樓市調控 投資商業地產 還是抄底住宅

當下的中國，轉型比比皆是，原本從事住宅的地產商們亦搖身化作商業地產的持有者。原本對住宅大加追捧的投資者們，如今也都轉投到商業地產旗下。即便是原本最樸實的

     相關公司股票走勢

     中 關 村5.75-0.10-1.71%實體企業，現在對商業物業的需求也突然變得“剛性”起來。大需求鑄就大市場，如今的寫字樓市場蛋糕到底有多大？

　　地產投資新空間

　　44歲的郭東升，戴著十幾萬元的手表，西裝考究地倚靠在沙發里。春節剛過，他已經成為北京諾德中心寫字樓的一名業主。

　　這位土生土長的北京男子，總是對市場有著非同尋常的洞察力。早在1998年，他就預判出文化產業的發展大勢，早早投身其中。從廣渠門開始扎根，經過十余年的拼搏，他已擁有了過億的身家。

　　但是財富的積累并沒有削弱他對投資的熱情。2011年11月，隨著中央對全國房地產市場的調控，住宅價格已經出現下跌的苗頭。于是他開始考慮抄底。而正在此時，北京、上海等一線城市則開始了一股熱切的商業地產投資風潮。商業地產？抄底住宅？郭東升舉著兩枚棋子猶豫不決。

　　經過一番琢磨，郭東升還是決定試水商業地產。“北京早已是國際大都市，將來會有更多的企業和優秀人才到這里發展。現在是一個不錯的機會，所以我選擇一些比較優質的物業投資。而且這些物業也可以為我自己企業今后的發展提供空間基礎。”

　　投資方向確定后，郭東升的思路也逐漸清晰，不過種類頗多的商業地產項目卻讓他眼花繚亂。寫字樓、購物中心、商住兩用、LOFT等各種業態紛繁復雜。在聽取朋友建議和認真思考后，他決定選擇寫字樓為投資方向。

　　黃金角落里挖潛力

　　2011年11月的寒風里，郭東升駕車來到北京西南四環中關村科技園豐臺園區。在這里，朋友向他介紹了中鐵建工集團的北京諾德中心。“第一次去，主要就是想看看環境和地段。”郭東升回憶說，當他站在這幾座在建的大樓腳下時便覺眼前一亮：“緊鄰主路，正北正南，還緊挨汽車博物館。”

　　不僅如此，郭東升隨后還打聽到了不少信息。他告訴記者，中鐵建工的諾德品牌在全國有很多房地產項目，業主口碑很不錯。而且北京諾德中心處于西南四環的豐臺科技園區——從去年開始，北京市政府就計劃加大南部城區的經濟投入，與此同時，這個地處西南四環的角落被商界稱為“黃金之角”。這里緊鄰總部基地，具有濃郁的商業氣氛。2011年底地鐵就開通了，并且緊鄰南苑機場。郭東升判斷，南部城區具有巨大的升值潛力。

　　好位置亦不輸細節

　　盡管地段不錯，但是郭東升未多說話，依舊默默跟著前來看盤的人群，聽著銷售的介紹。在碩大的沙盤上，諾德中心的規劃十分清楚。在售的B座寫字樓緊鄰主路，正巧位于另外的A、C兩座之間。在其背后的對角線一段，則是規劃中的200米超高層寫字樓以及總裁公寓，圍繞這個區域的則是一條人工河和大片綠化區域。

　　“有水好啊！水就是財。”商人郭東升甩開人群，將一些自己關注的問題打探清楚后悄然離開。一個多月后，就在春節前，郭東升再次來到售樓處。這次，他開始考慮更加細致的問題，比如空間面積、朝向等。

　　“對于我的投資來講，面積大小和朝向是僅次于地段的第二關鍵因素，因為寫字樓的辦公室是用來經商的，從商的人都比較喜歡朝向主要的交通干線方位。那么從投資的角度說，我肯定是先選擇最好的朝向和開間形態。”郭東升在售樓處這里走走那里看看，聽聽別的客戶的交談和觀點，問問物業等細節。隨后，他又一聲不吭地走了。

　　短暫的春節假期很快就過去了。正月初八一上班，郭東升第三次來到北京諾德中心。與前兩次不同，他這次首先走到銷售公示欄面前，仔細研究了一下銷售情況。 看到還有不少選擇，郭東升下定決心果斷出手。

　　在此之前，他早就已經先行看過附近的多家寫字樓。“我也問了一下周邊寫字樓的行情，有比這里貴的，也有比這里便宜的。還有像總部基地也有些轉讓的。”出于地段、資金、可選性、朝向等全方位考慮，這位精明的商人最終拔出了簽字筆，交納定金。

　　性價比才是硬道理

　　經過挑選，郭東升在9層和11層分別購置了共計超過700平方米的不同格局的開間寫字樓。“我一共交付了一千多萬的房款。”郭說的金額并非貸款而是全款現金交割。“首先，這個資金量對我壓力不大。其次，如果使用銀行貸款手續非常麻煩，利息也非常多，不劃算。”

　　與其他區域的寫字樓相比，郭東升認為位于豐臺科技園區的北京諾德中心性價比更高。

　　郭東升告訴記者：“像CBD核心區域，寫字樓價格已經很高了，升值空間也很小。我所期望的翻倍升值，想也別想。另外在北京的一些文化創意產業園有一些小的獨棟樓蓋得也不錯，但是它們總體的規劃格局和開間格局不適合我的投資計劃——因為面積比較大，基礎設施配套比較差，而且要等待其完善的時間也非常長。”

　　相對而言，把企業安置在豐臺科技園還會有更吸引人的政策。郭東升研究發現，北京諾德中心隸屬于中關村科技園區，同樣享受中關村科技園區的相關優惠政策。“舉一個例子，在這里的企業可以享受孵化器待遇。企業入駐以后，可以去申報高科技型企業，享受減免稅收的政策。還可以每年申請科技獎勵基金。這對于我的投資來說也是一個亮點。而且項目也是區域內的標志性項目，未來不管是租售，還是自用，對企業的形象都有很好的提升。這也是我想要的效果。”

　　這里也有“剛需”

　　相對于郭東升的老練，擁有一家廣告企業的鄧國紅則略顯文人氣質。泛著綠色的卡其布休閑外套和中規中矩的眼鏡顯示著此人的性格——踏實且不失活力。就在郭東升成交之后不久，鄧國紅也坐到了簽約桌前。

　　“我的性格就是這樣的。”鄧國紅認為，不踏實就做不成事業，沒活力就做不成廣告事業。從2002年開始，老鄧一直堅守著自己的廣告事業。在他的努力中，企業做起來了，員工也增加了，辦公室卻變得擁擠了。

　　不大的辦公空間以及不很理想的寫字樓形象成為了阻礙他企業發展的一道屏障。換個辦公地點也就成了老鄧公司不折不扣的剛性需求。“我現在位于北京薊門橋的那個辦公室太小了，根本裝不下我們那二十幾口人。”老鄧麾下20多個精干的男兵女將被塞在100多平米的套間里。

     不僅如此，每天的堵車讓他的員工一早就生一肚子氣。而且他認為，現在的辦公地點綠化率十分低。“看不見一點綠，讓我的員工每天感到很焦慮。一抬頭是高樓，一低頭是電腦。這樣會影響工作效率。”

　　“國企背景”服務更靠譜

　　員工的反應老鄧感同身受。他開始四下尋找合適的寫字樓。“有一天過來看我跟別人合作的廣告生產工廠，突然發現了北京諾德中心。第一眼就覺得這里是個最佳選擇。”

　　鄧國紅的廣告工廠就設在諾德中心的斜對角，可謂“天時地利人和”。不僅如此，他認為有中鐵建工這樣的國企背景，諾德中心的質量和物業都有保障。

　　自從有了這樣的想法，鄧國紅每次經過此地都會有意無意 “瞄一眼”。同時，他還為員工打聽了私用的房租價格和配套設施。更巧的是，老鄧公司的多家老客戶都集中在離這里很近的總部基地。

　　同樣，鄧國紅也在其他區域“探索”過寫字樓。“我去國貿一帶看過，單價沒有四五萬根本下不來。諾德中心雖然不在中心區域，但交通十分方便，上下班不堵車。我對比過同區域的寫字樓，無論是價格還是品牌或配套，諾德中心都是最佳選擇。而且，以后來這里上班不用擔心沒有停車位。”

　　來回三四趟，鄧國紅也拍了板。他在十層購買了一處400多平米的寫字樓。“朝南向，有陽光沒遮擋，很舒服。”在老鄧看來，他足以承受這里單價不超3萬的價格。“這個價格能買到國企背景的寫字樓很劃算，而且寫字樓物業也是中鐵建工的，對未來的物業服務我比較放心。”

　　吸引力源自稀缺性

　　2012年2月，當鄧國紅再次來售樓處的時候發現，他所在的B座共計252套房源已經銷售一空。

　　在這里工作時間不長的銷售經理趙佳已經成交了多筆寫字樓交易。她告訴記者：“從去年12月到今年1月，是開盤以來的銷售旺季。很多民營企業家，特別是高新技術企業，都選擇在這里購買寫字樓以擴大自己的企業規模。春節后有一位企業家一次性現金付款買走了一整層寫字樓。”

　　商業地產前景很好，無論是投資還是自用，都應及早謀劃。負責諾德中心銷售的項目總監孫臏告訴記者：“在西南四環這個區域，作為地標建筑的諾德中心本身就具有稀缺性。加上便捷的交通、綜合體的配套以及科技園所擁有的多項優惠政策，如此種種，無論是對于投資者還是自用者而言，都有很強的吸引力，這也是諾德中心項目能在短短兩個月里取得如此驕人銷售業績的原因。 2012年，我們還會有更多更好的產品推出。”