一線城市商鋪租金普漲 供應大增致泡沫隱現

    零售地產大規模供應量或將導致空置率上升。昨天，國際房地產咨詢機構高緯環球發布報告稱，未來北京等多個城市零售地產將迎來高供應量。在傳統住宅開發商涉足零售地產漸成趨勢時，一些小型房企開發大體量購物中心，經驗不足也將導致經營面臨更大挑戰。

一線城市去年租金普漲

統計顯示，2011年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和成都，核心商圈優質商鋪租金普遍呈現上漲趨勢。其中，廣州、深圳核心商圈優質商鋪租金上漲幅度分別超過8%和10%。北京不同核心商圈優質商鋪租金水平則保持平穩或小幅上升。王府井租金報價在去年12月達到2300元/平方米/月，同比上漲15%。CBD、中關村商鋪租金同比也有6.8%和13.9%的上漲。三里屯商圈12月租金同比則下降。

高緯環球分析表示，國內宏觀經濟的積極表現提升了消費者信心指數，不斷增長的購買力推動了零售地產的發展。同時受歐美經濟不確定性的影響，國際零售品牌也紛紛將中國一二線城市作為擴張重點。

供應大增致泡沫隱現

近年來，隨著住宅市場調控政策收緊，不少傳統的開發商開始不同程度進軍商業地產。2012年，北京預計有17個零售地產項目入市，體量達94萬平方米，其中購物中心體量達78萬平方米。

高緯環球介紹，在這一趨勢中，零售地產市場競爭越來越強。一些小型的、缺乏經驗的開發商建成的購物中心體量甚至超過10萬平方米。這將給招租和經營帶來更大挑戰，或導致更多的問題項目出現。高緯環球中國區研究部董事張平認為，大供應量加上缺乏專業經驗的定位運營，將導致商業地產泡沫隱現。

高緯環球中國區投資部董事葉成宇表示，住宅市場的調控引起開發商資金鏈空前緊張，融資壓力巨大，則將導致很多項目或公司進入交易市場，2012年并購將空前活躍。在商業地產領域，核心位置成熟的商業物業將是大多數投資客戶的首選，二三線城市購物中心等零售物業也將是機構投資者關注的收購對象。

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2012年“開門紅”并未青睞樓市。記者昨日獲悉，新年第一周，全國主要的一二線城市樓市成交全線下滑。而同時，京滬深穗等10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，再次創下新高，商品房住宅存銷比更是高達14.4。也就是說，按照目前的銷售速度，要14.4個月才能將當前的庫存消化光。從供求關系來判斷，預計2012年一季度樓市將繼續深度調整，而要改變這種局面，則有待下半年。 

　　來自中原地產的統計顯示，2012年第一周，上海成交1839套，環比上上周下降43%；廣州成交1038套，環比下降37%；深圳成交579套，環比下降30%。全國主要的一二線城市中，接近9成城市的成交量出現了環比下調的現象。其中北上廣深等一線城市全部環比下滑。18個主要城市中有5個城市的成交量環比下降超過了50%，下降超過10%的城市更是達到了14個。

　　10大城市存量上升近四成

　　與此同時，庫存量在節節攀升。來自中國房地產決策咨詢系統和國家統計局的數據顯示，截至2011年12月底，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，同比增長約39.22%，環比上月新增4.05%，庫存量處于高位運行狀態。

　　分城市來看，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量比去年同期增長約46%左右，增幅與上月同期相比有所下跌。其中，廣州新建商品住宅庫存800萬平方米，同比增長64.53%。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示，新建商品住宅存量不斷增加的主要原因一是開發商資金鏈趨緊，加大新增供應量；二是受限購、限貸等調控政策影響，投資投機需求被有效打壓，而自住需求者仍在觀望。雖然部分開發商開始打折促銷，但是仍難帶動樓市整體回暖。

　　樓市寒冬向二線城市蔓延 存銷比高過一線城市

　　截至2011年12月底，10個典型城市新建商品住宅存銷比為14.4，再度創下近兩年來的新高。自2011年以來，住宅存銷比整體呈現出快速上漲的態勢，特別是臨近年末之際，盡管房價環比漲幅開始下降，但是受“買漲不買跌”心理的驅使，不少購房者開始選擇持幣觀望。

　　分城市來看，12月底，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅存銷比均創下年內新高。

　　值得注意的是，而二線城市的存銷比甚至高過一線城市。截止2011年12月底，6個東部二線城市新建商品住宅存銷比為15.3。可見，隨著調控的持續收緊，樓市的寒冬已經從一線城市開始蔓延到二線城市，同時，受大量剛性需求的支撐，一線城市的成交量跌幅明顯小于二線城市。

后市展望

    今年下半年存銷比有望回落

　　那么，今后會怎樣？長期來看，商品房新增供應量是影響商品房存銷比變化的決定性因素之一，而商品房的施工面積和新開工面積的是反映未來一段時間商品房供應量的主要指標。

　　樓市調控政策底部或已出現

　　2011年1~11月份，房地產開發企業新開工面積共計17.5億平方米，同比增長20.5%，盡管增幅比去年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而從竣工面積上看，2011年1~11月份，房地產開發企業施工面積共計37.6億平方米，同比增長26.0%，增幅處在歷史高位。

　　可見，現階段房地產開發企業新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來1~1.5年，商品房供應量仍保持較大規模的供應。在中央政府堅持調控政策不放松的情況下，這將會推高未來可售住宅規模，至少2012年上半年多數城市住宅存銷比仍將有所高企。

　　“預計一季度住宅成交量將繼續徘徊在底部，樓市將繼續深度調整。”上海易居房地產研究員蘇艷表示，在2012年上半年，存銷比將進一步升高。

　　“估計到2012年下半年存銷比預計將出現回落。”楊紅旭表示，自2011年四季度開始，房地產調控政策底部就已經出現。2012年年中前后，調控政策有望出現明顯的變動，受到長期壓制的投資投機性需求有望大批入市，剛性需求也將會擇機出手，市場需求的釋放必然會帶動樓市的復蘇。預計2012年下半年，新建商品住宅的存銷比有望回落。