商業地產求變 老城商鋪“從文”

　“昨天的人買房子，今天的人買綠化，明天的人買文化。”近一年來，在房產調控政策持續重擊下，住宅項目開始促銷降價，商業地產也在積極“求變”，其中“文化牌”成為新熱點。記者調查發現，在廣州老城區主營古玩、玉器、字畫之類的文化商鋪正掀起一股投資熱潮，受行業形勢大好的推動，文化商鋪近年來售價和租金都節節攀升，擁有好地段、好前景的靚鋪更是一鋪難求。

　　然而，主打文化牌的商鋪，最終的回報能否達到預期？其所在商場經營會不會遇阻？投資文化商鋪又需要防范哪些風險？南都記者近期就此展開調查。

　　去年10月12日，元邦·千年源勝東方工藝品交易中心舉行選鋪推薦會，當天600家商戶蜂擁而至，兩個月時間，中心三層商鋪便全部租出。

　　“最近幾年古玩生意行情好，很多人開始往這個行業擠，地段好、有前景的鋪位特別緊張，現在很多鋪只租不賣，你有錢也買不到。”來自河南的薛先生在廣州從事翡翠、白玉生意7年，目前他最大的煩惱是“鋪源緊張”，因此在得知元邦·千年源勝東方工藝品交易中心有商場鋪可租時，他第一時間租下了兩間鋪。

　　大買家幾乎有鋪必收

　　而在主營水晶、銀飾的荔灣廣場，同樣掀起了一股商鋪熱。去年7月，中原地產荔灣分行買賣成交的荔灣廣場案例中全為商鋪，而租賃成交單中，除了一間住宅外也均為商鋪。去年下半年，該項目曾出現一位手頭資金充足的大買家，幾乎是有鋪必收。該炒家的方式是一旦有其他人接手，就會加價出貨。有時前一晚900萬元買下，第二天就能賣出930萬元，一夜凈賺30萬元。

　　記者采訪發現，在去年商鋪熱的帶動下，老城區主營古玩、玉器、水晶、字畫之類的文化商鋪也趁勢異軍突起，價格漲勢明顯，熱門商鋪價格驚人。

　　據了解，在目前的文化商鋪中，街鋪的價格最高，也最炙手可熱。市面上在售的街鋪不多，動輒五六百萬元，甚至上千萬元，大部分街鋪的銷售均價已經去到15萬元/平方米。

　　商場鋪的價格同樣高得嚇人。目前商鋪的售價從13萬元/平方米至20萬元/平方米不等，在一些熱門成熟的專業市場，如華林玉器批發市場，一樓一線商鋪的售價甚至高達30萬-40萬元/平方米，“一個10平方米的鋪位賣到200多萬元是很正常的事情。”該市場有關人士介紹。

　　售價租金節節攀升

　　“老城區文化商鋪的售價每年在升，租金也是節節攀高。”中原地產商鋪部副總監法永能介紹，有些商鋪價格去年一年的升幅達到100%，有些商鋪當年的8000元/平方米，經過主題包裝后，一個兩三平方米的鋪位可以賣到一二十萬元。

　　以荔灣廣場南區為例，該項目商鋪的平均價格近3年來漲幅驚人，中原地產的統計數據顯示，2009年其均價為2萬-3萬元/平方米左右，2010年為8萬元/平方米左右，而去年年初漲到12萬元/平方米左右，到了去年年中一度高到19萬元/平方米左右。

　　記者采訪發現，目前不僅街商熱求、商場鋪熱炒，就連柜臺鋪也價格不菲，在老城區一個不到1米的柜臺鋪，每月租金可以高達2000元。

　　與此同時，文化商鋪租金升幅同樣明顯，特別是去年老城區很多商場升級改造后平均租金升幅達到了30%—50%。據了解，目前文化類街鋪的租金回報率在3%—4%左右，商場鋪的租金回報率在7%—8%，租金每年的升幅約在5%—8%左右。但業內人士同時強調，商鋪的投資回報率不能僅看租金回報，升值潛力是一個重要的方面。

　　記者調查：新鋪培育期租售價不高

　　從記者走訪情況來看，目前尚未正式開業的東方文德廣場、鈺瓏薈以及元邦·千年源勝這三家商場的招商都比較搶手，出于市場培育期的壓力，整體租售價格不算太高，甚至比成熟的、好的地段的鋪位價格要低一些。

　　位于文德北路及文明路交會處的東方文德廣場中心，定位高端“文化”主題市場，將打造為越秀區中央文化區地標。占地面積約3.5萬平方米，總共規劃有300多個鋪位，預計2月中旬正式對外招商，現在還處于客戶咨詢階段。商場采取只租不售的經營模式，初定的租價為，一樓700-800元/平方米，二樓400-500元/平方米，負一樓300元/平方米。記者從開發商處了解到，目前的客戶主要有三種，一是廣州文德文化商會的會員，二是文德路沿線的商家，三是廣州市文化產權交易所、廣州市版權保護中心將落戶，整合這部分資源。

　　鈺瓏薈位于康王中路萬科金域華府首兩層，面積3000多平方米，共有400多間商鋪，由廣州德馨商業經營管理有限公司整合運營，打造為高端玉器采購中心。商鋪具有獨立產權，目前基本售完，只剩下幾套商鋪，臨街鋪價格20萬/平方米，其他鋪位在12萬/平方米左右。1月9日，在招商部的銷售現場，仍有兩三批客戶在咨詢具體情況。據工作人員介紹，這些人有的是投資客，有的是在其他地方有鋪位的業主，從10月開盤到現在一直是該區域內受關注的項目。

　　元邦·千年源勝去年10月12日舉行選鋪推薦會后兩個月，中心三層商鋪便全部租出，元旦期間已經試營業，春節后將正式開業。

　　商戶憂回報率短期難達預期

　　按照規劃，東方文德廣場負一層保留了文德路“字畫一條街”的業態，以油畫、工藝畫等為主；首層為國際級文化產業品牌店；二樓的多功能展廳將成立廣府文化研究中心，只作為成品展示、藝術培訓、文化沙龍、大型拍賣會用，與國際國內文化拍賣行接軌，推動整個商場與嶺南文化產業的發展；三樓則是培訓中心，以早教、外教文化產業機構、琴棋書畫等培訓教育為主；四樓將打造成老城區最大的購書中心。

　　整個商場由富春東方地產自主經營，據招商部負責人李偉斌介紹，租與售有很大區別，東方文德廣場只租不售，前幾年開發商肯定會賠錢，但專業市場必然需要這樣的培育期。從所處的區域價值來看，文德路以書法字畫聞名，沿街很多商鋪都做了幾十年，客流量很大。“這里的老鋪位都很難租到的，新商場(東方文德廣場)租金不算太貴，進不進去關鍵看做什么，要做多大了，”一位專營書畫的老板說。

　　然而并不是所有的業內行家對這些新商場都看好。鈺瓏薈對外宣傳的回報率在7%-8%，一位經營收藏，鋪位在源勝陶瓷玉石街的老板有點擔心，在他看來鈺瓏薈和華林國際二期都是新商場，雖然定位高端，但沒有幾年是很難做起來的，“對于小本經營的，還是很有風險的”。對此，鈺瓏薈的招商部工作人員表示，一些一線國際品牌如七彩云南、老山玉器、玉龍堂等都已經進入，商場配套、裝修都不是周邊商場、商鋪可以比的，實現預期回報沒問題。

　　開發商看好后期經營

　　專業市場都需要幾年的市場培育期，像華林玉器批發市場，據其物業管理處負責人介紹，連續三年虧損，直到第四年受益于周邊市場的帶動，狀況才開始好轉。

　　對此疑慮，東方文德廣場招商部負責人李偉斌介紹，考慮到市場需要培育期，開發商做好了多項準備。首先，每年都會從租金中拿出一部分資金作為培育費，預計一年的費用在一千多萬。其次，為客戶拓展市場、渠道，比如跟國內外同行業平臺包括東南亞、歐美地區進行對接，讓進駐的客戶拓展渠道，輻射面更大。

　　鈺瓏薈采用統一管理、統一招商，統一推廣的方式進行運營，比如高價聘請專業鑒定師，與商家達成產品品質保證協議，確保高端品質。其最大優勢在于，與周邊玉器市場相比走差異化路線，向高端化發展，尤其是在華林國際二期、三期陸續招商后，將在康王路東側形成新的玉器交易中心，與西側的老字號商場一起，形成更加完整、輻射面更廣的專業市場。

　　板塊

　　文德文化圈：字畫為主一鋪難求

　　文德文化圈具有深厚的廣府文化底蘊，近兩千年的文化積淀，使得這里保存了廣州完整的文化根脈。在東方文德廣場附近，聚集有玉鳴軒藝博城、粵雅堂等高端古玩、收藏商場，還有廣州文德文化城及臨街商鋪，這些以做字畫為主。這里靠近北京路，人流量很大，尤其是臨街鋪都吸引了大批專門到此置辦年貨送親朋好友禮物的客源。在東方文德廣場對面，有一家專門賣毛筆書畫的商家介紹，這一帶很少有鋪轉租，轉租費最少幾萬元，一般地段租金700-800元/平方米，差點的400-500元/平方米。像在廣州文德文化城一樓的進門口一個不到3平方米的鋪位，月租金在2100元左右。“一鋪難求”很普遍，在玉鳴軒藝博城，一樓做收藏，租金在700-800元/平方米，二樓做陶瓷，租金在150元/平方米，而且租金以每年20%的比例上浮。雖然租金高昂，但工作人員表示，一樓、二樓已經沒有鋪位可租。

　　康王路商圈：珠寶玉器層次豐富

　　鈺瓏薈位于康王路商圈，與名匯國際珠寶玉器廣場、華林珠寶玉器城、華林國際都相隔不過百米，形成最大的玉器交易中心。這里的商場特點是高端、中低端商場全有，從而招攬了不同層次的客戶商家。名匯國際珠寶玉器廣場招商部負責人介紹，“去年的整體市場一般，但較前幾年還是有所好轉。”目前，一般租價在1500元/平方米左右。在商場，能看到有幾十名客戶在跟商家看貨，“有一些是逛街逛到這里的，只是散客，做批發關鍵還是要看渠道的。”一位在這里租了三年左右的老板說，收入還算可以，但具體數額不方便透露。

　　如果說名匯廣場還有鋪位可以選擇，華林國際就是“租沒了，好鋪都沒有人會轉手的”。華林國際經過幾年的運營，現在已經逐步成熟，中小商家一般都會選擇這樣類型的商場，風險較小。一樓的租金在4000元/平方米左右，二樓在2000-3000元/平方米左右。

　　做水晶、銀飾市場的荔灣廣場，租金相對便宜，因為所需鋪位面積都比較大，很多商家都從北塔搬到了南塔，北塔租金貴的達到6000-7000元/平方米，而南塔的租金則在200元/平方米左右。

　　源勝商圈：古玩收藏街邊擺攤

　　元邦·千年源勝所在的源勝商圈，以做古玩、收藏為主。1月8日，當夜幕降臨，這里嘈雜的聲音開始安靜，街邊擺攤的商家也開始收檔，但仍然有客戶在仔細地甄別古玩樣品。在源勝陶瓷玉石工藝街，一間鋪位在8000元/平方米左右，“我在這里有個檔口，才6平方米，沒辦法擴展規模，所以在千年源勝又租了一個面積40平方米的大鋪。”一位在這行做了近十年的老板說，自己經營收藏品，每個月的支出在2.5萬元。兩個鋪位加起來就是基本平衡，略有盈余。

　　投資者：虧了鋪價大跌白丟5萬

　　王先生在廣州做玉器生意已經有12個年頭，他在老城區經營一家名叫“八吉祥”的玉器鋪，在去年商鋪熱下，他也小試身手，不幸的是，這一嘗試就白白損失了5萬塊錢。

　　“做玉器生意時間長了，一直想著能買個鋪自己用，去年看到身邊很多朋友炒房、炒鋪，確實是動心了。”王先生說，去年11月，他通過廣告了解到有商鋪在賣，去現場看過，覺得人氣很高。在看中了一樓一個小鋪后，王先生就下了5萬塊錢誠意金，“總價190多萬元，位置還不錯。”

　　按照合同，王先生要在一個半月內交納首期款，但沒想到的是，首期款還沒交，王先生就發現自己的鋪子價格跌了。“我當時買的時候總價190多萬，不到兩個月跟我同等價位的鋪子就便宜了五六十萬，跌到了一百二三十萬。”于是，王先生決定不再交錢了，而之前所交的定金也因為違約的原因無法索回，“看到價格這樣跌誰還敢要？我就當是搞了贊助算了。”一次買鋪就鎩羽而歸的王先生說起自己的經歷有些無奈，他說，如果碰到生意好的時候鋪位的價格高一些也無所謂，但去年下半年開始，玉器生意就很一般，進價高，不好賣，很多同行也感嘆，賣玉器變成了搞收藏。

　　經此一役之后，王先生決定不再冒險投資商鋪了，他去華林玉器街租了一個檔口繼續做生意。

　　樂觀看好行情及時出手

　　“只要鋪位的人流旺，貴一些也不怕。”董先生1992年開始在廣州做古玩生意，開了兩間“朝仁堂”賣文房四寶，之前租的是兩個住家式的商鋪，但因為面臨著拆遷改造的問題，他又在元邦·千年源勝東方工藝品交易中心租下了兩個鋪位，一個位于首層，一個在樓上，總共面積70多平方米，月租金兩萬多元。

　　董先生告訴記者，前幾年廣州古玩生意的行情很好，因為賺得多，這個行業的增長很明顯，“很多人都往里面擠，商鋪就很搶手。”

　　據了解，廣州荔枝涌改造后，周邊環境明顯提升，商鋪的價位也水漲船高，盡管如此，這一帶文化概念的商鋪依舊炙手可熱。

　　董先生給記者算了一筆賬，他現在在千年源勝所租的鋪位比起原先的住家式商鋪成本提高了20%至30%，而且新商鋪也需要有一定的培育期，“我現在正裝修，過完年后開業，估計最初半年至一年是賺不到錢的。”

　　盡管如此，董先生仍覺得自己出手很及時，因為一旦這個市場做起來了，就會一鋪難求，想買也買不到了，而且等荔枝灣進一步改造，打通至華林國際后，這里的人流、客流將會更多，“而且商場鋪比起原先的住家鋪更穩定、更高端、更適合長久做生意。”

　　■探因

　　文化商鋪為何這樣紅這樣火？

　　原因一行業紅火經營者增加

　　文化商鋪如此炙手可熱到底是為哪般？作為老西關，滿堂紅研究部高級經理周峰對廣州玉器、工藝品市場的情況并不陌生，在他記憶里，以往做這類生意的商家都是老廣州，但七八年前，福建人的檔口占到了絕大多數，很多外地人蜂擁進入這個行業。

　　“經營模式好，賺錢了，商家自然會要擴張，這類商鋪自然走俏，它的價格進而也就被推高。”有從事玉石生意的商戶感嘆，文化商鋪的火熱也跟所在行業的經營狀況有關，如果不是經營的人多，商鋪也不會這樣搶手。

　　原因二城市規劃助推商鋪熱

　　周峰認為，老城區近年刮起的文化商鋪熱潮與荔灣區當年的規劃有關。據了解，荔灣區通過改造，將康王中路、長壽路、文昌路內街一帶打造成了玉器批發市場，很多外地商戶開始跑來廣州做生意。“廣州的很多玉器是銷往內地的，但內地的市場是否有這么大需求不太清楚，但本地玉器供應已經被激發起來了，導致很多小商戶需要擴大商場，增加銷量，導致這類專業市場的商鋪一鋪難求。”

　　中原地產商鋪部副總監法永能也認為，目前文化商鋪的興盛與城市規劃的推動有關。他舉例，荔枝涌改造時，拆掉了相當一部分的舊房子，很多舊的商鋪也因此消失了，但由于這一帶深厚的文化底蘊和古玩市場多年的沉淀，這些商鋪的商戶絕大多數都不想搬，最后選擇在周邊一帶進行轉移，“元邦·千年源勝東方工藝品交易中心的熱租就是城市規劃帶來的效應。”

　　原因三改造升級后知名度高

　　法永能認為，文化商鋪有其特殊性。“老城區的文化市場經過二三十年的積累，模式穩定，擁有特定的消費群體資源和消費習慣，這些市場往往不僅針對廣場，面向的是全國甚至東南亞，開發商瞄準其中的商機進行升級改造。”

　　如東方文德廣場，由于它靠近文德路，這一帶字畫、裝裱市場集中，這類非古玩性質的普通仿制品、復制品經營已經形成了固定的消費群體和深入人心的經營模式，市場地位無可取代。因此精明的商家便通過文德路固有的商業成分升級改造，形成了一個新的專業商場。

　　據了解，這類商場比較典型的還有荔灣廣場、鈺瓏薈及名匯廣場。華林玉器街升級變成了華林玉器城后，知名度極高，一度一鋪難求，商機很快被附近的商場所瞄準，因此名匯廣場應運而生，荔灣廣場北區也瞄準了這一塊市場，被打造成主營水晶的專業市場。而萬科金域華府的商業裙樓鈺瓏薈則是針對這一塊市場進行升級改造后的專業商場。

　　原因四市場因素造就火熱

　　從投資的角度分析，法永能認為目前文化商鋪的紅火主要源于三個方面的原因：一是這類商鋪的面積不大，總價預算不難承受，在目前股市不景氣、通貨膨脹以及住宅限購的大環境下，它成了很多人的投資渠道；二是這類商鋪有一定的租值，比較吸引人；三是通過一手包裝之后，較有賣點。