張宇良：商業地產突圍慎用違禁手段

　商業地產過熱，目前正處于泡沫驟起的階段，未來2-5年必將形成井噴式供應。而大量劣質、同質化的項目血拼，必然導致商業地產泡沫被擊穿，甚至留下無數爛尾樓，和嚴重的社會問題。

　　比如2011年”西南部某中心城市”綜合體的興建達到了歷史最高峰，據2011年上半年不完全統計，大”西南部某中心城市”范圍內在建的城市綜合體達到了150個，主城區超過了110個，僅其中57個項目的總體量已超過3386萬方，從個數和總體量上看，”西南部某中心城市”已是全國之最。

　　其實不然，據筆者掌握的情況看，截至目前，未來3-5年入市的綜合體將達200個。這些能稱為綜合體的項目標配是4-7萬平米的購物中心一個，1-3座甲級或準甲級寫字樓、酒店、公寓然后是住宅。當然，近200個項目是加上正在規劃未開工的項目，包含未拆遷、未掛牌但已經私下在做前期定位的項目。僅以”西南部某中心城市”市“退二進三”戰略為例，三環以內的專業市場系數外遷，西南食品城、家具廠、512建材市場、荷花池市場等等市場還未完全外搬，就市場上未來N個綜合體的定位和初步規劃早已出爐。而這些原址上的規劃商業 ，多以綜合體為主。”西南部某中心城市”市各個區以及下屬政府單位各自為戰，全然不顧市場現狀，盲目上馬商業，充當了商業地產泡沫的直接推動力量。

　　2012年9月16日尚泰百貨將試營業，10月26日奧克斯廣場、天虹百貨開業，未來一個多月時間，該市將有5家百貨、購物中心共計超過40萬平方米商業面積投放市場。其中尚泰百貨營業面積2萬余平方米；九方購物中心總建筑面積10萬平方米；來福士廣場總建筑面積31萬平方米；奧克斯廣場商業面積20萬平方米，位于其中的天虹百貨建筑面積4萬8千平方米。而整個2011年，該市新增10000平米及以上商場超市面積53.3萬平米，增幅高達23.3%；新增5000－10000平米商場超市2.7萬平米。

　　隨著數百個城市綜合體項目的陸續完工，該市將迎來商業地產將面臨“刺刀見紅”般激烈競爭。

　　擺在所有商業地產開發和經營者面前的首要議題就是：如何突出重圍？

　　突破競爭無非就是差異化細分市場，尋找自身核心競爭力，在相對的藍海完成資本升值。但政府主導的總規盲目上馬大量同質化項目的背景下，總體量供過于求、劣質項目同質化嚴重、優質項目依然短缺的時下，對于那些還停留在“以住養商”模式，期望短平快撈一把、根本不會長期持有，更沒有專業團隊的公司，無疑把目光投向“銷售返租”這一開發模式。

　　所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產開發企業為促進銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售后一定期限內，由賣方企業以代理出租的方式包租或直接承租經營。按照開發商的承諾，投資者只要購買商鋪產權，不用親自經營管理，每年就可輕松獲得商鋪總價5%–10%左右的回報，數十年就可以拿回投資的本錢。

　　一般操作方式是炒作主力店、比如沃爾瑪、家樂福等超市，或百貨為主力店“定盤”，影院、KFC、精品服飾為次主力店，承諾交房后由專業運營公司代為經營管理商場，每年按照商鋪售價7%來支付投資者租金，并且一季度結算一次。前3年返租租金在購房款中一次性扣除。

　　諸如此類的銷售方式，其實有很多風險，第一，主力店很可能是通過線下勾兌的一紙“協議”，類似意向協議，來與不來都是未知數；第二，所謂的經營管理公司，名為開發商子公司，但后期出現糾紛時才發現子商管公司和開發商公司沒有法律權屬關系；第三，多產權物業成功經營者極少，而且目前主力店明確要求出租人是單一業權，可見后期成功經營風險重重；第四，一旦經營失敗，何來資金返給投資者？尤其是大多數商管公司本就是一個皮包公司。退一萬步講，即便返租年限內經營成功，但返租期滿就是該商場陽壽終點。

　　返租說到底是一種涉嫌違法和欺詐的變性融資手段，是把商業地產的投資風險轉嫁給投資者的過程。為何這么說？因為法律層面也早已對“售后返租”(集資)行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判10年有期徒刑。

　　另根據住建部的規定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　法律條文明確禁止的事情，普天之下都在運作，甚至大部分商業項目是采取返租模式，為何？難道凡是能拉動地方經濟的市場行為都可以在法律層面放寬尺度？地方政府能否從總規開始就考慮到市場總體剛需，避免社會資源浪費。作為開發者是否需要考慮投資市場終會飽和的遠慮？作為投資者是否對返租投資模式足夠了解？為的是一鋪養三代，但很可能出現三代養一鋪的事情。

　　無論如何，突出紅海競爭，慎用或不用返租模式，否則貽害無窮！這其中，政府督查、自省責無旁貸。