200余套商鋪緣何閑置十幾年

    突圍十幾年，局面似乎沒有多少好轉。

　　曾在20世紀90年代鬧得沸沸揚揚的望牛墩鎮百利商業街，經歷數次“蝶變”，到今天卻成了望牛墩鎮發展史上的一塊“傷疤”：人氣冷淡，生意蕭條，總共500余套商鋪，到目前僅出租了280套，閑置率高達50%以上。

　　從曾經號稱“中國最大的電器城”到“酒店、餐飲、休閑娛樂一條街”，再到現今五花八門的各行各業，它宛如一頭疲勞的老黃牛漸漸陷入泥潭，不能掙脫。

　　如今，這條商業街欲再次“洗牌”，功能定位是：把高埗、石碣、中堂、麻涌、洪梅、道滘、新塘納入核心輻射圈，利用區位優勢，將商業街打造成為東莞“一站式”的建材第一城！條件看上去也優惠：臨街店鋪、18萬平方米、免租6個月……

　　局面會扭轉嗎？

　　曾經的“中國最大電器城”

　　百利商業街地處望牛墩路口，是望洪公路與107國道、環城路交會處，距望牛墩鎮中心三四公里。該路段是到達望牛墩鎮中心區的必經之路，同時，也是望牛墩鎮的一個重要交通樞紐———莞穗路和環城路的“連結點”。

　　早前，望牛墩多河涌，村民出入主要以小木舟代步。直到1966年，政府才修了一條從李屋村環繞到萬江小享社區的泥巴路。改革開放后，望牛墩鎮政府領導多次出面跟中堂政府和萬江區政府協商，購買了位于兩鎮區的蕉利村和小享村交界處的一塊幾百畝的土地，修建一條直通莞穗路的公路，以此通向東莞市區和廣州。這條路就是后來的“望洪公路”。同時，為了帶動該片區經濟的發展，望牛墩將公路兩旁剩余的地賣給百利企業老板修建商鋪。

　　“正值改革開放初期，家用電器等電子產品供不應求，市場需求非常大。”現任望牛墩鎮經貿辦副主任梁健青見證了這條商業街的發展，他說，當時廣州電子產品應有盡有，而在望牛墩、洪梅、中堂等鎮街仍然一片空白，“當時，許多水鄉片鎮街的老百姓都喜歡到與中堂一河之隔的廣州新塘鎮電器城購買摩托車、音響等家用電器。”

　　“根據當時的構想，商業街的老板瞄準了這一消費群體，于是提出建一個電器城，這個電器城規劃主要模仿香港的一條繁華商業街，建筑一律兩層結構。建好后，主營家用電器、皮具等產品，‘中國最大電器城’的最初發展定位由此應運而生。”梁健青稱。然而，好景不長。該電器城開張不到兩年，卻因缺少人氣，導致生意冷淡而“夭折”。

　　轉型走特色餐飲休閑娛樂業

　　“中國最大的電器城”夭折了。商業街老板重新思索，該商業街地處望洪公路與107國道、環城路交會處，交通發達，車輛川流不息，過往人員頻繁。于是，又將商機鎖在過往的車輛身上，將該商業街定位成“餐飲休閑娛樂一條街”，先后引進了酒店、沐足、網吧等休閑服務。但是這一次轉型中，商業街再次處于半流產狀態。

　　“江蘇人在東莞”、“水鄉蜆湯”、“千友軒海鮮城”等餐飲“大佬”，在經營一段時間后，終因客源稀少，相繼卷鋪關門。曾經一度紅火的四季酒店和英煌酒店因涉黃，分別于去年和今年11月被警方查封。隨后，一些私人醫療門診、網吧等也紛紛倒閉。

　　也有人想另辟新徑，在該商業街的望牛墩路口邊上，兩家海南羊莊火鍋店大張旗鼓地營業起來。羊肉店的老板稱，天冷了，吃羊肉、狗肉火鍋的顧客越來越多。但是說到夏天，老板又皺起眉頭來：“夏天天氣熱，生意冷淡，我們基本上都是關門的。”

　　“這種時冷時熱的生意跟倒閉有什么區別？”梁健青說：“這條街基本上都是做一些過路客的生意，很多客人都是開車經過這里，在路邊的快餐店吃飯就走了，客人今天在這里消費，明天不一定來這里消費。所以這樣的客源是流動的，不穩定的。”梁健青分析，現在這條街上，做過路客生意的餐飲都是一些小型快餐店，比如回味雞等。“一個商業街想發展，必須有固定的客源群體，否則很難發展得下去！”談起這條商業街的發展定位，望牛墩鎮政府一位不愿意透露姓名的官員深深感嘆：“這條街的失敗，在于商家把定位定錯了。”

　　路通財通。然而，這塊地理位置優越、交通發達的地方，卻并未給商鋪老板帶來巨大的財富。十幾年過去了，這條商業街在一波三折后，至今仍在艱難“摸索”。

　　商鋪空置率超50%

　　從望牛墩路口驅車進入望洪公路，首先映入眼簾的是道路兩旁一排排裸露著水泥磚頭的未裝修鋪面。百利商業街商鋪屬于兩層式結構，面積18萬平方米，總共500余套商鋪，每套分上下層，共1000余間。記者從該商業街招商處了解到，到目前為止已出租的商鋪僅280套，仍未能出租的有200余套，空置率高達50%以上。

　　在地理位置上，百利商業街交通便利，屬臨街型商鋪，與在該地段僅一壁之隔的萬江小享社區東莞石材批發市場和谷涌華發鋼材城相比，明顯處于優勢，但華發鋼材城和東莞石材批發市場的商鋪幾乎全部租滿，而且這兩處分別經過9年和10余年的發展，已形成了市民根基深厚的特色行業；在租金價格上，百利商鋪租金每月29元/㎡，而東莞石材批發市場和華發鋼材城分別為20元/㎡和30元/㎡，租金沒有太大的差別，但前者停滯不前，后兩者卻“一帆風順”。

　　“從地理位置上來說，這三個市場的商鋪都是處在同一個地段，相對來說，百利商業街地理位置優越，但卻未能發展得起來，讓人難以理解。”望牛墩鎮政府一名官員說，由于這些商鋪一直出租不出去，許多收購垃圾的“三無人員”常常在里面“安家”，“那些三無人員常常把垃圾亂堆放在商鋪里，在里面生火做飯，久而久之成了社會一個‘黑點’，引發了一系列的火災隱患、社會治安等問題。”這些問題增加了政府的工作，“我們還不定時地組織相關部門執法人員對這些‘三無人員’進行清理，以防止火災和社會治安案件發生。”

　　擬打造“東莞建材第一城”

　　“我們也想做得更好，但商鋪租不出去又有什么辦法呢？”百利商業街的曾老板面對這些閑置的商鋪，一臉無奈。他說，百利商業街從最初的“中國最大的電器城”走到現在，已經有十幾年了。對電器城的發展歷程和失敗原因，他始終不愿意提及。

　　曾老板說，今年已提出把商業街打造成“東莞‘一站式’裝飾建材城、東莞建材第一城”的發展定位，具體的轉型思路是：“在我們的北面有一個谷涌最大的華發鋼材城，南面有一個小享最大的東莞市石材批發市場，我們決定把西面的望牛墩百利商業街也打造成東莞建材第一城(主要以建材為主，包括五金、水管、瓷磚等連成一體)，形成東莞最大的三個建材商圈，人氣共聚、財氣互通，發展潛力巨大。”

　　昨日，記者從百利商業街招商廣告上了解到，該商業街打出免租6個月的誘人招租啟事，以吸引更多的建材承租商入駐。據曾老板表示，華南地區唯一的專業石材精品中心———華夏精品建材中心，已承租該商業街的100套商鋪，正在裝修，準備大舉“加盟”營業。

　　析因

　　1受限建筑構造，購物環境差

　　“這條商業街是一個歷史遺留問題，它最初的建筑構造模式已決定了它的發展定位。”梁健青分析說，這條露天商業街是沿公路而建，不同于現在的購物商場、超市。商場、超市里購物環境、基礎配套設施、產品種類都相對齊全，不但有停車場，還配置了飲食、休閑、娛樂等項目，在室內還裝置了空調，夏天開放冷氣，冬天開放暖氣，能給顧客一個舒適的購物環境，這些都是公路邊上露天商業街不能比的，“顧客購物累了，連個休息的地方都沒有，更別指望別人來這里消費了。”他說，商鋪周邊沒有更好的配套，也沒有相對寬松的購物環境，這是露天商業街永遠難以突破的發展“頸瓶”。

　　2人口密度小，配套不健全

　　“雖然這條商業街地理位置四通八達，交通便利，但人口密度稀，缺少人氣，這才是主要原因！”望牛墩鎮規劃部門一位不愿意透露姓名的人士分析說，這些商鋪地處望牛墩、中堂、萬江三個鎮街的交界處，地理復雜，人口不是相對密集。周邊的居民以中堂鎮蕉利村和萬江小享社區的居民為主，而工廠也是寥寥無幾，“周邊民居、工廠也很少，沒有給商業街帶來人氣。”他說：“在這條商業街上，客源基本上都是一些過路人員和過往的車輛司機，但這些客源不是固定的，而且是有限的。”

　　再者，這條商業街商鋪建在望洪公路兩旁，商鋪地段屬于望牛墩鎮，但商鋪后面和周圍的地都不屬于望牛墩管轄范圍。“周圍沒有土地，想在這里建設一些配套的設施，刺激商業街的發展，似乎已很難有施展空間。”他說：“要想真正把這個地方經濟帶動起來，必須有一定的發展空間，比如土地。然后，再引進一定的人氣，加大基礎設施配套，否則免談。”這位人士表示，該商業街今后怎么規劃？怎么去發展？在望牛墩全鎮的“十二五”發展規劃方案里沒有提及，而到目前為止，也沒有收到市里的規劃通知。

　　市民聲音

　　望牛墩形象大打折扣

　　李小姐(望牛墩鎮李屋村村民)：這里四通八達，是所有車輛進入望牛墩鎮中心區的主要交通干道，這塊地方經營不好，使望牛墩這個“西部宜工宜商宜居的現代濱江水城”形象大打折扣。

　　陳先生(望牛墩鎮上合村村民)：望牛墩是“中國七巧之鄉”，每年舉辦七夕文化風情節時，都吸引了不少外地游客。這里經營不好，容易給游客帶來不好的印象，或多或少會給招商引資帶來負面影響。政府最好想辦法，把這塊地方收購，再重新定位。

　　政府回應

　　企業自主經營政府也無奈

　　梁健青(望牛墩鎮經貿辦副主任)：這條商業街是歷史遺留下的建筑物。它的發展定位本身就不是很科學。發展至今已經有十幾年了，它多次轉型，調整發展定位，但仍然沒有成功。企業自己的事，政府也不好去干涉，但如果企業有需要的話，政府可以協助招商引資。

　　盧廣新(望牛墩鎮黨委委員)：這條街沒有發展好，主要是因為商家的定位錯了。十幾年過去了，企業曾嘗試多種轉型之路，但都沒能成功。自主經營，自負盈虧。經營不好，這是企業自己的行為，跟政府沒有關系。但作為政府，我們也感到很無奈，只能引導扶持。