鹽城商業樓盤調查分析 城市綜合體綜合在何處

  　商業地產經過多年的歷練，已經衍生出好幾代的產品。在與城市建設結合的角度來看，發展勢頭較為迅猛的當屬專業經營市場與城市綜合體。目前這兩者都屬于主流的商業地產，在鹽城的數量較多且在各個區域都有分布。

　　專業市場進駐鹽城的時間較早，主要以家居建材類為先導。隨后又有大牌的外來項目進入，重塑了鹽城家居市場的格局。北城區物流商圈的建設為專業市場在城北開花落戶提供了利好的外部環境，一時間涉及小商品、建材、紡織服裝、五金、醫藥等門類的專業市場集中涌出，建設規模驚人。

　　城市綜合體的概念在兩年前已經被炒得火熱。鹽瀆板塊某商業廣場成功地將這一新興業態植入鹽城商業地產體系。緊接著南城區、老城區、河東等區域均有城市綜合體開始立項建設，塔吊林立的場面甚是壯觀。城市綜合體憑借完善的內部配套在推動城市新興區域發展方面有著獨特的優勢，但對于投資而言亦有風險性，投資者需好好把握。

　　商業樓盤調查分析第二篇，我們將從不同業態來細化市場，分析專業市場與城市綜合體的發展。特別是一些當下存有隱患的現象，我們將特別予以指出。就像有些刺留在肉里，表面看似不痛不癢，但時間一久便會紅腫發炎，還是趁早挑掉的好。

　　專業市場趨于飽和的領域里，新項目想分一杯羹，難！

　　專業市場實際上就是批發市場的規模化與集中化，加上專業團隊的管理運作。鹽城已有的、在建的專業市場很多，經營門類也很豐富，對于一心想投資專業市場商鋪的人而言，行業門類的選擇非常重要。以商品批發市場為例，鹽城人最熟悉的是招商場。這個項目的江湖前輩地位很牢靠，但其相對陳舊的設施與管理已經顯示出了諸多不足。這些不足是隨著時間的累積而形成的，也是很難輕易摒除的。對于講求升級換代的商業地產而言，鹽城需要在一個更高的起點上擁有新一代的商品批發市場。義烏國際商貿城就是契合了這樣的要求所建立，它攜帶著義烏的品牌在城北建設全新模式的商品批發市場，對于這個領域而言是一次很好的提升。

　　有的領域需要新的血液來實現升級換代，而對于已經相對成熟并飽和的領域而言，過度的開發不僅不會帶來新的變革，反而增加了運營的風險。根據某二線城市的市場調查，目前國內很多城市都存在著家居建材市場泛濫的局面，一些項目的立項完全超出了城市消費力的負荷從而導致了開業后的慘淡場面。該調查還顯示，不少家居建材項目在二、三線城市布點時套用了一線城市的路線，往往選址較偏，結果因為人氣與消費習慣的差異最終難以持續運營。知名家居市場品牌百安居在多個城市的倒閉，就是最好的例證。

　　反觀鹽城家居建材市場，同樣面臨著上述問題。在鹽城，只要提及購買裝潢裝修的材料，幾乎人人都會想到兩個市場：紅星美凱龍與高力國際。紅星美凱龍是國內家居市場行業的翹楚，擁有很強的知名度與品牌度。其在不同級別的城市均有非常出色的代表作，進入鹽城之后迅速奠定了領先的地位。高力國際是鹽城的老牌市場，無論是新老市場都具有很強的輻射力，經營門類非常豐富。從市場占有率、市民接受度、項目專業度等多個角度衡量，兩者在大市區范圍內都有絕對性的優勢，是很難超越的。對于想要取得前兩者的成就和地位，或者超越它們的新市場而言，要么其位置要黃金，要么市場檔次要相當高檔，否則無論之前的吆喝聲有多大，運營后也很難在市場上有立錐之地。而就目前的發展情形來看，紅星美凱龍與高力國際顯然是難遇對手。

　　蛋糕不會平均分配，城市綜合體想要吃得飽，須額外加點“菜”

　　鹽城的城市綜合體建設已經呈遍地開花之勢。細數一下，南城區有金鷹·龍湖壹號、紫薇國際廣場、天和廣場；老城區有五洲國際廣場、同曦鳴城；河東有綠地商務城等等。同時市區還有規劃中的蘇寧環球廣場、南緯商務中心、百腦匯地塊等等，城市綜合體的開發總體量之大將對市區的商業格局產生重要影響。

　　新城區必須要建設城市綜合體，這是對城建與商業配套的雙贏舉措。以南城區為例，城南是規劃中的新城區，聚龍湖區域則是新城區的商業中心。在大規模的住宅建設已經走上軌道后，如何實現南城區人口的商業服務是實現城市向南發展的重要課題。如果學習建軍路那樣建設單體百貨或者步行街、沿街商鋪，顯然不能夠適應需求。南城區因為缺乏基礎的配套，它從高端到低端的商業都是空缺，城市綜合體涵蓋寫字樓、酒店公寓、高端百貨、大型賣場、娛樂餐飲等內容，剛好填補了空白。

　　但僅僅從適應城建與商業配套的需求出發就想取得成功，那這層次就未免太低了。正因為是新的區域，城市綜合體在其中就更需要做出特色，做出不一樣的文章來吸引消費者。否則受到消費習慣的影響，多數人仍然會到老城區，到建軍路消費。鄂爾多斯市的所謂“鬼城”就是業內的鮮明例子。

　　上周末聚龍湖畔金鷹奧萊城開業，吸引了大批市民前往，包括很多并非住在南城區的市民也都到了現場。一方面這證明了南城區商業中心的新鮮感，另一方面也表明新區域的商業地產必須要做出特色。同樣在南城區的紫薇國際廣場，其憑借著地段優勢與強力的理念推廣，在市民間已具有相當的人氣。發展前景也被業內所看好。

　　它們的做法很值得河東、西環路等區域內的新項目借鑒。城市綜合體項目的內容要讓市民知道，讓市民充分參與進去，只有將自身的理念、內涵、模式成功推廣開，才能聚集起龐大的消費群，才能為以后的運營創造市場條件。越是大型的項目，越不能“悶聲發大財”，做人要低調，但做事必須高調，不然風頭只會被他人搶走。商業份額的蛋糕注定不會按照區域來平均分配，所以那些城市綜合體們一定要“動起來”，讓所有市民做你的觀眾。