探索商業地產細分之路

    寫字樓受追捧的現象去年就開始顯現，同時，表現搶眼的還有旅游地產、城市綜合體、養老地產等細分地產。聰明的房地產企業已經開始在細分地產精耕細作。

　　6月7日下午，“2012浙商商業地產高峰”論壇以“迎接商業地產細分時代”為主題，對商業地產發展的方向、模式作了深入分析探討。

　　近年來，不少優秀的房企通過尋求商業地產中的細分地位，在競爭中拔得頭籌。《浙商》雜志經過3個月的調查評選，最終在本次論壇上重磅推出了“2012浙商商業地產領軍人物”、“2012浙商商業地產標桿”系列榜單(“2012浙商最佳城市綜合體”、“2012浙商最佳商務綜合體”和“2012浙商最佳城市綜合體”)。

　　中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，目前的商業地產還處于住宅依賴型的商業發展模式：通過銷售大量包括住宅在內可銷售的物業來回籠資金，從而供養商業地產。商業地產目前面臨著三大挑戰：第一，商業競爭過度導致不夠專業，出現物業差、選址難等現象；第二，項目將來處置困難，一些建筑結構、選址有問題的商業地產將來轉變成住宅不易；第三，競爭進入深水區。從商業用地儲備競爭到拿地價格的競爭，再到營銷競爭，可謂“行內悲觀，行外樂觀”。

　　此外，論壇還設立了“傳統專業市場轉型升級”、“概念性地產盈利前景”、“城市綜合體急速擴張”三大主題對話環節。

　　主題對話一：專業市場轉型升級

　　專業市場面臨三大瓶頸

　　海寧皮革城董事長  任有法

　　海寧皮革城發展到現在18年，也遇到了一些瓶頸。一是人才瓶頸。當企業走向全國時，首先發現的就是缺乏專業的管理人才和執行人才；二是硬件提升了，商品和服務沒有跟上，軟件和硬件要相結合；三是在經濟下行的趨勢下，專業市場財務較為緊張。

　　未來屬于電子商務產業園模式

　　頤高集團董事長  翁南道

　　浙江省有四千家專業市場，真正活得好的卻很少，因為專業市場商業模式淘汰得太快了，受新型業態變化和電子商務沖擊很大，競爭力、品牌影響力越來越弱。頤高現在正在積極地創新，除了發展數碼城，每年還做3-5個綜合體以及產業園，特別是電子商務產業園。專業市場具備了做產業園區的良好基礎。

　　專業市場轉變為綜合性市場

　　金田陽光投資集團董事長  金位海

　　現在做專業市場門檻越來越低，專業市場要創新，方向在哪？我認為專業市場要向綜合市場發展。現在是買全球、賣全球的時代，大家都在上互聯網，干嘛要跑到中國，跑到義烏來買東西？因為在義烏這個大市場里面有170多萬種的商品，什么東西都可以買到。我認為把專業市場轉變成綜合性市場，其成功的系數、概率肯定會大大地提高。

　　專業市場設計必須結合未來城市規劃

　　香港意匯設計有限公司董事長  歐鎮江

　　當企業買塊地做專業市場的時候，必須要考慮到以后結構上的改變，才能夠做到升級。所以我覺得在做專業市場設計的時候，必須要考慮到未來五到十年城市規劃對它的改變和影響。

　　主題對話二：概念性地產盈利前景

　　鄉村綜合體模式利潤高

　　艷陽(中國)度假連鎖集團董事長  夏建文

　　艷陽現在正在打造“鄉村綜合體模式”，就是把旅游地產和養老地產，還有現代旅游業、新農村結合。這種模式的利潤有幾點：一是以水上項目為例，每年水面可以向業主收租；例如私家農莊，我們向政府每年大概交300元/畝的租金，但可以向業主每年收租1000元/畝；二是物業管理費，這是穩定的利潤空間；三是股權轉讓時有很大的一個差額，這則是最大的一個利潤空間。

　　把傳統農貿市場改造成商業綜合體

　　杭州中商控股集團董事長 董國民

　　中商控股主要做三、四線城市的傳統農貿市場的改造升級，使之改造后成為當地的商業綜合體。這個綜合體的業態不完全是標準的商業綜合體，在保留原先的農貿市場總面積不變的同時，把其位置放到地下室等偏一點的地方，改變臟亂差的狀況，一樓以上做成商業綜合體，有百貨、餐飲，有些地方可能還有超市、酒店。雖然此類商業綜合體比其他的商業地產利潤低，但風險相對較小，所以盈利較好。

　　做好養老事業，才有養老地產

　　綠城頤樂教育投資管理有限公司副總經理 王昕

　　綠城最近在研究進入養老行業，這是朝陽事業。公司正把集醫療、養老、生活于一體的學院式養老模式帶進小區。目前從全國的開發商來看，沒有一家的養老地產模式是成功的。我們在做養老地產的前端，目前全國已有17個養老校區。還沒盈利，在大家接受養老服務的情況下，公司的投入和回報是持平的。但我們認為，只有把養老事業做好，才有養老地產。

　　真正的商業地產強調長期持有回報

　　浙江晟昊置業有限公司總經理  劉開皓

　　現在很多企業從事旅游地產、商業地產的投資，實際上還是地產型商業、地產型旅游，還不是真正的旅游地產。真正的旅游地產更多的不是強調地產的現金流模式，而是強調一個經營性的長期持有回報。

　　進入養老地產成本大，運營難

　　浙江華成房地產開發有限公司董事長  沈波

　　在大家想進入養老地產前，我想說一下華成碰到的問題。養老地產前期成本投入很大，做養老地產要做高端，要有醫療等配套，如果企業自己投資只能走商業地產的模式，而目前政策上缺乏支持。

　　主題對話三：城市綜合體急速擴張

　　商業地產是一種堅持

　　萬象天成商用置業有限公司董事長 趙勇強

　　做商業地產是不成功便成仁。企業必須要做好計劃，不要求快。做商業地產是一種堅持，盈利需要運營，運營需要品牌支撐，品牌支撐需要好的團隊，這些都要逐步建立。

　　酒店資源浪費，投資需三思

　　城市名人酒店集團有限公司董事局主席 譚守盛

　　2010年到2011年，上海酒店房間數量增長了30%，天津增長了120%，重慶四星、五星級酒店的房間增長了95%，全國這一輪的酒店客房數增長得太快。在未來3年，城市名人酒店會整合社會現有的四星、五星級酒店，而不會做浪費資源的新投入。

　　商業地產最終目的是替富人管理財富

　　上上集團有限公司董事長 馮世翔

　　一個成熟的城市綜合體，從前期的市場調研、產品規劃、項目建設到投入運營，我認為需要五年，項目真正盈利可能還需要五年。而真正的商業地產的終極目的不是在做地產，而是替富人管理財富。

　　不同階段引入不同資金

　　杭州萬通時尚置業有限公司總經理 楊泉

　　城市綜合體急速擴張，說明在這個行業中有錢可賺。在開發城市綜合體的不同階段，引入的資金會不同，前一段是通過企業自有資金的方式獲得土地。在后期的一些階段，可以引入一些收益比較低，對風險的敏感度比較高的基金來進一步打造綜合體的影響力。