下沙沿江板塊商鋪租售比遠超市中心？

    年投資回報率高達6.6%？！

　　業內人士：或許僅是短期狀態，投資需綜合考慮

　　文/商報見習記者 黃麗萍

　　保利·東灣全部交付后將入住3800余戶、金隅·觀瀾時代4000余戶、伊薩卡國際1.6萬人、世茂·江濱花園2.8萬人……這些數據共同組成了下沙沿江板塊約10萬的住戶總數，也讓不少商鋪投資者看中了下沙沿江板塊的潛力。
　　驅車前往下沙，到了25號大街，便能看到一幢幢30多層的超高層，整個沿江住宅面貌似乎也被勾勒得比較清晰。但目前而言，由于多數樓盤尚未交付，入住率整體比較低。此次探訪，記者發現下沙沿江板塊目前沒有大型的商業綜合體，大多數商鋪是已經交付樓盤的住宅底商。或許正是因為沒有形成大型的綜合商業區，住宅底商的租金呈現逐年遞增的現象，下沙沿江板塊不少商鋪的年投資回報率都在5%以上，有一些商鋪甚至高達6.6%，比市中心“武林商圈”的商鋪投資回報率高得多。

　　下沙沿江板塊商鋪年投資回報率高于“武林商圈”

　　多數住宅底商年投資回報率超5%

　　“近兩年來，下沙商鋪整體的租金漲得還是比較多的，我這間200多平方米的商鋪，租金已經到17.8萬了。”在保利·灣天地售樓處隔壁一家小百貨店的老板如是說。

　　上周末，記者來到了下沙沿江板塊10號大街附近，一天下來，在多藍水岸、朗詩·國際街區一帶的底商中，不少水果店、洗衣店、小百貨店的人流量還是比較多的，與不少商鋪的老板聊天過程中也發現多數100多平方米的商鋪年租金都在15萬至20萬之間，而這些商鋪的總價大約在300多萬，這樣折算下來，年投資回報率約5%至6.6%（目前而言，杭州大多數商鋪投資回報率約3%至4%），相對還是比較高的。

　　在下沙，記者碰到了一位持有市中心商鋪多年的徐先生，他告訴記者，目前他持有的商鋪是開元路的沿街商鋪，因為是兩年前購買的，目前投資回報率還是相對不錯的，這幾天來下沙，也是因為最近聽說下沙商鋪租金高的消息，來看看情況。

　　據徐先生介紹，2009年，他買下了市中心開元路的一間95平方米的純一樓商鋪，當時買入的價格為3.3萬元/平方米左右，目前每年的投資回報率約5%-5.5%。徐先生坦言，正因為自己買入的時間比較早，相對回報還算可觀，一般在武林門、鳳起路一帶的商鋪，回報率在3%-4%已經相當可觀了。對于下沙這么高的投資回報率，徐先生有自己的看法。

　　“就我個人分析來看，目前，下沙沿江這一塊由于商鋪總量少，業態也比較單一，對于已經入住的業主而言，平時的生活必需品只能在這里解決，所以相對的租金會比較高。當然后續的租金能否保持，那跟這一帶的入住率及整體的商業氛圍很有關系。”

　　住宅高度密集、商鋪數量少

　　或成下沙沿江板塊商鋪目前租金“居高”的主要原因

　　對于下沙沿江板塊而言，目前在建的商業配套多數集中在世茂cosmo和東東城，而目前保利·灣天地的商鋪正在銷售中。在灣天地售樓中心，記者也了解到目前灣天地所推的3萬平方米商業街，是下沙唯一可作餐飲的大型商鋪聚集地。

　　“下沙目前的商鋪主要集中在27號、10號大街，多為住宅底商，目前投資回報率相對還是比較高的，但是能聚集做餐飲的，可能還是我們灣天地的商鋪。”保利·灣天地許經理如是說。

　　的確，目前沿江板塊整體商業氛圍不算濃厚，對于高度集中的住宅區而言，這些底商的配套是遠遠不夠的。在沐和商業地產部門經理汪謙霞看來：“下沙沿江商鋪目前僅僅是滿足了居住者的基本需求，短期的回報率相對比較高的原因可能在于高密度的住宅和商鋪的數量差。”

　　贏商投資總經理方芳也認為，下沙經過了5年的發展，目前人口已經到了一定的基數，但是商業的發展相對比較慢。目前沿江板塊的商鋪需求大于供應，再加上周邊工業園區的工作人員及學生，對于商業的需求還是比較旺盛的。這應該是導致目前下沙板塊商鋪租金上升的主要原因。另外，相對市區，下沙商鋪的總價還是比較低的，那在租金比較可觀的情況下，投資回報率自然也就上去了。

　　不過方芳也坦言：“目前下沙沿江板塊的商鋪租金應該處于一個波峰的位置，相信經過幾年商業地產的良性發展，商鋪的租金會有一個合理的回調。”

　　除了一些業內人士的看法，多年研究商鋪的徐先生也表示，自己持有的開元路商鋪目前年投資回報率雖然不如下沙這一帶的商鋪那么高，但是至少不用擔心出租的問題。對于新區而言，未來可變的因素還是很多的。如果幾年后下沙商業中心興起，而樓盤整體入住率沒有上去的話，那么住宅底商其實相對還是比較尷尬的。