商鋪價跌成定局 投資風險微現

    年底旺季不旺，而2011年的年關又來得早了一些，昆明樓市相對平穩的走勢中，透露出一些不樂觀因素。

　　至祥置業昆明研究中心（下稱至祥）近日發布的昆明11月商鋪價格指數報告顯示，11月，昆明商業銷售均價為31001元/平方米，平均租金177元/平方米/月。環比10月，銷售均價下滑3.8%，租金有1.1%的微弱漲幅。同、環比數據均顯示，昆明商鋪售價下滑的趨勢已成定局，這無疑給處于僵持階段的樓市又“添新堵”。

    11月商業街平均售價24000元/平方米

　　11月份，新入市的商業產品項目主要有銀海櫻花語、昆明玉器城和新都昌商業廣場。調查報告分析，昆明玉器城主打商墅產品，以底商上住的形式滿足定向產業客戶經營和追求低密度居所的需求；新都昌商業廣場的新推產品采取了穩固的價格策略，維持前期的定價水平，一層商業價格已經突破8萬元，二層則接近5萬元；銀海櫻花語則憑借自己的品牌優勢，借助東南板塊快速崛起的勢頭，價格出現一定幅度的提升。

　　具體數據顯示，從商業業態看，11月份，商業街中商鋪平均售價24000元/平方米，社區型商鋪均價33114元/平方米，租金120元/平方米/月，綜合商中商鋪售價33500元/平方米，平均租金300元/平方米/月，專業市場中商業售價最低，為13500元/平方米，平均租金111元/平方米/月。按板塊劃分的數據顯示，二環內商鋪均價24950元/平方米，平均租金116元/平方米/月；二環外商鋪均價50667元/平方米/月，租金300元/平方米/月。

　　今年以來的銷售價格數據顯示，4月份以來，昆明商鋪月度銷售均價環比增長率走勢表現為持續的下滑，同比增長率走勢也在今年9月份起急轉直下。昆明商鋪售價下滑趨勢已成定局。

　　商業地產未來發展要找新商機

　　暫且拋開銷售價格不說，今年昆明商業地產市場一直是紅紅火火，供需兩旺。城中村改造大量推進，拉開了昆明商業地產發展的大幕，住宅限購更是讓商業地產成為了香餑餑，甚至是部分開發商轉型的救命稻草。不過，業內人士也紛紛表示，在快速發展背后，商業地產的一些潛在風險值得關注。據統計，截至目前北京商業地產存量面積959萬平方米，就算按較快的銷售速度計算，也至少需要28個月才能消化完，而這其中占用的資金高達2296億元。上海、廣州等一線城市也存在類似問題。

　　綜合今年以來昆明商業地產在售價、運營模式等方面的表現，至祥分析，昆明商業地產目前的發展模式更多地局限在對一線城市CBD、RBD、TBD等商業概念的引入，但對于項目本身的承載能力或未來運營空間，仍然沒有進行充分的考慮。在運營模式上，一些商業項目仍然走的是住宅物業的營銷思路，賣掉、快速回款仍是目前昆明市場的主流。在快銷的運作思路之下，商業就成為項目利潤回報的重點。

　　“已經有數據指出由此帶來的商住價格比已經達到了2-2.5倍，這組數據所對應的就是商業地產非理性火爆后可能產生的泡沫，一些問題會逐漸暴露出來。”至祥表示，商業地產未來的發展機遇可以從昆明城市的經濟走向、產業特征等方面尋找新商機。