穗飾品專業市場招商難

    項目嚴重同質化、企業資金收緊、行業外貿放緩

今年住宅市場受到持續調控，商業地產著實火了一把，不過并非所有商業項目的日子都好過。本周記者前往廣州琶洲南豐匯、萬福路等數個以飾品精品為主題的商業項目踩盤發現，可售項目鮮有成交，租賃項目人氣冷淡，招商入困難重重。對此，業內人士分析，今年國際經濟環境不景氣，國內貨幣政策持續從緊、飾品行業外貿發展放緩，加之產品同質化嚴重等等，飾品精品專業市場招商于是面臨困境。

項目買賣火爆但出租困難

本周二記者前往琶洲南豐匯，該項目定位為時尚飾品及配飾展貿中心，項目1~5層為時尚飾品及配飾品商鋪，6層為餐飲，7層以上為寫字樓。目前正在招商的是1~5層的商鋪，商鋪面積為60~70平方米租金350元/平方米/月，物業38元/月/平方米，其銷售人員表示，目前一至二層已經簽約了50%，也就是整個商業項目目前僅簽約僅10%，現場沒有其他的客戶。

本周三記者前往位于萬福路的某精品商業中心，該項目主打精品首飾類產品，今年9月份正式開業，記者在現場看到，整個項目冷冷清清，基本沒有客流量，開業率不也不足50%，雖然項目是以精品商業中心為主，但是整個商業混雜了多種行業，比如服裝、電器等。在三樓一位經營服裝批發生意的老板告訴記者，這個商場每天都很冷清，即使是周末。客流量也非常少，很難堅持經營下去，現在正準備將商鋪轉租出去。

房地產經濟學家鄧浩志表示，以飾品、精品為主題的商業項目一直以來都比較多，但成功案例很少。目前廣州的以飾品、精品為主題的商業項目同質化嚴重，創新不足，缺乏個性和賣點，是導致招商困難的原因之一。滿堂紅戰略管理部高級主任沈銳培也表示，近年來大量投資資金“棄住從商”，不少非專業的投資者也基于保值、防通脹等考慮入市，買賣火爆和出租困難形成了鮮明的對比；目前不少專業市場存在同質化嚴重的問題，對客戶的爭奪相當激烈，造成專業市場鋪位相對過剩，新市場招商于是面臨諸多困難。

資深商業地產專家陳瑞標分析表示，今年下半年以來以飾品定位為主的商業項目銷售招商逐漸增多，但其實飾品批發市場的行業并不太大，本身市場容量有限。他介紹，飾品原來隸屬于服裝行業，直到近年才獨立出來，成為新興產業，其真正擴張期在2000年前后，目前行業的容量有限，突然多了這么多類似的商業項目，招商難在意料之中。

外貿放緩致企業擴張謹慎

據了解，很多有實力的飾品企業多以做外貿為主，但目前全球經濟環境不景氣，行業外貿放緩。不少業內人士表示，今年外貿形勢的嚴竣性從廣交會上也能看出端倪，第109屆中國進出口商品交易會有兩個特點值得注意：一是中東客商減少，二是買賣雙方不敢做長單。根據生意社網站相關數據顯示，截至5月4日，本屆廣交會到會采購商207103人，來自209個國家和地區，中東地區下降1.53%，出口成交368.6億美元，短單比重持續上升，企業成交謹慎；中短單占90%，長單占10%。采購商對后市仍存疑慮，下單謹慎，出口企業擔心政策調整和成本上升，不敢接長單。此外，非洲以及中東地區的動蕩給飾品企業的外貿與投資帶來了直接的負面影響。

有媒體早前報道稱，位于長三角和珠三角的中小民營企業扎堆倒閉，不少沒有倒閉的企業則在“過冬”。在央行緊縮銀根以及勞動力成本提高、歐美市場萎縮等因素的多重擠壓下，以出口為主的外向型企業日子難過。

資深商業地產專家陳瑞標表示，今年商業地產看似都很旺，但事實并非如此，特別是一些專業市場，今年招商情況都不太景氣，其中飾品、精品行業的商業項目顯得比較槽糕，“今年中小企業受到大環境影響，缺乏進駐新場地的資金和能力。此外，房地產經濟學專家鄧浩志表示，經濟增長整體放緩也是其中的原因之一，最近半年市場的需求下降，也直接導致了投資創業及擴大經營需求的萎縮。

路在何方

1 橫向縱向擴大經營范圍

資深商業地產專家陳瑞標建議，以飾品為主打的商業項目面臨招商困難時，不妨從如下幾個方面考慮：第一，擴大產品經營范圍，引進更多相關聯的產品，比如單一的飾品擴大到服裝類的飾品；第二將定位擴大到上下游產品，比如半成品等；第三，目前老城區的批發市場缺乏物流、配送等服務，新的商業項目應增加類似配套，增加取勝砝碼。

陳瑞標表示，新興商圈因為沒有固定的模式，周邊也沒有成熟飾品商圈等，可以完全將一個行業發散來做，畢竟“在還沒有真正面向市場之前，很多不成熟的定位都可以推倒重來。”

2產權結構創新

滿堂紅戰略管理部高級主任沈銳培表示， 目前不少專業市場趁著現在的投資熱潮將商鋪拆散賣掉，這也是一個出路，但想將一個專業市場經營好，還是要靠好的市場定位以及創新的營銷手法，向專業化、精細化方向發展。

比如產權結構創新，可以考慮租售結合，將部分產權出售給行業有實力的生產企業和批發企業，形成“物業+銷售+實業”的產銷模式，用商鋪未來升值潛力鎖定行內的龍頭企業，從而帶動其他商家進駐，由于是利益共同體，有利于未來的經營管理。

又例如可以借用現代信息技術大力發展網上交易，打造成網絡交易+實物展示+物業中心+實體銷售于一體的綜合性批發市場，打造該領域的全產業鏈，讓客戶實現一站式采購。

3吸引龍頭企業打造品牌效應

業內資深專家韓世同表示，項目如果在招商方面缺乏策劃，商家進駐后發現生意難做就退出，之后陸續有其他商家也效仿，于是就會形成一個惡性循環。因此項目一開始就應該策劃好用一些優惠政策把哪些龍頭企業招進來，這樣才能帶動其它品牌入駐。其次，可以舉辦一些展覽、展銷會、經濟論壇等等，吸引更多行家前來，同時將商業項目的信息擴散出去；第三，必須做出特色，打造自身的品牌效應。

記者觀察

商業地產熱得“發燒”了

今年住宅受到政策“嚴打”，火了一大批商業地產項目。今年年初乃至年中，陸續有一些商業地產項目開發商表示，今年對商業地產來說是一個絕好發展的機會，旗下某項目將在某月某日招商乃至開業等等。

如今年關已近，記者走了一圈發現，早前信誓旦旦說要開業的商業項目沒開；早前滿懷信心說不擔心招商的項目，卻面臨招商難的窘境；一些在今年陸續開業的商業項目也出現了品牌入駐率底、客流情況不佳等狀況。不少行業人士指出，廣州商業地產項目今年實在是過熱了，熱得發燒了。近日一位資深的商業地產老板選擇了“棄商從宅”，他坦言近年開發商、投資客等等一窩蜂涌到商業地產中，導致目前廣州的商業地產出了飽和狀況，以后商業地產也未必好做。

這就是所謂的“馬太效應”，住宅市場前景好的時候，大家紛紛投向住宅市場，商業地產被看好時，大家又開始投奔商業地產。商業地產開發過熱，開發商們資金緊缺，到最后，城市里是否會和早期房地產開發一樣，出現“爛尾潮”，我們還不得而知，但現在看來，這應該并非完全不可能。