鹽城商業地產進入"維護期",業內人士各有對策

    經調查顯示近階段處于配角地位的商業地產搖身成為置業投資者眼中的主角，對其紛紛示好。就目前形勢來看，和住宅市場相比，商業地產總量上并沒有明顯的供求失衡的情況，它主要的問題是結構性的失衡。商業地產領域目前這種貨幣過剩驅動下的一哄而上，將直接導致未來5年內開發黃金期已近尾聲。而這幾年也將是驗證這些開發商后期運營的重要階段。

　　一個商業地產項目是否成功，并不是看它規模多大、開發商品牌有多響，也不是看它當時銷售業績多好，關鍵要看這個項目能否成功運營，后期的管理維護是否到位。業內人士普遍認為，開發一個項目不是難事，關鍵在如何使這個項目長時間的繁榮，使投資者、經營者、消費者都能共贏。這里就涉及到開發商是否能夠做好項目后期的管理維護。小編走訪了市區幾家具有代表意義的商業地產項目負責人，聽一聽他們認為商業地產進入維護期應該考慮哪些因素。

　　商業地產開發商要負起后期運營的責任

　　鹽城中甌置業有限公司總經理 陳宇津

　　每個商業地產可能都面臨這個情況，前期招商比較好，后期的運營相對前期招商是更重要的。招商招的好，怎么樣把商家固定下來，怎么樣把商家生存下來，這是非常值得我們探討的問題。商業地產的后期運營，作為我們這些商業地產開發商來講可能要負起更多的責任來。我個人認為有兩點：第一，品牌推廣力度要加大；再一個，后期的人群定位，包括差異化經營，包括自己后期的商業地產運作理念、整體的后期發展規劃、發展構想，這都是很主要的。對于后期運營，更不能掉以輕心，是需要大家共同去研究、共同去探討的。

　　另外如何保證投資者的投資回報率也是我們要考慮重要因素。因為投資者的投資回報率一直是商業地產投資者比較關心的一個問題。像行業慣例，基本上投資回報率一般在8%左右。作為企業來講，如何保證投資者的回報率也是至關重要的運營因素之一�？偟膩碚f商業地產的開發不同于住宅，不是房子賣完就了事的，沒有那么輕松，后續問題還是很復雜的，而一個商業地產是否成功看的也正是后期的運營狀況，所以我個人的觀點是商業地產開發商一定要負起后期運營的責任。

　　專業態度成就專業市場

　　奧華國際家居生活廣場副總經理 柯世美

　　目前專業市場開發的成功率并不是很高，有的專業市場經營不錯，回報豐厚；有的專業市場卻面臨困境，給發展商、經營商和投資者帶來了沉重的包袱。要做好一個專業市場不是一朝一夕的事情，開發商和營銷商需要有扎實的基本功，只有充分了解和把握專業市場的“專業性”，才能使專業市場進入專業化的開發和運營軌道。

　　我們奧華國際家居生活廣場是今年城北市場的新面孔，也是首座采用mall運營布局的專業家居市場，集陶瓷、衛浴、地板、木門、家具等業態于一體家居專業市場。此前我們也了解到很多專業市場開業火爆，但是好景不長，商戶來也匆匆去也匆匆，很快整個市場就形成惡性循環，最后人去樓空。我們奧華國際家居生活廣場在起初的規劃上就充分重視每個環節尤其是在招商上，專業市場在招商時，不能為了為湊場而招商，而是要選擇那些有經營能力且能應對市場風險的商戶。此外我們最大的特點是整個生活廣場在建成后將實行統一規劃、統一招商、統一經營、統一管理，由專業運營商海達信市場經營服務有限公司提供運營管理、充分保障投資者與經營者的最大利益，將有300多家國內外知名品牌入鋪銷售，是城北規模最大的建材家居市場。

　　以合理的運營模式締造全新的商業圈

　　鹽城寶龍置業發展有限公司　營銷策劃總監 黃楚斌

　　有人說，能直接帶來利潤和財富的商業地產，是城市化進程的重要推手，也是集中體現城市活力和競爭力的直觀指標。讓大家期盼已久的寶龍城市廣場在上個月正式開業。這個集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、文化等功能于一體的廣場，率先在我市引入“一站式消費”的新理念，寶龍廣場的主力商家——寶萊百貨精品薈萃、包羅萬象，帶出時尚購物的全新體驗；永輝超市、主題餐廳等眾多吸引眼球的亮點呈現；加上我們寶龍地產旗下的商管公司以一系列運營推廣手段不斷提升項目的商業價值，寶龍城市廣場如今已成為我市地標性商業綜合體項目。

　　在我們的字典里商業領域的地標，絕不止“以大取勝”，“以俏取勝”這么簡單。有些開發商認為賣完商鋪就萬事大吉，至于后期經營則少有關心。投資者只能從目前項目周邊環境來判斷其成長價值。中茵海華廣場商業一向繁榮，但還是有些項目位置很好，卻總在改頭換面。為什么會出現這樣的情況？歸根結底問題出在經營上。經營不善會給商戶造成很多麻煩和不必要的損失，得不到應有的回報。

　　對于開發商而言，除了要考慮商鋪所在地的人流量、交通之外，還要對自身的業態、所經營的產品及服務進行仔細定位，考察周邊人口或輻射人口的消費能力，由此確定與之相適應的商鋪經營檔次，把人流、車流轉化為資金流，以免出現商鋪投資“陷阱”誤人誤己。我們寶龍地產不僅大量持有物業進行自行運營，還在不斷與經營商家合作，在現有平臺基礎上增加新的經營模式，為在寶龍城市廣場運營的商家提供了發展空間。讓我們的項目以“引鄰”的態勢，在一片商繁業茂中奠定了自身的堅實基礎。

　　商業地產成功要有長跑的準備——什么是統一的精細化經營管理

　　上海天和投資（集團）有限公司常務副總裁 高繼榮

　　我個人認為商業地產項目要實行“統一管理，分散經營”的概念。因為購物中心內的商鋪是有計劃的聚集，“統一管理”要求購物中心必須由代表業主權益的、受業主委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業市場競爭。而“分散經營”則是為商場消費者和經營者間的交易提供場所，但商場的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。對商場進行“統一管理，分散經營”是購物中心區別于其它房地產形式的核心特點。

　　簡單來說，就是商業地產的開發需要培育，失敗的商業地產可能造成投資者資金回流困難�，F在不少開發商一開口就是要造城市綜合體，可是有沒有想過一座城市能夠容納多少綜合體？城市綜合體開發風險大、體量大、資金量大，不是每個城市和房地產企業都適合，必須視政策、經濟、需求而定。有一句名言：“當商業地產沒有成為爛尾樓順利開業時，還遠未到開香檳慶祝的日子”。所以作為剛進駐鹽城不久的天和廣場，我們的理念就是一定要做好后期維護工作，管理到位。在無數失敗案例中，招商不良和低效的后期運營是共性。如何讓招商和后期運營順利進行，是擺在我們面前的一道難題。但是我相信只要我們用心做的，重視起來會達到預期效果的。

　　實力強勁、運作專業、理念先進

　　以誠建城，綠地品牌優勢催化城市建設

　　綠地集團鹽城東部置業有限公司營銷總監 洪慶玲

　　從南昌到西安，從合肥到徐州，再從徐州到鹽城，綠地的開發始終選擇緊鄰新城政務中心，幫助政府建設新城的商業中心，提升城市功能和品質，拓展城市新的發展空間，打造全新現代生活中心，引領新城開發建設。除新城開發外，綠地集團在超高層項目、高鐵站項目上也積累了豐富的建設經驗。

　　新城開發、超高層項目以及高鐵站建設是綠地人引以為傲的產品優勢，這些產品最大的共同特點就是——都是大型綜合體項目，將購物、休閑、娛樂、居住、商務、酒店類各類功能復合、高度集約，并融匯城市精粹。建設這些大型項目，對于綠地集團來說已經是駕輕就熟，在一定意義上也是企業品牌實力的綜合體現。

　　在鹽城，綠地選擇了與河東新區亭湖區政府為鄰，打造河東新城。而對項目的協調運作能力、高超的技術水平，以及擁有強大人才資源的優秀團隊等，正是綠地核心競爭力所在。

　　隨著河東新區大環境的不斷優化和完善，其新城的特色已展露崢嶸。這時大力發展發展地產不僅是城市發展的客觀需要更是他區域騰飛關鍵的“棋子”。亭湖區政府適時引進上海浦東陸家嘴先進的發展模式和建設理念，大力發展新區房產，更將從上海走出的千億房企——綠地集團加入了河東發展的未來軌道中。

　　鹽城綠地商務城作為河東片區的第一個全能生活中心項目，綠地集團將充分運用綠地、生態、科技、多元化商業開發運營的理念，把綠地商務城打造成國際華品質的全能生活中心，同時打造成為城市建設的心標桿和生態型綜合的典范。

　　像綠地這樣有多年開發經驗，實力強勁、運作專業、理念先進的國內一線頂級開發企業，有強大的品牌保證，對市場來說就是商業地產健康發展的關鍵所在。

　　知名品牌，專業商管，整體運作

　　為商業地產插上騰飛的翅膀　上海匯策房產策劃總監 張亞春

　　我認為商業地產項目的成功離不開主力品牌、主力店的進駐，它們可以起到榜樣的作用，甚至某種程度上不少投資者與經營戶就是沖著它們而來的。因為引進知名品牌、主力店的入駐，會吸引大量并且是固定的消費群體，也會增加項目的專業化程度，從而使得項目初期的運作更順利，也更容易將知名度打響。

　　而紫薇國際廣場將引進國際知名品牌商家，其中包括銀泰百貨、家樂福、百思買等，其強而有力的品牌效應將更加明確整個項目的商業功能，并帶動整體的商業檔次和影響力。與此同時多家品牌商家的加盟，將使紫薇的集聚效應凸顯，為項目吸引消費者、成功運營不斷增加籌碼。

　　對于消費者而言，吸引其消費的除了市場的貨源、品牌等硬件要素外，市場內外的環境、氛圍、服務等軟件也能夠直接影響到他們的行為。同樣對于投資者與經營戶來說，商業地產在銷售結束進入運營狀態后，最讓他們關心的除了人流量還有市場本身的管理。一個專業的、高端的市場必須要有相匹配的管理隊伍，才能提升項目的形象與服務水平。這一點紫薇國際廣場比很多項目都超前一步，公司聘請了一流的商管隊伍，解決了業主們的后顧之憂。在今后，到紫薇國際廣場消費，消費者們將感受到高檔的購物氛圍，享受專業的服務。

　　作為一個大體量的商業項目，整體運作是商業體健康快速發展的關鍵之一。紫薇國際廣場共分為三個區域：A區世界奢侈品商業區、商務辦公，B區IT數碼城，C區銀座商辦樓、世界500強大賣場、精品購物中心。

　　這樣的項目定位集中了現有的資源優勢，將消費群體充分融合與集中，為他們打造一站式服務，滿足了不同需求的消費群。未來以內港湖為中心的南城區商業中心將形成城市的主要商業中心之一，紫薇國際廣場發力較早，定位高、起點高， 三區聯動將為這個新興的城市商業綜合體插上騰飛的翅膀。

　　商業地產——成功運營提升物業價值

　　鹽城市蘇嘉房地產開發有限公司總經理 秦建奎

　　從長遠看，商業地產會成為下一個亮點，這是地產界的共識，但是并不是每家商業地產項目都會迎來春天的。商業地產面臨的機遇大家都知道，新政出臺和投資渠道機遇還是比較大的。目前鹽城大大小小的商業，綜合體形態還是比較多，各個區包括各個點，政府也有一定的要求，要求配商業業態和商業綜合體。所以商業業態這塊最大的挑戰我認為不是在于他的銷售包括投資，而是后期的維護上，包括商業綜合體招商。這是未來做商業各個開發商要重點深化的。

　　我覺得商業地產日后最大的挑戰還是后期運營管理。不單單是項目建成的招商，對商業業態的整體把握；還有一個就是對商業綜合體產品布局的規劃，這涉及到細節會很多，比如說業態的布局、走到布局。如果對這方面有研究的人都知道。可以說商業地產項目運營管理的好壞直接影響地產商的口碑，成功的商業地產項目運營管理，能使商業地產項目的物業價值得到提升，租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預留儲備土地的地產商，無論繼續開發商業地產還是普通地產，都更容易實現更高的利潤目標。

　　“責任型地產”構建城市新支點

　　江蘇金大洋投資置業有限公司董事長 王碧琰

　　鹽城目前較成熟的商圈主要集中在老城區建軍路和鹽瀆板塊東進路，但這些區域的商業相對分散、核心區還沒有形成，鹽城需要一個真正的商務核心區。金大洋城市廣場的開發正是在這種條件下應運而生，現狀決定了金大洋城市生活廣場對于商家而言存在巨大的商機誘惑。

　　目前西環路區域還存在著居住、辦公配套的失衡。隨著城市發展的重點不斷南移，路網逐漸完善，越來越多的商家會選擇在西環路投資，因此我個人認為鹽城商業地產的發展仍有很大空間，未來幾年內將呈現一片繁榮景象。大環境是好的，但不代表所有的商業地產都會興起。雖說目前大家的目光更多關注商業地產，但是不要盲目進入這一領域。商業地產的門檻要比住宅地產高，包括人才、資金等多方面的要求。而且，商業地產的開發、運營、物業管理等方面，都和住宅地產有很大的不同，一家毫無責任感的開發企業或者說是責任心不強的開發企業都做不好商業地產。從種種案例中我們更容易看出，要做好商業地產，“責任”二字尚為重要，我們不僅是在做一個房產項目，而是再用我們的責任心打造品牌地產。