現鋪來襲 搽亮雙眼明辨優勢與風險

    限購以來，商業地產逐漸成為武漢人購房投資的主渠道。據億房網研究中心統計，今年上半年，武漢市商業地產成交約9000套。開發商先運營培育市場，再將成熟商鋪“重新”銷售，大量“現鋪”來襲，成為市場新跡象。

　　一般而言，開發商主要為了盡快回籠資金，推出了即將交房的項目所在商鋪進行銷售，甚至是套賣已經出租多年的成熟商鋪。相比期房而言，這些商鋪能夠更早收租，一定程度上分解購房者的資金壓力。但在看到優勢的同時，不能忽視風險。

　　現鋪來襲 商業地產集中供應

　　統計報告顯示，今年上半年，王家墩CBD、中央文化區等多個高端寫字樓集中入市，推動寫字樓均價達9690元，較2010年均價累計上漲61%。在商鋪領域，隨著數十個城市綜合體上市，專業市場、地鐵商鋪遍地開花，商業地產集中供應的局面有增無減。

　　值得注意的是，今年以來，武漢商業地產流行“帶租約銷售”的同時，“熟鋪”銷售悄然興起。所謂“熟鋪”銷售，即開發商在建筑建成后，先由其自主經營幾年，待市場培育起來之后，再對外銷售。

　　最為典型的例子，莫過于百步亭集團打造的純街鋪項目——百街茂。從“安居苑”到“怡康苑”，從“百步龍庭”到“現代城”，經過多年耕耘，百步亭花園已經成為武漢第一大社區。多個住宅小區一層所謂的門面已經形成了良好的商業氛圍。項目自面市以來，火爆的銷售業績足以說明能夠提供穩定回報的商鋪是受到市場認可的。

　　同樣，以亞貿·恒生公館為例，該項目為產權式酒店，位于亞貿廣場7-17樓。其房源按4星級標準裝修，未來通過引進知名酒店管理企業，以公寓式酒店對外經營。但與一般新建產權式酒店不同，恒生公館位于已經營成熟的商圈，且亞貿廣場經營業績已被市場認可。該項目負責人稱，之所以以“熟鋪”形式出現，是為打消后續經營不確定性。

　　億房網研究中心商業地產研究員謝添認為，自去年以來，武漢地鐵概念商鋪、專業市場、社區商鋪開始集中供應，商業地產競爭明顯加劇。而新建商業地產未來的回報如何，取決于經營業績如何。成熟商圈的“熟鋪”，在能夠預見到的很長一段時間內，穩定經營是有保證的。

對于投資者而言，在商業地產的投資熱潮中，怎么樣才能降低投資風險擴大投資收益，才是最重要的。“熟鋪”雖好，但也存在深層次的風險。

　　“和投資期鋪比，投資現鋪的優勢還挺多。”資深投資專家表示，由于交房早，投資現鋪收租更早，縮短了等待的時間成本和財務周期，相對來說能盡快實現收益。

　　第二個優勢是，由于是現鋪，能將對商鋪不利的所有因素都看得一清二楚，比如建筑的外立面，周邊交通組織，內部的建筑結構、裝飾結構帶來的不利影響，市政工程的影響等等，都看得清清楚楚，避免了期鋪所存在的不明朗不透明所帶來的風險。

　　第三，現鋪可以參考周邊的商鋪的租金、價格，甚至業態，而期鋪則不具備參考性。第四是，現鋪的商家挪位更快，而周邊商鋪的轉租價是值得參考的，一般而言，轉租價越高，反映這個街區的商業活性越高，成熟度較高。

　　當然，投資現鋪也不是一本萬利，專家就指出這其中依然存在風險。

　　價格：一般而言，進行現鋪銷售的開發商，一般資金比較雄厚，能達到現鋪才進行銷售的條件，如果還有租約在手的話，議價能力會更強，因此，現鋪的價格可能會相對比較堅挺。

　　例如，吉祥谷社區的臨街商鋪，由于臨靠武漢大道，毗鄰地鐵集團的市民之家。在所有鋪面租出之后，竹葉山集團將之以江岸1號金街的名號重新打包上市，預計開盤價格高達4萬左右。

　　租金：現鋪依然要看口岸，即使有租約在手，也要看看租金是否符合市場價格水平，是真租約還是假租約。因為后期的投資收益都是出自承租商戶，商家能夠承擔的最高租金決定了投資回報率，所以不能聽信開發商的一面之詞，必須能夠與商戶建立透明的溝通機制。

　　業態：即使靠近主力店，投資者還是要想清楚將來適合做什么。一般而言，靠近主力店會對經營業態有一定要求，不是所有的經營業態都適合在主力店附近生存，因此，在買鋪之初，就最好想想適合做哪些業態，面積大小，位置。還有個風險是，購買人比照售價來定租金，如果將租金定得過高，租戶的流水不足以支撐高租金的時候，就可能帶來一定的空置率。