溫州炒房團約三成地產資金被套 專業炒家退出

連日來，溫州炒房團又被媒體推上風口浪尖。

這邊媒體報道溫州炒房團“卷土重來”，那邊媒體卻報道溫州八成炒房者資不抵債，面臨全軍覆沒的危險。真相是什么？

“壓抑不住投資情緒”的部分民間資本，確實在尋找機會進行地產投資。“壓抑不住投資情緒”，在溫州中小企業發展促進會會長周德文看來，還是因為民間中小閑散資金的投資渠道過于狹窄。

與以往對住宅地產青睞有加不一樣的是，這次投資方向主要是商業地產。除了投資方向發生了變化外，也不再是“買房如買菜”，投資者的構成也有所變化。

“閉著眼睛買房都可賺錢的時代已經過去。”有關地產資深人士表示，商業地產投資也不會遍地是黃金，投資風險不小，需要對投資項目的地理區位、行業前景等方面進行甄選。

被套多為2009年后的資金

對于溫州炒房團“全軍覆沒”？周德文認為這種說法“夸大其詞”。

根據國家統計局發布的數據，今年5月溫州市新建商品住房價格指數同比為84.9，二手房價格指數同比為82.9，成為全國70個大中城市中房價下降幅度最大的城市。“即使降幅度最大的溫州，房價也沒跌回到2009年之前的價格。”周德文說。

房地產投資最高峰的時候，有2000億元的資金進入房地產行業，包括開發和購房。“到目前為止，也沒有見溫州資本大面積拋售地產，只能說是有損失。”據周德文估算，“大概有30%的地產資金被套。”

“如果是在2009年之前購置的房地產，即使房價下降30%，也不可能虧錢，”自稱“業余買買房”的溫州人陳武也認同周德文的說法，“被套的地產資金也基本是2009年以后進場的資金。”

“相對而言，商業地產又好于住宅地產。”在2010年，周德文就預測到房地產行業的危機和壓力，并開始呼吁。相對于20多年的城市化發展，商業地產嚴重滯后，特別是二三線城市，“明顯的標志，商業地產的房價和租金在連年上漲，之所以上漲就是因為市場供需倒掛，不平衡。”陳武說。

從受邀站臺到悄然抄底

在今年的春節后，開始有人出去“抄底”。“但是比較零星，相當一部分還是受邀站臺。”溫州一位“購房團”人士說。

最近一段時間，陳武都在杭州、金華、蘇州一帶跑，“看看有沒有合適投資”。今年春節后，陳武及親友已先后在山東威海、江蘇常州、廣東清遠等城市置業商鋪、辦公樓等商業地產。

溫州“購房團”的出擊，同樣也讓昆山溫州商會副會長、美吉特集團營銷總監徐曉敏感到意外：“5月份以來，居然有五六批次的溫州人到我們這里來看項目，先后加起來約80來人。”

總投資約100億元的昆山美吉特工業品博覽城位于上海后花園——江蘇省昆山市陸家，總建筑面積150萬平方米，項目建成后，可容納6000多家商戶經營，年交易額預計600億元人民幣，是國內最大的商貿綜合體之一。經營業態涵蓋從五金機電、燈具照明、新型材料等工業品的專業市場到星級酒店、購物廣場、甲級寫字樓、高檔公寓等多種形態。“一期42萬平方米的全球燈都要在9月份才開盤，銷售價格都還沒有定，但有些投資者已經來了好幾趟。”徐曉敏說，溫州投資者比以前更謹慎，但準備也比以前充分，不再簡單地跟風。

與“地產投資客復出”相對應的是一組數據，7月31日溫州市統計局發布的一組數據顯示：“房地產民間固定投資281.47億元，同比增長33.9%。”溫州房地產民間固定投資上半年逐步回暖。

轉向商業地產需要技術活

之前，溫州人喜歡投資住宅。從2010年開始，轉向商業地產并加速，2011年轉入低潮，直到今年4月份又開始活躍。

即使是商業地產投資，也不會遍地是黃金，“快錢時代已經過去了，不是像當年那樣閉著眼睛買房都可賺錢。”陳武最近看上昆山美吉特工業品博覽城項目說。

獲知該項目后，陳武先后關注了4個月。作為資深商業地產投資者，陳武的投資經驗，選擇項目首先要考慮區位優勢，他比較看好長三角城市處于價值洼地的二三線城市，比如他最近看上的昆山美吉特工業品博覽城，距離上海僅20來分鐘的路程，“雖然說是昆山，其實就像上海的項目一樣。”

還有是行業前景，項目一期定位“全球燈都”，目前中國燈具市場產值突破1500億元，并以每年超過10%的速度在遞增。“江蘇、浙江、上海和廣東是我國燈具行業四大基地，卻沒有一個類似廣東中山那樣的市場平臺，你說空間有多大？”

對于投資項目的選擇，陳武甚至注意到項目開發商的背景。陳武說，這個老板先后開發建設了20多個大型項目，而且都是成功的，“去年，廣東江門美吉特廣場城市綜合體項目去年底啟動之時，吸引了14萬在外做專業市場的浙江籍商戶。”

延伸

不是炒房團只是投資者

賺得比銀行利息高點就行

7月30日，溫州市統計局發布的一調查報告，上半年，溫州城鎮居民人均存入儲蓄款7072元，增長50.9%。該數據來自溫州1260戶城鎮居民抽樣調查數據。調查報告分析認為：民間借貸風險加大，居民對投資及民間借貸趨于謹慎；股市動蕩、存錢“避險”……

但是銀行的“避風港”并不是溫州民間資本想要的地方。“錢是不能長期放在銀行的，肯定要投資出去，”最近在江蘇常州購置了一個商鋪的鄭女士說，“放在銀行里，利息還不如貶值來得快。”

之前，鄭女士把幾十萬元錢借給朋友，但在去年民間金融風波中，“覺得不放心，就把錢收回來。”但是錢收回來之后又讓她感到糾結，因為資本不大，“大項目輪不到我們，投資股市的行情也不行，但總不能一直躺在銀行里睡覺？”

今年5月份，鄭女士委托朋友在常州買了商鋪，“想來想去，還不如買個房或買個商鋪踏實，不管怎么說手里還有個房。”

鄭女士表示，她身邊許多小姐妹都遇到這樣類似投資境遇。周德文非常同情這些中小資金的散戶：“2009年以來，民間借貸風險加大、股市不行、實業不賺錢、煤礦不能投、投什么？”

今年4月份以來，蘇州、嘉興、金華等城市頻頻出現溫州投資者的身影，與以往轉戰上海等一線城市的制高點不同的是，重歸江湖的溫州地產投資者，更多的是目標圈在長三角二三線城市，重點是商業地產，“甚至靠近上海、杭州等城市的城鎮也進入視野。”

經歷了去年的金融風波，重新出山的溫州地產投資者，在人員構成方面也發生了變化，“之前，許多是專業的炒房者，現在有很多是中小閑錢一族。”一位地產人士告訴記者。

鄭女士也很忌諱人家認為她是炒房團成員，認為自己只是一個投資者，“手里拿著個商鋪，收益能夠比銀行利息高一點就行了，我的心態很平衡。”

之所以選擇商業地產投資，鄭女士表示，商鋪等商業地產，投資額度相對較小，即使虧了，也只是自己的錢，如果借貸購買風險比較大。在長三角一帶投資，一是看發展前景好，再就是“距離近，到時候處置方便”。

與當年“買房如買菜”的豪氣相比，金華的一位城市綜合體開發商告訴記者，“出手明顯收斂了很多，定位在低總價上。”