋪和寫字樓租金呈快速上漲趨勢,隨著我國經濟發(fā)展和收入水平的提高,這種趨勢被認為還將延續(xù)多年,這也使得商業(yè)地產成為不少資金青睞的對象。

高和資本董事長蘇鑫認為,一部分民間資本投資房地產將從短期炒房變?yōu)殚L期保值性投資。即從短期炒賣獲取房價差價,逐步變?yōu)閺拈L期持有,并尋找酒店式公寓、商鋪和寫字樓等能夠穩(wěn)定獲得租金收益的項目。除商業(yè)地產之外,城市綜合體、二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅,乃至境外房地產項目等都被認為是民間資本的出口之一。

值得注意的是,為規(guī)避傳統(tǒng)高利貸模式投資風險,證券化金融產品將越來越多地被民間資本使用,用于投資房地產項目,其主要形式是基金和信托。

蘇鑫介紹,不同資金量級可對應不同的新型房地產金融業(yè)態(tài)和投資品:資金量級在1000萬元以上的,可直接購買實體商業(yè)地產,或是投資房地產基金;資金量在100萬-1000萬之間的,可投資房地產信托;資金量在100萬以下的,則更適合REITs。他認為,隨著資本市場發(fā)展和有關法律法規(guī)逐步完善,在條件和環(huán)境成熟的前提下,REITs將成為普通投資者的重要投資渠道。