唐山商鋪市場離“火爆”還有多遠？

【高端對話】唐山商鋪市場離“火爆”還有多遠？

　　主持人：燕平燕趙都市報冀東版房產事業部記者

　　本期嘉賓：

　　萬力控股集團有限公司副總裁、唐山萬力置業有限公司董事長陳淑芬

　　唐山南湖文化商務有限公司副總經理周常立

　　唐山灤州古鎮置業有限公司營銷副總經理劉宏帆

　　近兩年，在住宅類地產不斷受到宏觀調控的過程中，商業地產一直處于上升態勢，作為最體現利潤和價值的項目，深深誘惑著房地產開發商和投資者。其中，商鋪作為最直接的商業承載形態，受到很多投資者的關注。但是，在如此高關注度和相對寬松的政策下，唐山商鋪市場一直是細水長流，并沒有出現像其他一些城市那樣的火爆局面。唐山很多房地產業內人士也不斷地為此努力，到底問題出在了哪里？我們離“火爆”還有多遠的路要走？

　　主持人：或繁榮或膠著或不溫不火，已經有太多的形容詞來描述當前的唐山商鋪市場，從專業角度來看，唐山的商鋪市場處于一個怎樣的階段和狀態？

　　陳淑芬：唐山是一座具有百年歷史的沿海重工業城市。改革開放以來，唐山國民經濟和社會各項事業迅速發展，綜合經濟實力顯著增強。我個人認為，唐山的商業地產還處于發展的初級階段。除了目前的商業街商鋪、社區商鋪、住宅底層商鋪、購物中心及寫字樓，唐山的高端類商業綜合體和大型專業化市場非常缺少，不能滿足唐山市場的需求。

　　像建國路、小山等一代專業的市場已經不能滿足現在的消費水平，急需升級，在南方一些城市，二代的專業市場發展得很繁榮，但在唐山還沒有真正開始。此次萬力的進駐，就是想做專業化的商業，在填補唐山市場空白的同時，我們也希望可以推動唐山專業化商業市場的發展。比如我們將要開發的皮革城項目，就解除了唐山人到外地去采購皮革制品的旅途勞頓。

　　劉宏帆：唐山是一個資源城市，資源城市普遍財富增長肯定大于商業投資增長方式，在這種情況下，商業投資在比較上肯定處于相對低位；受唐山城市發展階段影響，國內商業地產的真正起步也就在90年末期，因此國內商業市場相對發展空間都比較大，又由于唐山經歷了大地震的災難，城市整體建設也就在30多年，唐山商業雖然相對繁榮，但是目前商業狀況比較分散，沒有形成一個成熟的商業體，需要一個核心吸引力將其聚集在一起。

　　周常立：半年時間里，住建部頻繁透過媒體向外界表態：堅持樓市調控不動搖!溫總理7月7日在常州調研時又著重強調，必須堅定不移做好房地產調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。可見，隨著國家對住宅調控越來越嚴厲，住宅客戶中會有很大一部分將會把目光投向商鋪。近些年隨著唐山客戶投資意識越來越強，關注商鋪投資的客戶也會越來越多，唐山的商鋪市場會隨著唐山城市建設的不斷加快進入一個高速增長階段。

　　主持人：依據您的專業視角，您認為唐山商鋪投資者的“興奮點”和商鋪市場的“爆點”在哪里？或者說什么樣的商鋪能夠吸引他們？

　　劉宏帆：唐山商鋪投資價值是和其土地價值(或者說位置)形成正比的，與土地上的附屬物也就是房屋影響不大，對于一座城市來說，在他遠久的城市發展過程中肯定形成過最為繁華的城市中心，無論對于現在或者未來，曾經的城市中心其土地價值肯定也是最大的。

　　就拿灤州古城來說，灤州古城的商業模式涵括了旅游商業與城市商業的雙重價值疊加，灤州古城現在每天2-3萬人，其中當然少不了灤縣本土人的構成，兩年形成了一個城市的休閑、娛樂及餐飲中心，這除了我們豐富的商業運營之外，也和灤縣老城的區域價值分不開的，我們都知道灤縣是曾經的古灤州中心，而灤縣曾經的城市中心又在灤縣老城，雖然它在唐山大地震后由于城市功能的遷徙而逐漸衰落，但是它的土地價值依然是最高的，我們所需要的，只是把他曾經的價值兌現了。唐山也一樣，唐山也有他曾經的核心地帶，它的價值再發現與兌現，必然能引來一場城市商業搶購的高潮，就像我們灤州古城第一次商鋪的開售一樣。

　　周常立：我認為，無論是唐山客戶還是其他城市的客戶，投資商鋪最看重的就是商鋪的“人氣”。良好的區域發展前景是商鋪未來人氣暴漲、價值增值的核心；便利的交通是商鋪快速聚攏人氣的重要條件；大量的社區居民是確保商鋪保值、增加客戶信心的可靠保障。如果商鋪滿足具備強大人氣的這些條件，肯定會引爆唐山市場。

　　陳淑芬：唐山的百姓投資能力很強。市場迫切需要的是“投資回報高”并且“投資回報穩定”的商業類地產。未來一段時間，我覺得唐山投資客戶對高端類商業綜合體及大型專業化市場的商鋪投資是主流方向，也是“興奮點”所在。引爆唐山的商鋪市場，需要更多更強的國內外有“實力、專業、品牌、資源”的商業地產類企業進駐。

　　主持人：以前的商鋪大都集中在市中心，現在隨著房地產市場的發展，鳳凰新城、南湖、高新區等片區以及外縣區的逐步建設，也帶動了很多商業項目的崛起。這里的商鋪也吸引了不少投資者得關注，從您專業的角度來看，這些片區的商鋪前景如何？

　　陳淑芬：鳳凰新城、南湖、高新區及豐南縣區的建設發展非常迅速，這也加快了這些區域的商業發展和土地升值。投資豐南是萬力控股集團公司的戰略性決策。首先，唐山市及豐南區近年來經濟發展較快，未來商業地產發展空間廣闊，為我們進駐豐南提供了良好的契機。而且，投資豐南區打造文化旅游產業的構思完全符合政府未來產業發展規劃，萬力打造的是一個批發及零售的專業皮革市場，也是一個輻射環京津和環渤海經濟圈旅游及購物于一體的專業市場，項目自立項以來得到政府各級部門領導的關注和鼎力支持。我認為這些區域只要有專業化市場運作能力、豐富的客戶資源、強大的資金實力、專業化市場類型，發展前景不可限量。

　　劉宏帆：這些區域商業前景都很好，商業就是買賣，不管是實實在在的商品買賣還是服務買賣，而有人的地方就有商機，人氣就是商氣，以上這些區域都是唐山未來功能相對集中區域，大量居住、工作、休閑人群必然帶來旺盛的商業需求，所以前景必然沒問題。

　　周常立：隨著我國城市化進程不斷加快，市中心配套已經不能滿足人口快速增加的需求，所以中心區周邊新興區域開始快速發展，隨著這些區域人口越來越多，人們需求的商業配套也會快速增加。例如，南湖生態城是唐山是重點發展的四大功能區之一，南湖金地正是南湖生態城核心區域重點項目之一�？梢哉f，南湖金地商業，在立足于政府高瞻遠矚長遠規劃的同時，又以項目自身無可比擬的優勢，像326萬平米恢弘體量同時開發，這相當于同時興建兩座標準縣城；未來超10萬人的社區人口，馬上會有5萬多居民入住；所有的商鋪都是鋪鋪臨街，而且都是臨市政道路，這就為南湖金地商業聚集起大量人氣�？蛻裟芨杏X到在這里買商鋪肯定會快速升值，我想這也是南湖金地商鋪倍受投資客戶青睞的原因吧。

　　主持人：依據唐山房地產市場的發展現狀，商鋪市場離“火爆”還有多遠？如何引爆商鋪市場的“爆點”？需要哪些條件？

　　周常立：唐山市是一個經濟快速發展而且會有更大發展潛力的城市。隨著唐山市不斷發展，商鋪市場前景會越來越好，但是任何脫離市場價值的產品都不會被市場認可。作為房地產業內人士，我們在項目時應緊跟國家政策，結合區域發展特點，設計出最適合唐山城市發展的商鋪，推動唐山商鋪市場快速“引爆”。

　　陳淑芬：通過市場調研，我認為唐山商業地產的發展迎來了前所未有的契機。唐山也基本具備了商業地產發展的條件，包括唐山的GDP、人口、經濟結構、消費潛力、商業環境等。不過要達到商鋪市場的“火爆”程度，直至引爆商鋪市場的“爆點”，需要一段時間，需要一個發展的過程，需要政府、企業等社會各界人士的齊心協力。

　　劉宏帆：引爆商鋪爆點，還是需要復合型商業性很強的商業體，現在唐山商業有許多商業綜合體，例如萬達、百貨大樓等，但是真正的商業綜合體不僅僅是光有商場就足夠的，需要功能性很齊全的商業區，而且這些商場并不是唐山人民傳統意義上向往的商業，需要從它的區位上符合本地人對于傳統商業中心印記的契合。這與政府規劃力度、區位優勢、良好的經濟環境是分不開的，只有以上條件具備，相信在不遠的將來唐山商鋪一定火爆。