“專業批發市場策劃”系列專題  港資商業項目開業總遇難產

“專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

　近幾年，隨著廣州規劃利好以及城市形象的提升以及住宅市場受到政策抑制，眾多外企、港企紛紛來穗拿地發展商業地產。但是記者發現，一邊是港資企業爭相到廣州拿地，一邊是早前拿下的項目長時間無法開業經營，不少商業項目都是雷聲大雨點小。雖然不能以萬達速度要求港企，但是一拖就是6、7年仍無法開業的速度實在令人費解。

　　南豐匯

　　開發6年定位未明 年底或試業

　　位于琶洲的南豐匯地塊曾四度出讓，第四次是于2006年12月20日，被南港投資有限公司以7.42億元（底價為2.3億元）投得，樓面地價達10037元/平方米，創廣州新高，被譽為“最折騰地王”，如今已由最折騰地王變為“最折騰商業”。據了解，該項目預計今年春交會前開業，直到目前仍然沒有任何開業的信息，并且南豐匯項目又將面臨重新定位。

　　南豐匯早期定位為打造珠寶首飾行業，2010年正式獲準命名為“南豐匯環球展貿中心”。2011年，項目封頂，定位為時尚首飾的世界門戶，打造流行飾品行業；2012年，預計打造成禮品、飾品廣場，其經營形態與萬菱匯雷同。

　　據了解，南豐匯早已經封頂，近日，記者從多方途徑了解到，該項目又準備打造成汽配城，包括做一些豪車展，不過目前由于汽車被限購，該定位又再被擱置。記者前往其銷售中心了解到，目前其的確不再做精品類專業市場，將會打造汽配專業市場，同時也有可能會做一些高端精品展示，預計試業時間為今年年底。

　　西城都薈

　　開發6年 今年才有餐飲店開業

　　據了解，位于廣州黃沙地鐵站上蓋的和記黃埔西城都薈上月終于有動靜了，該項目餐飲主力店“宴薈”開業。而該項目早在2006年就曾召開新聞發布會宣布亮相，接著有消息稱招商已超過六成，預計2007年中全面投入運營。此后該項目多次推遲開業時間。

　　記者日前前往該項目探營，商場分為南北兩區，包括地面三層及地下一層，目前場內僅有宴薈開業，還有一些商業正在圍蔽裝修中，如千味刷、百佳、CK、壽司店等，百佳和電影院預計9月前開業。

　　記者向該商場相關工作人員了解商場何時能全部開業，有關工作人員表示，這要看各個店面的裝修進展。此外，目前該商場仍有一些空余的店面正在招商。據該項目招商中心的工作人員透露，目前該商場負一樓的鋪位租金最便宜為1000元/平方米/月以上。

　　萬菱匯

　　爛尾14年 輾轉7年 前年終開業

　　位于天河商圈的萬菱匯，其開發商萬菱實業(廣東)有限公司是港資企業。據早前報道，萬菱匯前身為爛尾十多年的京光廣場，2005年，萬菱實業在深圳的拍賣場上以7.581億元人民幣接手了這爛尾14年的項目，其已完成了四層框架，其上的三座塔樓最高的只建至八層框架。7年后，萬菱匯終于在2010年11月正式開業。該項目面積達58000平米，地下一層，地上三至四層定位為綜合性購物中心，不設百貨、只做專賣店，并力求讓專賣店的組合呈現多元化。

　　去年年底，曾有報道指出，開業僅一年后，萬菱匯地下負一層的近60間商鋪中，關門撤場的商鋪有近20家；當時，整個萬菱匯商場，撤場的商家數量已達30家。日前記者前往該項目探營，看到商場人氣一般。目前萬菱匯關門的商鋪主要集中在負一樓，二三樓有少數店鋪大門緊鎖，其中負一樓有5、6家商鋪緊鎖大門，其中包括蔓妮芬、MENSEYE、樂宜居、七色花等商鋪。

　　原因

　　操作層與決策層脫離

　　不急回籠資金 不懂國內政策

　　廣州大部分港資商業項目要么長時間不開業，要么開業后經營不旺，導致這些問題的主要原因是什么呢？不少商業地產專家表示，與內地一些龍頭企業不同，港資進入廣州開發商業明顯“水土不服”，策略、程序不一樣，以至于定位不準確。

　　商業地產資深專家陳瑞標表示，內地商業地產項目可快速拿地、建設、招商、開業，是因為其決策層和操作層多數都處于同一個城市，對項目所在城市、地段、消費群都比較了解，需要解決問題時，可迅速作出反應。

　　但是港資企業決策層主要都在香港或是國外，只能通過“文件”、“視頻”等溝通。在不是特別了解的情況下，決策層很難決策，不得不派有關負責人前往項目所在地再考察，其中耽誤不少時間。此外，很多港企在內地的項目僅僅是按照港、澳項目的經驗去操作，并沒有結合項目所在地的實際情況操作。

　　方圓地產首席分析師鄧浩志表示，多數港企在內地拿地都是從戰略角度考慮，沒有走量的壓力，所以一般都不急于開發，加上港商對內地政策及政府流程不熟悉，也導致了許多手續辦理拖延等問題，最終導致了長期不開工。而且整體上國內土地價格越來越高，地越放越值錢也在某種程度上鼓勵了放緩工作節奏。陳瑞標則表示，港企開發的商業地產基本上不會對外銷售，走自己招商招租的模式，這些港企業認為只要把項目建設好了，有資產在內地，對股東有所交待就可以了，并不急著回籠資金。

　　另外，業界分析，港企常常難以讀懂政府有關政策，政策有上限、下限，可能政府給港企下限政策后，港企需要爭取上限政策，但港企不懂得靈活變通。

　　廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶表示，內地市場政策變化快，港企往往是還沒有吃透前一個政策，后續的政策就上來了。沒辦法吃透政策，在操作上面就會出現困難。

　　出路

　　應關注本地需求吸納本地人才

　　引入香港資源 適當下調租金

　　行業人士認為，廣州作為一個大都市，早些年并沒有受到外資、港資的青睞，所以，與其他一線城市比廣州外資、港資商業項目非常少。其實廣州要向國際大都市發展，就需要接納更多港企、外企的商業。那么，港企進入廣州市場若想要發展順利，應該注意哪些方面呢？

　　陳瑞標建議，港企應該聘請國內職業經理人操作，這樣就更能了解市場。而王先慶建議，港企在內地建設項目時，應該對市場進行深度調研后，明確規劃項目定位，根據項目的內容進行建設。

　　業內資深專家韓世同表示，港資企業在商業地產方面應該懂得運用和結合自身的優勢，在結合本土化的同時也需要加一些香港的元素，例如吸引一些香港的品牌進入廣州市場。

　　鄧浩志則指出，港資商業地產企業不少擁有優質的高端商家資源，但在內地市場不是所有項目都適合走中高端路線或零售路線。在內地，平民化消費、專業市場商業經營模式等目前仍是主流，這也制約了部分港資商業地產的發展。所以，港企商業項目應適應當地的需求，并結合香港的優質資源、運行模式，但是切莫照搬香港思維，否則吸引的僅僅是小眾市場，難以長久經營下去。

　　不少專家指出，一些港企有種“自大”的表現，總覺得自己的項目要比內地本土的項目高端很多，所以，租金高得驚人。業內資深專家韓世同建議，港企剛進入新的市場，應該把姿態放低一些，租金價格應該比同商圈的商業項目略低一些，以吸引客戶。本地一些專業市場經常是在開業后有半年、一年免租期，等到商業項目經營逐漸進入正軌，開始旺場后才上調租金。陳瑞標也表示，港企的確應該在租金方面放低姿態，某幾個港企開發的商業項目租金報價高得驚人，若能在租金方面做些讓步也或許招商會更樂觀些。來源信息時報)