太原：商鋪“售后返租”重現市場

   業內人士：國家明令禁止“售后返租”，不可盲目跟風

    核心提示

    近期，太原市住宅市場因“限購令”影響而陷入低谷，與此同時，商鋪銷售卻被空前拉動，各類主題商場和專業市場紛紛入市，曾經被明令禁止的“售后返租”銷售方式也再度重現市場，商鋪開發商紛紛打出高達10%的回報率吸引投資客。“商鋪返租”究竟有什么吸引人的地方？投資者購買帶返租回報的商鋪風險大不大？出手前要提防些什么？連日來，記者就這些問題進行了采訪。

    市場：“返租”重出江湖

    近日，位于朝陽街某商鋪項目宣稱：“最高10%返租回報率，5年內回本近半”。記者了解到，該項目商鋪類型從70平方米到1000多平方米應有盡有，集餐飲、服裝、娛樂、休閑于一體，產權為40年。據銷售人員講，目前已有90%的商鋪出租完畢�！耙宰钚∶娣e70平方米的商鋪為例，售價是110萬元。您只要交了錢，后期運營就不用操心了，只等坐地收錢。開發商會和客戶簽訂10年的售后租賃合同，每年返還客戶房款的9.5%，也就是9.5萬元，10年基本上能收回大半成本。”銷售人員的說法讓很多投資者動心。

    采訪中記者發現，商鋪“售后返租”的現象并非個例，下元、柳巷、親賢街等商業繁華區，都有“售后返租”身影。

    分析：小心商鋪變“傷鋪”

    其實，“售后返租”在太原市并非新事物。采訪中記者了解到，早在2004年，漪汾街一商鋪就曾經采取這種營銷方式。一位業主介紹說，當初這個項目的一層到四層全是商鋪，約4000平方米，五層以上是寫字樓。2004年到2005年，100多位業主購買了大小不一的商鋪，總面積約2850平方米，并與開發商簽訂了協議。

    按照協議，5年之內，業主們所購買的商鋪由開發商代為出租、經營，每年業主們可以拿到各自總投資額8%的返利。但由于種種原因，商鋪出租率并不高，到合同期結束，開發商仍然拖欠業主們8個月的返利。從合同期結束至2011年年底，這些商鋪再沒有出租出去，業主們也就沒有拿到應得的返利。

    對此，市房管局非住宅管理中心的相關負責人稱，“售后返租”是投資者在與發展商簽訂了商鋪銷售合同后，發展商許諾在未來的3年到5年內每年給予投資者一定的租金回報，而在這期間商鋪的經營、管理和使用權都歸發展商所有。這種高回報必定伴隨著高風險。

    此外，這種營銷方式也是違規的。“國家住建部《商品房銷售管理辦法》明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售�！边@位負責人強調。

    提醒：投資者一定要慎重

    對于“售后返租”這種誘惑力極大的賺錢方式，投資者該如何選擇？省商業企業聯合會相關負責人表示，事實上，這種所謂高回報的投資，最大的風險是商業項目的地理位置及經營定位。而且商家承諾的租期越長，商鋪價錢越高，風險自然也越大。因為對于投資者來說，實際上真正的收益如何并不由自己說了算。經營權在別人手里，能否經營好，未來的市場行情又是如何，目前誰也說不準。有意購置商鋪的投資者，一定要充分考慮投資風險，切不可盲目跟風。

    此外，業內人士還分析到，這種高風險高利潤模式的運作，涉及大型商業項目的規劃、設計、招商、銷售、管理等各個環節，對開發商的綜合運營能力要求極高。一旦出現問題，投資得不到回報，商鋪有可能被連環抵押，吃“苦果”的還是投資業主。（本報記者 賀娟芳）

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    商鋪返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。