千城一面：商業項目同質化趨勢或引發激烈競爭

       地產調控屢施重拳之下，商業地產似乎被看作是天然的避風港。但在圈地、賣房和賣鋪的喧囂背后，商業項目結構性缺失與同質化過剩并存的風險因子依然會讓這個行業戰戰兢兢。日前，由同濟大學經濟與管理學院EDP中心和正略鈞策管理咨詢聯合舉辦的2012中國商業地產創新論壇上，業內專家擔憂商業項目同質化趨勢或引發激烈競爭。
        同濟大學經緯不動產研究院執行院長施建剛就引用SOHO商都、寶龍廣場、萬達廣場、瑞安廣場和華潤萬象城等案例來分析各自背后盈利模式的異同。例如萬達廣場走的是租售結合，這種盈利模式適用于大型Shopping Mall、城市綜合體，適合知名度高、實力雄厚的發展商。而寶龍廣場的盈利模式則是零售產權，整體租賃返租，適用在各類專業市場、主題商業街，其更適合于實力一般，對資金有快速回籠要求的中小型發展商。但他同時指出，目前很多城市在進行商業項目的開發中同質化趨勢非常嚴重。
       此外，正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文也認為，迄今國內地產商在商業地產的發展道路上多數尚處于摸索階段，因而略顯稚嫩。“國內一線城市的商業地產發展水平大致相當于美國上世紀80年代，二線城市則與其70年代看齊”。他分析稱，目前業內的競爭態勢是，住宅開發商或主動轉型或被動選擇，商業地產新進入者眾多。在圈地、賣房和賣鋪的喧囂背后，一切終將回歸本源，商業地產的收益水平，需要接受投資人和消費者的雙重檢驗。而在行業喧囂的背后，薛迥文認為亦有風險隨行。“目前的發展風險是，結構性缺失與同質化過剩并存。”他表示，現有的商業業態主要包括購物中心、商業街、社區商業、專業市場等形態。社區底商和零散商鋪等低端物業約占65%，真正意義上的購物中心和商業街的比例僅有23%。市場上缺少綜合性的商業業態，滿足客戶一站式購物、餐飲、娛樂需求的綜合商業則是未來的發展趨勢。
       另外，商業項目同質化趨勢有可能引發激烈的競爭。據介紹，2012年商業地產增長溫和，但是未來幾年將有較大的新增供應壓力。現在不少購物中心在外觀、設計等方面差異較小，造成“千城一面”的局面。薛迥文稱，出現同一商圈內多個類似的大型購物中心激烈競爭的局面，導致商戶、客戶資源分流現象嚴重。商業數量的增加和定位的同質化，加大了商業項目后期招商和運營的難度，因此差異化的商業定位成為關鍵。