商業地產理性投資 切忌盲目跟風謹慎為妙

如果說住宅是碗里的。那么，商業地產就是鍋里的。

　　在北京工作的谷墨，前幾年，在老家接近市中心的地帶購買一處約為200平米的底商。他并沒有打算自己做生意，而是以每年近十萬塊的租金，租給了隔壁一家生意紅火、需要擴容的飯店。那家飯店幾次想要出價買下，都被谷墨拒絕了。

　　因為他心中自有盤算：一則，近年來，房價不斷上漲是有目共睹的事實，且商鋪所在的地理位置在市中心附近，即便不能升值，至少也可以保值。二則，每年有近十萬元的房租收入，相對于在同等地帶，每月只有不到1000元的住宅租金，谷墨還是很滿意的。

　　近日來，谷墨聽到一些專家說北京等一線城市商業地產的價值相對住宅而言遠被低估了。由于高房價、住宅限購等因素，本打算在北京購買住宅的他也打起了投資商業地產的主意。投資商業地產真的比想象得容易嗎？

　　理性看待商業地產

　　上文中谷墨想要投資的商業地產，有很多種形式，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓等。

　　以寫字樓為例，根據戴德梁行發布的2012年一季度報告顯示，北京寫字樓租金繼續同比上漲48%，其中北京頂級的寫字樓國貿三期租金已與香港頂級寫字樓租金相當，最高甚至達到1200元／月／平方米。單從數據上看，北京寫字樓的租金的確可觀。

　　中原地產市場研究總監張大偉針對這種情況表示，隨著市場流動性的逐步放松，市場上的資金越來越多。在當下住宅限購的情況下，加上目前依然沒有更好的投資渠道能取代房地產，所以導致投資資金很容易就涌入商業地產領域。這也就造成了近期一線城市商業地產市場持續升溫。

　　某專家則表示，目前商業地產市場的熱只能說是投資熱，而非消費熱。商業地產的價格不會那么快漲起來，大致有以下三種原因：一是，商業地產交易環節高昂的稅費，交易環節增值部分的55%要用來交稅，大大降低了短期資金的熱情；二是，商業地產按揭貸款只有50%，年限僅為10年，購買門檻遠較住宅高；三是，從購買決策角度看，購買住宅的人群是非理性的，投資型的看升值快慢，自住型的虛榮心作祟，往往不考慮其內在價值，習慣于跟風輿論。若購買商業地產的決策一開始就是理性的，要有量化的衡量標準，物業價值被高估的概率低。

　　而亞豪機構副總經理任啟鑫則認為，無論是企業投資，還是個人投資，很大程度上是受到了樓市調控的裹挾，被動由住宅市場轉移到商業市場。近幾年商業地產火爆的背后實際上隱憂重重。首先，商業地產蓬勃的基礎是經濟的增長，2012年中國面臨著經濟增速放緩、通脹抑制內需的困境，城市發展對于商業地產的承載力也有限，而“大躍進式”的盲目發展，遲早會偏離預設的軌道。因此，一定要控制好商業地產的建設規模。

　　其次是資金的問題，商業地產的開發運營需要前期投入大量資金，而且如果企業采用持有運營的模式，資金的回報周期長達5-10年，這對于當前負債率普遍偏高的房企提出了挑戰。最后一點是專業團隊的匱乏，商業地產對于運作團隊的專業要求非常高，但是中國的商業地產還很年輕，而商業地產涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面的關系，一個項目的成功運作需要經歷選址、產品定位、建筑規劃、復合業態設計、招商、運營管理等鏈條，專業人才的缺口正在成為各大企業轉型商業的軟肋。

　　透過對上述問題的分析，投資商業地產并沒有想象的那樣簡單，需要謹慎對待。

　　商業地產有風險

　　任何投資都有風險，商業地產也不例外。亞豪機構副總經理任啟鑫對像谷墨這種普通購房者提出了幾點建議：

　　第一，要目光長遠。作為一種投資行為，一個項目的投資回報率必然是購房者的核心關注點，與住宅投資追求現金流不同，商業地產的投資回報的路徑是不一樣的，商業地產本身就是追求長期的物業增值，除了租金回報外，還應該評估5-10年后的價值增長潛力，不能簡單地依靠短期炒作來獲利。

　　第二，隱形門檻高。雖然目前投資商業地產沒有“限購令”，但是對購房者的資金、資信門檻的要求并不低。商業貸款首付最低50%，年限最長僅有10年，且目前無法享受利率優惠及公積金貸款，這意味著按揭貸款的話，月供會非常高。另外，銀行對貸款購房者的審查也比較嚴格，包括征信、資產狀況等等。

　　第三，與開發商投資開發一樣，購買商業物業也需要一定的專業知識和商業眼光。商業投資除了看區域價值、人口密集程度外，單個鋪位在整個商業體中的位置也很關鍵。以商鋪投資為例，同一片區中，不同商鋪位置的個體性差異較大，導致價格落差也很大，投資者不能盲目追求低成本。須知，只有最好位置的商鋪才能租出最高的價格，也才具有最大的升值潛力。如果只考慮到投資成本而選擇購買位置不佳的鋪位，很可能遭遇租也租不出、賣也賣不動的窘境。另外，還應細察開發商、運營商的團隊經驗和資質，因為這是決定商業項目未來路向何方的關鍵，從而直接與物業的投資回報掛鉤。

　　任啟鑫表示，如今從住宅市場抽身出來的大量投資客正手握著大筆資金，目光鎖定在有穩定回報和升值潛力的商業地產，但是由于并沒有太多商業地產的投資經驗，最好還是沉下心來研究一下，切忌盲目跟風。

　　插排：以商鋪投資為例，同一片區中，不同商鋪位置的個體性差異較大，導致價格落差也很大，投資者不能盲目追求低成本。