廣州商業地產頻現大宗交易

　　發展商趁高位出貨，在年底回籠資金

　　近期，廣州商業地產市場頻頻出現大宗交易：廣東置地的動漫星城等三個商業項目經法院拍賣出讓，新塘的盛唐·世紀廣場轉手深圳信盈置業，越秀地產[簡介最新動態]出售東方寶泰購物廣場，還有大批發展商推售多年來一直只租不售的帶租約商鋪和寫字樓……有專家表示，商業地產市場大宗交易頻現，一方面是因為商用物業價格狂漲，刺激發展商高位出貨；另一方面，受住宅調控政策影響，部分發展商資金緊張，更需要通過銷售當前更為搶手的商用物業以快速回籠資金。

　　大型購物中心頻頻易手

　　今年第四季度以來，廣州商業地產市場頻頻出現大宗交易，更接二連三地出現甚少會易手的大型購物中心的整體出售案例。今年10月初，信盈集團控股的深圳信盈置業成功收購廣州市盛塘置業有限公司，由此取得該公司旗下的“盛唐·世紀廣場”，并更名為“信盈城”。該項目是廣州東部最大的MALL，位于新塘，總建筑面積50萬平方米，包括有大型百貨、餐飲、商業街、I-MAX3D影院、商務酒店和寫字樓等業態，原投資額超過10億元。

　　11月底，天河城的發展商粵海控股發公告稱已通過由人民法院指示進行的公開拍賣，將廣東置地旗下包括動漫星城在內的三個優質商業項目收入囊中，這三個項目中，動漫星城估值15.21億元，廣州名城商業廣場估值27.09億元，珠江新城[最新消息價格戶型點評]商業[最新消息價格戶型點評]地塊估值35.9億元。隨后，廣州老牌房企越秀地產頻頻傳出大手筆出讓旗下商用物業的消息。繼以9.96億元賣掉江南新苑裙樓后，12月初，越秀地產又將其旗下開業已7年的東方寶泰購物廣場以9.84億元（連帶相關債務）出售給該商場的經營管理方——香港匯港發展集團。東方寶泰購物廣場總建筑面積15萬平方米，是廣州已開業的最大規模的地下商場。

　　除了這些已成交的物業外，近日已有50多家商鋪相繼關門的萬菱匯，也被傳出發展商正尋找買主、擬整體轉讓項目的消息。易城中國廣州分公司總經理胡裕豪表示，今年第四季度以來，有意整體轉讓旗下大型購物中心和裙樓商鋪項目的發展商越來越多。“據我了解至少有十幾個項目在等待交易，大大超過往年的數量。雖然商業地產火爆，但發展商‘賣兒’的積極性卻非常的高。”

　　發展商拋售“壓箱底”物業

　　今年11月，6年來長期只租不售的大沙頭盛賢舊貨交易市場，突然將其負一層共3300米的商鋪帶租約對外發售，700多個面積只有1-10平方米的鋪位，以6萬-10多萬元的單價上市，吸引大批投資客入貨。

　　而在此之前，北京路商圈的廣百新翼大廈[最新消息價格戶型點評]也將其15-16層共23個面積85-212平方米的寫字樓單位，以1.9萬元/平方米均價對外發售。這個在2002年落成的項目，其13層以上的寫字樓單位之前一直只租不售，目前基本都帶著租約。

　　另外，合生[簡介最新動態]、珠江地產[簡介最新動態]、雅居樂等大發展商，近期也頻頻將旗下各樓盤的社區商鋪推出市場。這些商鋪大多已出租經營多年，有些甚至是已經經營了超過10年的社區商鋪，“壓箱底”已多年；除了普通的社區鋪外，甚至還有些是長年租給社區幼兒園、社區醫療保健站的裙樓商鋪，也在這輪商業地產熱潮中被推出上市。

　　五大原因促發展商積極“賣兒”

　　近幾年來，為規避房地產調控風險，保利、中海、合生、珠江地產、越秀地產等大發展商都加大了在商業地產的投入，大多數上市房企也加大商用物業持有比例樂當“包租公”。可在商業地產如此火爆，而且明年市場仍然被看好的情況下，為什么發展商們還要如此積極地推售手頭的商用物業，甚至將經營多年的靚物業也推售上市呢？業內人士分析這主要有五大方面原因。

　　1.趁市道好高位出貨

　　中立地產總經理助理高德輝表示，受住宅限購政策影響，很多投資客“棄宅從商”引發商業投資熱潮，今年以來廣州商業地產持續火爆，寫字樓、商鋪的價格都沖上了歷史的新高位。“住宅限購前，廣州商用物業價格一直都處于低位，甚至曾長期商住倒掛，社區商鋪和寫字樓價格都比同區住宅價格低。但經過了這一輪商用物業漲價潮，商住倒掛現象基本上消除了，一些商鋪的價格甚至攀上超高位。這樣的行情近十幾年來都未曾遇到過，對發展商來說，雖然中央層面已明確住宅樓市調控明年還會持續，商業地產依然被看好，但始終住宅限購都是暫時的，政策如改變，住宅市場回暖，商業地產也會回歸平淡。所以，現在不失是一個高位出貨的好時機。”

　　2.收租不如直接套現

　　中原地產三級市場發展部總監劉廣浩表示，發展商急于出售長期只租不售的物業，是因為現在商用物業租金漲幅遠低于價格漲幅，長期收租不如直接套現。“比如廣百新翼大廈的寫字樓，雖然出租率不低，但月租金僅70元/平方米，按標準層面積2553平方米計算，一層寫字樓全部租出去，一個月收不到18萬元，一年租金也就214萬多元，但是出售一間100多平方米的單位，就能回籠200萬元資金了。”越秀地產副總經理朱晨也曾表示，公司出售東方寶泰購物廣場，就是因為其租期長，租金回報偏低，又是集團的“非核心資產”。據悉，該商場開業7年，真正旺起來也就2年時間左右，長租還不如賣出套現。

　　3.年底沖銷售任務，緩資金緊張之急

　　維森置業董事長張維倫表示，對上市公司來說，持有優質商用物業長期收租，是平衡財務的需要。近期發展商頻繁拋售帶租約物業，一個重要原因是隨著銀根的持續收緊，加上住宅滯銷，資金回籠不充足，不少發展商都正遭遇資金短缺問題；另一方面，受政策影響，今年大多數發展商的年度任務都難達標，商用項目不限購，相比住宅更容易出售，只好被逼把帶租約的項目也拿出來拋售套現，沖年度銷售任務，也緩資金緊張之急。

　　4.看空后市緊急出貨

　　即使在商業地產形勢大好情況下，還是有發展商對后市心存擔憂。大沙頭盛賢舊貨交易市場的高層向記者表示，雖然該商場出租率100％，而且租金收入非常可觀，但這輪商業地產熱潮過后，廣州商業地產市場已接近飽和了，未來還有可能會過剩，因此選擇未雨綢繆，套出資金，轉移投資。

　　5.賣“壓箱底”物業完成財務結算

　　高德輝表示，急于出售成熟社區商鋪的發展商可能也會有財務方面的考慮。“房地產項目一般都在項目完全所有銷售后再做結算，有不少發展商都會特意將部分物業留下來推遲上市，等各種成本支出費用積累到一定程度后再清貨最后結算。因為企業稅負直接與銷售額和成本掛鉤，成本越高，稅負就能越低，拖的時間越長，就能將越多的支出納入到成本中，一定程度上能減少更多稅負。與住宅相比，持有社區商鋪更容易出租獲利，因此往往會被當成“壓箱底”的好貨，留著不賣。目前商用物業價格高，很多大型社區經過了10多年的開發也到尾聲了，于是趁價格高位賣掉物業完成財務結算。